中海鋅廠項(xiàng)目怎么樣？初步測評（1）

近日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布仰天佳園項(xiàng)目批前公示，至此，項(xiàng)目總平圖、戶型圖基本定型，結(jié)合地段和配套，可以進(jìn)行第一次初步測評了！

該項(xiàng)目即去年12月成交的中海鋅廠地塊，樓面價(jià)約6550元/㎡。因?yàn)榈囟尾诲e，樓面價(jià)不高，靠近教育培訓(xùn)高地，備受關(guān)注！

一、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

1.地塊指標(biāo)

用地性質(zhì)：純住宅用地（R2），70年產(chǎn)權(quán)

占地面積：27639.21㎡（約 41.46 畝）。容積率：3.0

計(jì)容建面：82917.63㎡，建筑限高：100 米

成交總價(jià)：54313 萬元，樓面價(jià) 6550 元 /㎡

2.項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù)

總建面：約10.51 萬㎡，地上計(jì)容約8.29 萬㎡（住宅約 8.24 萬㎡）

建筑密度：17.1%，綠地率 35%

樓棟：7 棟高層（27-33 層），戶數(shù)：612 戶

戶型：118/143㎡，車位：457 個，車位比約0.75（偏低）

二、地段與配套

1.地段

項(xiàng)目位于天心區(qū)金盆嶺街道，勞動西路以南、天劍路以東、芙蓉中路以西（賀龍?bào)w育館對面），這個位置就是侯家塘，是妥妥的市中心。

市中心的位置，人口密度夠高，配套成熟，這里有賀龍?bào)w育場、田漢大劇院，參加體育省事、演唱會、演藝活動非常方便。

當(dāng)然這個位置比不上融華天璽，也比不上綠城黃土塘，但是比保利下大攏要略好一些，其實(shí)從產(chǎn)業(yè)屬性來看，保利下大垅靠近金融界，購買力略強(qiáng)一些。

侯家塘-東塘=砂子塘一帶除了位置好配套成熟以外，最大的特點(diǎn)就是長沙最大的教育培訓(xùn)高地，名校聚集，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在這里扎堆，遺憾的是這里幾乎沒有帶初中學(xué)位的學(xué)區(qū)房，所以不是學(xué)區(qū)房的高地，頂多算是小學(xué)學(xué)區(qū)房的高地。

具體到中海鋅廠本身，周邊基本被老破小包圍了，城市界面的觀感不好，優(yōu)點(diǎn)是煙火氣息濃厚，缺點(diǎn)是擁堵，嘈雜。

2.交通配套

地鐵方面，距1/3 號線侯家塘站約 150 米，標(biāo)準(zhǔn)的正地鐵口，雙地鐵口；路網(wǎng)方面，有主干道芙蓉中路和勞動西路，不過進(jìn)小區(qū)的小路，包括天劍路，城中村的小路，出門的擁堵是少不了。

3.教育配套

前面說到這里是長沙教育高地，具體到中海項(xiàng)目，距離最近的小學(xué)是仰天湖小學(xué)本部，一路之隔，天心區(qū)前三的一類小學(xué)，小學(xué)學(xué)區(qū)大概率是劃分到仰天湖（最終請以教育部門公布為準(zhǔn)）。

小升初預(yù)計(jì)是微機(jī)派位，每年的指標(biāo)都會不同，不確定性較大，2025年仰天湖小學(xué)的派位指標(biāo)如下：

• 雅禮外國語學(xué)校：106人
• 湘郡培粹實(shí)驗(yàn)中學(xué)：65人
• 中雅培粹學(xué)校（北校區(qū)）：11人
• 長沙市十一中：6人
• 長沙市十五中：12人

總體來看，派位質(zhì)量中等，湘郡和中雅算一類初中，占比不到40%，雅禮外國語占大頭，這是個二類靠后的學(xué)校，剩下的學(xué)校往三類去了。

4.商業(yè) / 醫(yī)療 / 文體

商業(yè)：叮叮 MALL、侯家塘商圈、五一商圈（3 公里）；醫(yī)療：湖南省兒童醫(yī)院、長沙市三醫(yī)院（約 500 米）；文體：賀龍?bào)w育館、田漢大劇院（步行可達(dá)）。

三、項(xiàng)目規(guī)劃與戶型

中海仰天佳園的戶型面積段比較簡單， 只有118和143兩個戶型，沒有小戶型，也沒有大平層，就是剛改的定位，門檻相對不是很高。

▲項(xiàng)目總平圖/圖片來源：長沙樓市觀

項(xiàng)目樓間距基本都是37米，這是第一批新規(guī)限制后報(bào)建的樓盤，贈送超限之后，樓間距必須從飄窗外沿算起，數(shù)據(jù)看起來更小了，不過這才是符合實(shí)際的數(shù)據(jù)。

另外，項(xiàng)目的車位配比偏少，總戶數(shù)612戶，停車位457個，其中地下449個，也就是車位配比只有0.73，非常低！停車是個大問題，車位應(yīng)該好賣且貴。

所有戶型是兩梯兩戶純板樓，私梯入戶，四開間朝南，總體格局沒有問題。

118㎡套內(nèi)面積約120.5㎡（不含電梯廳），得房率約103%，四房兩衛(wèi)， 客廳面寬僅3.9m，主臥面寬3.7m，總面寬14.3m，整體局促，沒有玄關(guān)，沒有三衛(wèi)，保留了南陽臺。

143㎡套內(nèi)面積約154.9㎡（不含電梯廳），得房率約108%， 四房三明衛(wèi) ， 客廳 面寬5.4m，主臥面寬3.8m，總面寬17.5m。

143比起118還多了一個玄關(guān)和一個儲藏間，功能性提高了，承重墻不多，南向次臥的可以靈活改造，總體來說，143戶型比118戶型好不少。

四、優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)

主要優(yōu)點(diǎn)有：

1.侯家塘地段不錯，煙火氣息濃厚，有兩大亮點(diǎn)，一是參加體育省事、演唱會、演藝活動方便；二是培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多，孩子搞校外培訓(xùn)方便。

2.配套成熟，正地鐵口，雙地鐵交匯，商圈繁華，小學(xué)大概率是仰天湖本部，實(shí)力在線。

3.中海是央企開發(fā)商，安全放心，交付品質(zhì)和口碑比較穩(wěn)定，不會有大雷，當(dāng)然也不會有很多驚喜。

主要缺點(diǎn)有：

1.城市界面差，被城中村、安置小區(qū)包圍，交通擁堵避免不了，周邊也沒有像樣的公園，休閑遛彎是一個大問題。

2.體量不算特別小（約 41.5 畝），但是形狀不規(guī)則，容積率略高，樓間距較小，園林及內(nèi)部公共空間受限，停車位偏少。

3.大概率沒有初中學(xué)位，小升初需要微機(jī)派位，不確定性高。

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