北京東三環，驚現全景艙戶型

文/北京進深 徐迪

2月24日，朝陽區松榆里0410-0001地塊項目總平圖公示。

項目位于朝陽區潘家園街道，去年11月25日，懋源控股以50.24億元的總價拿下該地塊。

折合樓面價6.21萬/㎡，溢價率18.2%。

建設用地面積2.89公頃，擬建總建筑面積約13.24萬㎡，其中地上建面約8.1萬㎡，地下約5.15萬㎡。

容積率2.8，住宅建筑高度18.7至73.6米，綠地率30%，建筑密度23.55%。

項目開發主體為北京懋源璟鴻房地產開發有限公司，設計單位北京維拓時代建筑設計股份有限公司。

1、樓棟排布

項目規劃13棟住宅樓，住宅總建面80263.8㎡，共499戶，戶均建面161.85㎡。

北排3棟樓17層，中間2棟樓21層。

南排8棟樓：東南角6#樓和7#樓為13層小高層，其中6#樓首層局部架空，面積約111㎡；

8#樓9層，9#樓6層，10#樓8層；

11#樓為15層小高；

西南角12#樓7層，13#樓10層。

2、出入動線、園林+會所

人行主要出入口在小區北側。

設有帶裝飾構架的景觀大門，景墻沿街展示面約百米。

另外在東側也有一處景觀大門，并配有50㎡的出入口廣場，6.9米高的社區配套樓。

向內是多處下沉庭院，面積非常大，由東向西串聯起社區中央景軸的會所體系。

西北角有多處室外活動場地。

在地塊出讓文件中就提到，鼓勵設置下沉庭院。下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現與規劃文化用地聯通。

下沉庭院周邊宜布局配套公共設施，做好地上、地下空間、室內外景觀滲透，提升環境品質。

下沉庭院標高應與街坊路地下通道順暢連接，實現人流動線無障礙銜接。

這也是北京首個在出讓文件中提到下沉庭院詳細設計要求的項目。

3、戶型+贈送

地塊為東西長而南北短的長方形，面寬資源非常好。

南北以及側邊均有大量贈送空間。

除了可封閉的內嵌式陽臺，還有開敞的錯層陽臺構成了圍合式空中庭院。

4、區域配套

松榆里地塊位于朝陽區潘家園街道，地處東三環至四環正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門地鐵站。

除了環線和臨鐵優勢，松榆里地塊自身的綜合素質分也非常高。

純住宅用地，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地形規整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產品。

規模適中，開發難度遠低于祈年大街和永安里項目。

這個地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內，但板塊商業商務屬性相較于雙井、國貿還是差出幾個LEVEL的。

成熟住區，生活配套完善，但商業檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專業市場為主，缺乏吃喝玩樂購一體的綜合商業。

地塊內含1條南北向寬度為7.5 米的街坊路，納入土地出讓范圍。

另需建設用地面積約300㎡開閉站一處，無償移交相關部門。

此外，項目建設方案需處理好與周邊現狀關系。用地西南角預留不低于現狀道路（約4米）的條件，保障南側居民消防及出行需求。

地塊位于11號線南側，考慮到地鐵建設時序處于遠期，建議地塊臨近11號線一側做好兼容性設計，將地塊內建筑劃定出結構、功能的兼容區域，預留后續與11號線一體化結合的最大可能性，保證地鐵附屬靈活銜接。

同時應酌情考慮因站點可能的位置變化而導致對項目的影響。

住宅地塊東側邊界中央須分別設置地上、地下小區人行出入口，其中地下出入口預留與街坊路、規劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米。

緊鄰居住用地東側出入口建議設置小區公共建筑與公共空間，作為連接小區與規劃文化用地、地鐵站點的重要節點。

地下公共建筑須獨立或結合住宅樓棟設置豎向交通空間及無障礙設施，保障居民便捷使用。

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