東莞麻涌，房價從2015年6850漲至16850，如今價位回到真實價格

東莞麻涌十余載的房價走勢，恰似麻涌河緩緩流淌的水波，起落之間始終烙印著水鄉臨港產業的硬核底色，全是片區里真實的市場行情，與住戶最真切的生活體感。

2015年的麻涌，是東莞水鄉功能區名副其實的價格洼地，房價長期平穩運行在低位區間。全年二手房均價穩定在6850元/㎡上下，月度波動僅幾百元。

在本地人的認知里，這里是東莞臨港產業與水鄉生態聚居區，城市界面緊湊，生活配套集中于麻涌大道、古梅路一帶，新世紀江畔灣、碧桂園信鴻嘉譽等住宅小區已具規模，但整體發展尚處平穩期。

彼時麻涌的生活配套尚不完善，片區內僅嘉榮超市滿足日常采買，大型商業依賴星河城市廣場，公交線路雖覆蓋全面，但往返東莞城區、廣州黃埔通勤需40分鐘左右。

臨港企業員工、水鄉產業工人、本地村民是片區核心居住人群，生活氛圍簡單、務實、充滿臨港制造與水鄉煙火氣息。

2015年麻涌的購房群體清一色為剛需人群，預算有限的新婚青年、產業園就職的技術人員、為子女謀求基礎教育資源的家庭，無人抱著投資投機的心態買房，所有需求都是實打實的自住剛需。

這一年麻涌樓市復蘇節奏平緩，中介門店數量稀少，單店僅兩三名工作人員，房源成交周期普遍在兩至三個月，買賣雙方議價空間充足，誠心購房者可談下一兩萬優惠，部分業主還會附贈老舊家具家電。

2016年麻涌房價開啟穩步上行通道，12月二手房均價漲至7420元/㎡，較上年年末上漲570元/㎡，漲幅雖溫和，但上漲趨勢已然清晰。

同年全國推行樓市去庫存政策，東莞同步下調首付比例、放寬公積金貸款條件，不少持觀望態度的剛需紛紛入市。憑借低房價、扎實的臨港產業基礎，以及穗莞融城的發展預期，麻涌成為東莞水鄉剛需置業的首選之地。

片區配套也迎來小幅升級，古梅路沿街餐飲、生鮮、便民商鋪不斷增多，生活便利度悄然提升，煙火氣愈發濃厚。

中介門店客流逐步增加，房源成交周期縮短至一個多月，戶型優質、臨近麻涌大道的房源，掛牌一兩周便能成交，看房人數較往年大幅增長。

2017年麻涌房價漲勢顯著提速，12月均價達到9680元/㎡，同比漲幅30.5%，單平米上漲2260元，這一漲幅在當年東莞水鄉區域內位居前列。

這一年東莞全市樓市全面升溫，核心區與水鄉板塊房價同步上漲，麻涌被劃定為東莞臨港產業核心區，疊加廣州東進產業外溢的利好，吸引了不少廣州黃埔、東莞城區上班的剛需客與產業職工群體。

片區內首次出現投資客群體，看中國麻涌的臨港潛力與臨廣區位優勢，部分投資者一次性購入兩三套小戶型靜待升值。中介門店人氣暴漲，不少來自廣州、東莞主城的購房者，專程前來咨詢麻涌片區規劃。

市場一度出現多組客戶爭搶一套房源的盛況，賣家心態愈發強勢，議價空間持續壓縮，購房者稍有猶豫，心儀房源便會被他人下定。

2018至2021年上半年，是麻涌房價連續上漲的黃金時期，年年穩漲、從未回調，片區發展也同步按下加速鍵，生活配套逐一落地完善。2018年12月均價12350元/㎡，2019年12月13620元/㎡，2020年12月14890元/㎡，漲幅穩定、市場熱度居高不下。

2020年東莞房價穩步上漲，麻涌直接受益。片區新建麻涌中學新校區、嘉榮外國語學校，教育配套全面提檔。

華陽湖創客坊開業，麻涌從單一工業區，逐步轉型為配套成熟的宜居板塊。即便年初短暫影響交易，下半年市場也快速回暖，房價逆勢上漲。

2021年7月，麻涌房價站上十余年來的歷史頂峰，均價達16850元/㎡。一套70㎡兩居室，總價從2015年的47.95萬漲至117.95萬，六年間總價上漲70萬。

早期置業的業主賬面收益頗豐，此時中介門店內投資客與剛需客各占半數，房源成交周期最短僅數日，碧桂園信鴻嘉譽、萬科珠江東岸等熱門小區房源，剛掛牌便被秒搶，尤其是優質學區房更是供不應求。

賣家坐地起價、溢價成交成為常態，議價空間徹底消失，購房者看中房源必須即刻下手，慢一步便會錯失，樓市熱度達到巔峰。

房價觸頂后，麻涌樓市進入持續回落周期，這一跌便是數年。2021年12月均價回落至15620元/㎡，2022年12月進一步跌至13860元/㎡，較峰值下跌17.7%，調整幅度明顯。

