243輪鏖戰、10萬人圍觀！越秀236億拿下廣州新地王

廣州土拍誕生了新“地王”。

從2月25日早10時到晚19時，歷經243輪鏖戰，廣州天河區馬場地塊1期地塊（T2026-030）（下稱“馬場1期地塊”）終于被越秀集團（即廣州越誠達有限公司 ）以236億元的總價收入囊中，溢價26.6%，創下廣州自2010年以來拍地成交總額最高紀錄。

值得一提的是，該地塊186.44億元的起拍價已經創下廣州土拍紀錄，自上架土拍平臺起就備受各方關注，今日“決戰”甚至引來超10萬人線上圍觀，熱度非凡。以最終成交價計算，該宗地折合住宅樓面價8.5萬元/平方米，創廣州樓面地價新高。

馬場1期地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速干線，處于珠江新城與廣州國際金融城的幾何中心，亦是珠江新城東區最后一塊大規模未開發用地，被譽為珠江新城最后的“核心遺珠”。

廣州城景 吳典/攝

它的背景也頗具歷史淵源。

信息顯示，1999年，廣州賽馬被勒令停止，此后地塊進入漫長的低效利用期。2003年時，其被改建為汽車交易市場，2008年又轉型為集汽車城、馬會家居、餐飲于一體的混合業態。

直到2014年汽車城關閉，周邊區域已崛起為廣州中央商務區。馬場這片土地的業態與區位價值出現落差，需要重新定位，以實現價值最大化。

去年，一系列消息傳出，馬場地塊的變革正式拉開序幕。該年5月，市場有消息稱，廣州珠江新城跑馬場地塊即將掛牌出讓，保利、華潤、香港置地等頭部房企已對該地塊表現出濃厚興趣。

同年7月，廣州市珠江新城東區城市空間提升及基礎設施配套建設項目通過備案，標志著珠江新城跑馬場項目即將啟動，總投資額高達151.19億元。三個月后（10月），廣州規自局正式公布馬場地塊控規調整方案，地塊調整后總建筑面積達73萬平方米，包含22萬平方米高端住宅、50萬平方米商業、教育配套及公共空間。

而后，該地塊被規劃定位為“超級城市綠鏈+人民文體客廳+頂奢消費中心”。廣州市印發的《提振消費專項行動實施方案》中，也將“馬場片區”與聚龍灣太古里、華潤萬象城并列，列為重點推動建設的高端商業載體，明確計劃在此引入華南首個SKP項目。

這也意味著，馬場1期地塊的開發并不容易。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強稱，這宗地是廣州近十年來出讓過的地塊中位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，地塊不僅需要自持大量商業商務面積，還需引入一家高端時尚百貨運營企業，6年內銷售貢獻累計不低于300億元，此外還需建設不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓，“對開發商的資金實力和綜合運營能力要求極高”。

彼時有市場人士推測，跑馬場地塊起拍價或接近200億元，遠超去年廣州地王保利面粉廠的117.55億元。同時，該地塊所在位置是廣州傳統頂豪區，匯聚了匯悅臺、凱旋新世界等豪宅。

廣州城景 吳典/攝

一個信息是，該項目由越秀集團旗下越誠達有限公司負責一級開發，即承擔地塊前期土地整理、市政道路、地下空間開發等前期基建工程。正因如此，對于越秀的下場競拍、成功摘地，外界并不意外，畢竟參與前期籌備工作就已看出其勢在必得。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，前期越秀參與“做地”，SKP也是越秀牽頭在談，因此最后越秀拿下該地塊，將一級開發和二級拿地聯動起來也在情理之中。

“之前也有預測保利會拿地，但保利此前把廣州豪宅區——珠金琶的好地快拿了個遍，包括保利玥璽灣、保利天曜、保利天奕等，且這幾個項目的土地性價比非常高，考慮到珠江新城和金融城之間已經沒有土地出讓了，作為廣州本土國企，以及最大的本地開發商，越秀拿下并不意外。”

李宇嘉也強調，無論哪家房企摘地，后期開發一定要對得起優越的區位、一流的規劃、超前的定位，并通過豪宅的價格體現出來，且一定要避免此前在珠金琶出現的惡性內卷，“地塊在區位優勢、規劃優勢很突出、很領先的情況下，考慮到得房率的優勢，單價還比競爭對手低（特別是珠江新城此前的二手豪宅）”。