這家民營房企擬發(fā)13.25%高息美元債，銷售回款承壓

財聯(lián)社2月26日訊（編輯 張良 實習(xí)生 梁澤豐）今日，新城發(fā)展控股有限公司（01030.HK，以下簡稱“新城發(fā)展”）公告披露，其境外子公司新城環(huán)球有限公司（New Metro Global Limited，以下簡稱“新城環(huán)球”）擬發(fā)行美元債。據(jù)悉，該債券類型為Reg S、3年期的高級無抵押債券，初始指導(dǎo)價在13.25%區(qū)域，截至發(fā)稿暫未披露發(fā)行規(guī)模。

條款顯示，該債券由新城發(fā)展提供擔(dān)保，預(yù)期發(fā)行評級為B-（標(biāo)普）。債券預(yù)計交割日為2026年3月9日，到期日為2029年3月9日。在資金用途方面，募集資金將為同步進(jìn)行的2026年票據(jù)收購要約進(jìn)行融資，以償還現(xiàn)有債務(wù)及用作一般企業(yè)用途。

公開信息顯示，新城發(fā)展是一家專注于幸福生活構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)投資運營集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運營管理以及相關(guān)企業(yè)股權(quán)投資和資產(chǎn)管理。目前，“新城系”旗下?lián)碛行鲁强毓桑?01155.SH）、新城發(fā)展（01030.HK）和新城悅服務(wù)（01755.HK）三家上市公司。

圖：公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

（資料來源：公開資料，財聯(lián)社整理）

“新債換舊債”，部分緩解償債壓力

同日，新城發(fā)展發(fā)布公告，在擬發(fā)行新債的同時，新城環(huán)球?qū)晒P存續(xù)美元債發(fā)起現(xiàn)金購買要約。

這兩筆債券分別為“2026年5月票據(jù)”（ ISIN：XS2290806285，未償余額4.04億美元，要約價格為每1000美元票據(jù)本金1010美元）和“2027年9月票據(jù)”（ ISIN: XS3192214685，未償余額1.6億美元，要約價格為每1000美元票據(jù)本金981.82美元），屆滿期限均為倫敦時間2026年3月5日下午4時。

其中，發(fā)行人擬使用同步發(fā)行新票據(jù)的所得款項及公司的內(nèi)部資金為2026年5月票據(jù)要約提供資金，而2027年9月票據(jù)要約則將由內(nèi)部資金融資。通過“新債換舊債”，新城發(fā)展部分緩解償債壓力。

境外高息發(fā)債與境內(nèi)低成本反差明顯

盡管新城發(fā)展在積極進(jìn)行債務(wù)管理，但高達(dá)13.25%區(qū)域的初始指導(dǎo)價，反映出當(dāng)前國際投資者對這家民營房企仍要求較高的風(fēng)險溢價。

事實上，這并非“新城系”近年來首次在境外高息發(fā)債。

2025年6月，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元3年期高級無抵押債券，票面利率達(dá)11.88%，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企。同年10月，其子公司新城環(huán)球再次完成發(fā)行1.6億美元無抵押固定利率債券，期限2年，票面年息同樣高達(dá)11.88%。

相較于高昂的境外融資成本，境內(nèi)上市主體新城控股的債券融資則保持較低成本，新城控股于2025年8月、9月和12月相繼發(fā)行三筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為10億元、9億元、17.5億元，利率分別為2.68%、3.29%和4%。

基本面承壓，商業(yè)板塊成“壓艙石”

在多渠道密集籌資的背后，是新城發(fā)展面臨的業(yè)績下滑壓力。

據(jù)財聯(lián)社梳理新城發(fā)展2025中報，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入221.74億元，同比下降34.79%；歸母凈利潤6.92億元，同比下降27.91%。截至2025年6月30日，公司經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為-11.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70.85%。

中誠信國際指出，雖然成熟的商業(yè)綜合體運營（吾悅廣場）給“新城系”帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流入及融資空間，但近年銷售回款持續(xù)承壓對其資金平衡提出了挑戰(zhàn)。

不過，商業(yè)板塊目前已成為新城發(fā)展的“壓艙石”。2025年上半年，該公司商業(yè)運營總收入達(dá)69.44億元，同比增長11.8%。國泰海通相關(guān)研報認(rèn)為，租金收入持續(xù)為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，支撐公司的常態(tài)付息能力。

2025年6月19日，穆迪將新城發(fā)展的評級展望由負(fù)面調(diào)整為正面，并確認(rèn)其Caa1的主體評級。穆迪表示，展望上調(diào)反映了新城發(fā)展成功發(fā)行美元債，其融資渠道改善及再融資風(fēng)險降低。

存續(xù)債方面，財聯(lián)社據(jù)企業(yè)預(yù)警通查詢，目前新城發(fā)展存續(xù)中資離岸債3只，余額為9.14億美元。