中海玖樹滿和樣板間劇透，和系首秀落子通州

北京進(jìn)深 徐迪 2月26日，多家自媒體發(fā)布了中海通州九棵樹售樓處的施工視頻，項目案名也正式浮出：

中海·玖樹滿和——中海四大全新產(chǎn)品系“萬方安和”中的“和”系首秀。

在經(jīng)歷兩版方案公示之后，中海玖樹滿和在反饋意見通告中給出了項目建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖。

終版總平圖給人最直觀的感受就是，視覺上更立體了一些。

這主要來自于項目屋頂?shù)恼{(diào)整。

1、此前的平屋頂，調(diào)整成了簡化坡頂形式。

這與出讓文件中關(guān)于第五立面的要求相符。

坡度不大，可以做出新中式風(fēng)格。

調(diào)整后，整體建筑高度小幅增加了0.1米，相應(yīng)的室內(nèi)層高也會有小幅增加。

通州九棵樹南地塊6017地塊項目建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖↓

2、風(fēng)雨連廊又一次調(diào)整。

上一版從方形改為直條形，這一次又變成圍繞物業(yè)配套樓的回字形，另一側(cè)連接到下沉庭院的樓梯。

3、鄰里中心再擴(kuò)容。

兩處鄰里中心統(tǒng)一改成了鄰里共享空間。

同時，大門口獨棟空間，在地下又增加了一層規(guī)模，層高5.8米，可提供更多功能。

4、大門設(shè)計細(xì)化。

東側(cè)景觀大門頂部增加了一處鏤空格柵設(shè)計。

5、地面停車位再調(diào)整。

北門口的從18個縮至16個；

中央集中停車場從97個，增至101個。

6、最新技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

總建面83355㎡，地上計容面積54428㎡，不計容面積749㎡；地下建面28178㎡。

戶型方面與原版本沒有太大出入。

預(yù)計是小戶型為主，面積段預(yù)計75/92/100/119㎡。

北排兩邊的小高層：1#、2#和4#、5#，建面約100㎡，共200套；

北排中間的3#樓，建面約119㎡，共66套；

南排兩側(cè)6#樓、9#樓，建面約75㎡，共160套；

南排中間的兩棟7#、8#，建面約92㎡，共154套。

贈送簡單但是豪橫，南向通面寬開敞陽臺，進(jìn)深1.5米；

北向通面寬設(shè)備平臺，進(jìn)深0.8米。

由于樓棟是行列式排布，東西間距較為緊湊，沒有側(cè)邊飄窗贈送。

陽臺和設(shè)備平臺，在總平圖上來看都是結(jié)構(gòu)外建筑。

但在做戶型預(yù)測時，發(fā)現(xiàn)陽臺這部分應(yīng)該要計一半面積，否則總建面對不上。

現(xiàn)行通例是，按開敞陽臺報規(guī)，計一半建面，設(shè)備平臺不計建面，交付時都包進(jìn)室內(nèi)，大概率是這樣。

東側(cè)退線20米，實際容積率增加。

6017地塊的出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間不得建設(shè)永久性建筑，建議結(jié)合開敞空間和綠化統(tǒng)一設(shè)計。

九棵樹中路西側(cè)，也就是小區(qū)東側(cè)，只有大門沿紅線而建，其余的住宅樓和配套樓都退線20米 。

這樣一來，小區(qū)實際容積率會達(dá)到2.4左右。

為了最大化保證樓間距，南北樓棟和西側(cè)建筑都靠近紅線，最小距離2.9米左右。

南排4棟樓東西間距5米出頭，如果側(cè)邊開窗會形成對視，隱私性較差。

這4棟樓戶型比較狹長，側(cè)邊不能開窗的話，整體通透性和采光也會受到影響。

反饋意見

2025年12月23日-31日，通州九棵樹6017地塊項目首次公示方案；2026年1月21日-29日，又優(yōu)化了一版方案并公示。

期間收到公眾反饋意見14份，主要涉及以下幾點：

1、項目北側(cè)高層建筑影響北側(cè)尚未入市的6016地塊權(quán)益，建議重新調(diào)整樓座位置布局。

建設(shè)單位意見：本項目與北側(cè)現(xiàn)狀空地權(quán)益單位溝通協(xié)商，已就本次設(shè)計方案征求權(quán)益單位同意意見。

2、“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見函中明確指出，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間不得建設(shè)永久性建筑，但該項目公示方案中在上述空間內(nèi)仍設(shè)置了景觀大門、雨水調(diào)蓄池、化糞池等永久性建筑，明顯與“多規(guī)合一”要求不符，建議該項目建設(shè)單位按照“多規(guī)合一”要求重新調(diào)整上述建筑位置布局。

建設(shè)單位意見：本項目永久性建筑均規(guī)劃在20米范圍以外。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，雨水調(diào)蓄池、化糞池等構(gòu)筑物不屬于永久性建筑。

3、該項目的規(guī)劃設(shè)計方案為高度60米，超過原規(guī)劃高度45米限高，嚴(yán)重影響周邊居民樓采光，懇請不予審批通過，按照原規(guī)劃45米限高執(zhí)行。

建設(shè)單位意見：地塊規(guī)劃建筑高度45米（局部60米）。本項目方案中僅2#住宅樓、4#住宅樓建筑高度54.1米，滿足相關(guān)要求。

4、6017地塊北側(cè)的6016地塊還沒有拍賣，如果6017地塊是60米設(shè)計高度，按照當(dāng)代小區(qū)北高南低的設(shè)計格局，北側(cè)的6016地塊的樓層高度勢必一定會更高或者不低于60米的高度，那么6016/6017地塊的高度一定會對瑞都國際南區(qū)外圍的12號樓13號樓形成采光時長影響。現(xiàn)在瑞都國際小區(qū)的12號樓13號樓前面沒有遮擋，日照時長均為全天日照，60米的高度形成的遮擋會如何影響到兩幢樓居民的日照時長以及生活舒適度，請各位領(lǐng)導(dǎo)重新予以考慮評估。

建設(shè)單位意見：本項目規(guī)劃樓棟與瑞都南區(qū)現(xiàn)狀樓棟最近距離約187米，建筑間距滿足國家及北京市的相關(guān)要求。按照日照分析軟件的日照分析模擬，本項目對周邊現(xiàn)有建筑的日照均滿足國家及北京市的相關(guān)要求。

拿地回溯：

中海通州九棵樹地塊于11月27日完成出讓，總價12.48億元，樓面價約2.29萬元/㎡，溢價率0.97%。

項目開發(fā)主體北京海鏵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2012年3月，注冊資本2000萬元，由中海發(fā)展100%持股。

中國海外發(fā)展助理總裁付熙嵬擔(dān)任項目法定代表人、董事；中海北京公司倪健剛擔(dān)任項目總經(jīng)理。

今年4月初，中海曾參與過通州八里橋地塊的競拍，但最終該地塊由招商蛇口拿下，開發(fā)為朝棠攬閱項目。

中海地產(chǎn)以合作開發(fā)的方式參股了朝棠攬閱的項目公司，持股比例25%。

這是中海首次試水通州樓市，朝棠攬閱的市場表現(xiàn)讓中海印證了通州的購買力。

九棵樹項目，與八里橋的朝棠攬閱同屬通州老城區(qū)。

今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區(qū)，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。

這一帶是成熟住區(qū)，學(xué)鐵商等配套都很完善。

離朝陽區(qū)很近，加上副中心和運河商務(wù)區(qū)的概念，對于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

相關(guān)公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股