經歷4次法拍失敗后，青島這個沿海低密地塊再降價

在經歷四次流拍的尷尬之后，青島西海岸薛家島甘水灣的兩宗低密地塊將于4月23日再度“試水”法拍臺。

與首次拍賣的1.89億元起拍總價相比，此次起拍總價跌至1.12億元，價格一再探底。

位于西海岸甘水灣環島路兩側的兩宗地塊總占地面積約44661㎡，合計約67畝，總建筑面積約41359㎡，稱得上是坐擁一線山海資源的“絕版”地塊。但崎嶇地形、周邊配套短板及商業用地僅剩25年使用年限等“硬傷”，使其在前四次競價中，均以流拍收場。

在1.12億元的新底價面前，市場關于“要不要抄底”的博弈再度升級。

4次流拍，起拍總價跌幅超40%

此次拍賣的兩宗地塊位于西海岸甘水灣環島路兩側，起拍總價1.12億元，已經歷4次法拍。

回顧兩宗地塊的拍賣歷程，起拍價格一再探底。首次拍賣是2024年7月，彼時起拍總價1.89億元，兩宗地塊雖有超16000人圍觀，但未能擺脫流拍命運。

隨后，在2024年8月，起拍總價下調20%，降至1.51億元，仍無人報名。2024年9月，維持1.51億元價格不變，繼續流拍。

2024年12月，流拍三次后，兩宗地塊重新評估再次上架法拍臺。起拍價由1.51億元下調0.1億元，降至1.41億元，依舊無人報名。

直至近期，四度流拍后，兩宗地塊起拍價再下調，總價由1.41億元下調2811萬元，降至1.12億元。

根據法拍文件，估價對象的土地所有權屬于國家所有，土地使用權人為青島元亨利置業有限公司。城鎮住宅用地土地使用終止日期至2081年1月14日；餐飲、旅館用地土地使用終止日期至2051年1月14日。

地塊一，產權證號為青房地權市字第201112603號。四至為北至國有用地、東至國有用地、南至環島路、西至支路。土地用途是城鎮住宅、商服（住宿餐飲），占地面積24322㎡（其中住宅12647.44㎡，商服（住宿餐飲）11674.56㎡），容積率為1.2，總建筑面積約29186㎡（居住占總建筑面積的52%，商業占比48%），住宅剩余年限55.35年，商業用地25.35年，土地總價1.41億元。此次起拍價為0.99億元。

地塊二，產權證號為青房地權市字第201112686號。四至為北至環島路、東至國有用地、南至環島路、西至國有用地。土地用途是其他商業服務業用地，占地面積約20289㎡，總建筑面積12173㎡，規劃建筑容積率0.6。土地使用年限至2051年01月14日止，至估價期日剩余使用年限25.35年。評估價5968萬元，起拍價4178萬元。

相較首次上拍，起拍價格已累計降價7700萬元，跌幅超40%。對于總建面4.14萬㎡的土地而言，這意味樓面地價的大幅回調。

為何“靚地”無人識？

從地理位置來看，這兩宗地塊擁有一線親海資源，且容積率僅為1.2和0.6，在主城區土地資源日益稀缺的當下，這樣的低密指標無疑是打造高端改善產品的絕佳地塊。

那么，為何兩宗低密地塊引不來一個買家？

根據法拍文件及現場勘查信息，兩宗地塊雖“靠山瞰海”，但“硬傷”也十分明顯。地形與規劃方面，地塊形狀為“較不規則多邊形”，地勢并不平坦。這意味著開發商在總圖布局、產品排布上需要付出額外的設計成本，且較難實現土地價值的最大化利用。

圖片來源：阿里資產官網

其次是使用年限嚴重縮水。文件顯示，住宅用地剩余年限約55年，而商業用地（包括餐飲、旅館及其他商服）剩余使用年限僅約25.35年。對于商業地產而言，若開發酒店或商業設施，在經營期內計提折舊和攤銷的壓力巨大，會極大影響項目未來的退出路徑和估值模型。

再者是商業配套的短板。甘水灣區域雖然景觀資源絕佳，但周邊生活配套、商業氛圍及人口導入能力偏弱。在沒有成熟的區域板塊輪動效應支撐下，項目需要開發商具備極強的“造盤”能力和長線持有耐心。

圖片來源：阿里資產官網

第五次上拍，機會窗口打開了嗎？

盡管起拍價一再下調，但對開發商而言，需要考量的不僅是土地成本，還包括后續的建安成本、財務成本、營銷費用，以及去化預期等。

在當前的市場環境下，高端住宅的去化速度普遍放緩。而面對商業占比達48%，但商業用地只剩25年的地塊，也會使投資者望而卻步。商業部分無法通過散售快速回血，若自持經營，將面臨漫長的回報周期和資產折舊壓力。

此次起拍總價降至1.12億元，意味著門檻進一步降低。如果能以1.12億元底價成交，結合0.6-1.2的容積率，可以打造極具差異化的“藏品級”物業。

但關鍵在于如何盤活：或是通過整體改造，將其作為企業會所集群；或是引入頂級酒店品牌，對沖商業年限的貶值；又或是憑借極致的景觀資源，通過定制化產品吸引特定圈層。

不過，即使價格“骨折”，但地塊物理屬性上的“硬傷”并未消失。