房價回落受多重因素影響，全國樓市調控收緊，東莞出臺限購限貸政策，投資客加速離場，二手房掛牌量激增，市場徹底轉為買方主導。

麻涌新房供應量龐大，萬科、碧桂園、南太等品牌樓盤集中推新，同質化競爭激烈，開發商以價換量帶動二手房跟跌；片區人口增長放緩，產業人口導入不及房源供應速度，剛需購買力支撐不足，房價失去上漲動力。

2023年麻涌房價繼續下探，12月均價12150元/㎡，因上半年短暫回暖出現階段性波動，下半年回歸下跌通道。

這一年投資客集中拋售房源，二手房掛牌量暴增，大量房源掛牌半年無人問津，賣家只能主動降價，部分房源較峰值降價40余萬才迎來意向客戶。

熱門戶型單月成交量寥寥無幾，中介門店重回冷清，與2021年的火爆形成鮮明反差，看房者少、成交者更少，市場陷入低迷。

2024年樓市調控政策逐步松綁，但麻涌房價并未反彈，依舊緩慢下跌，12月均價10580元/㎡，跌幅12.9%，成為近幾年調整幅度較大的一年。

此時購房群體徹底回歸純剛需，投資客幾乎絕跡，買家議價空間重新打開，誠心購買可較掛牌價砍下數萬元優惠。

中介門店客流趨于穩定，但所有客戶均為自住需求，無人再談論投資升值，看房核心聚焦戶型、配套、城軌、學區，只關注房源是否適配日常居住與子女教育。

2025年麻涌房價跌勢大幅收窄，12月均價10228元/㎡；2026年1月均價9512元/㎡，與上年基本持平，環比微漲1.3%，房價正式企穩。

從2015年至2026年，十一年間每平米僅上漲2662元，十年總漲幅約38.9%。

如今的麻涌，生活配套已全面成熟。佛莞惠城軌麻涌站通車，穗莞深城軌望洪站環繞，水鄉大道、麻涌大道主干道貫通，公交線路四通八達，從麻涌前往東莞主城區僅需15分鐘，通勤時間較十年前縮短三分之二，出行極為便捷。

片區內星河城市廣場、華陽湖創客坊、麻涌水悅坊等商超云集，水鄉中心醫院、麻涌醫院等醫療配套一應俱全，樓下便是便民市場、便利店，衣食住行一站式滿足，子女就學、老人就醫無需遠行，生活便利度拉滿。

當前麻涌不同小區房價差異懸殊，高端小區與剛需小區價差顯著：南太瓏璽均價9500元/㎡，碧桂園信鴻嘉譽8910元/㎡，新世紀江畔灣9369元/㎡，老舊社區僅7500元/㎡。

戶型分化同樣明顯，次新房與大戶型價格更為堅挺，4室及以上戶型均價超11000元/㎡，剛需兩居室均價約9512元/㎡，改善型需求成為價格支撐主力。

從東莞整體樓市來看，麻涌依舊是水鄉臨港產業核心與宜居板塊，2026年1月東莞均價18600元/㎡左右，麻涌顯著低于全市平均水平，契合“產業支撐、配套成熟、價值回歸”的特征。

如今在麻涌置業的人群，仍以剛需與改善為主，在臨港產業園、廣州黃埔工作的年輕群體，看中片區產業氛圍與通勤便利。

為子女教育選擇優質學區房的家庭，青睞穩定的教育資源；還有追求水鄉生態的改善家庭，偏好華陽湖周邊的自然宜居氛圍。

中介門店雖無昔日搶房的狂熱，但客源穩定，房源成交周期約一至三個月，房價透明公開，賣家不再漫天要價，只要價格合理，成交便十分順暢。

房價回落筑底后，更多年輕人得以輕松上車，無需掏空全家積蓄，購房壓力大幅降低。

片區內小區環境優良，樓間距寬敞、綠化充足，緊鄰華陽湖國家濕地公園，居住舒適度高。雖處產業核心，但生活氣息濃郁，街頭隨處可見遛彎的老人、嬉戲的孩童，還有早起奔赴產業園的上班族。

對于麻涌老住戶而言，房價漲跌只是市場周期變化，大家更在意小區環境、物業服務、出行便捷度，以及日常買菜、就餐、就醫等基礎生活需求。

早年買房自住的業主，賬面資產浮動不影響實際居住；近年上車的剛需族，避開房價高點，月供壓力可控，居住穩定性有保障。

麻涌十余載的變遷，是從臨港產業區向成熟宜居板塊的轉型，配套、交通、居住環境持續優化，房價完成上漲、峰值、回落、企穩的完整周期。

片區始終以居住為核心屬性，無過度投資炒作，產業、教育、商業配套穩步落地，成為東莞水鄉適合長期自住的宜居板塊。

截至2026年2月，麻涌房價橫盤企穩，市場交易理性，配套成熟完善，以真實居住價值支撐區域樓市平穩發展。