房?jī)r(jià)還要陰跌幾年？

最近，越來(lái)越多的人開(kāi)始討論“房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能跌到底”這個(gè)問(wèn)題。大家的看法各不相同。

從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市的平均租售比大約在2%左右，房?jī)r(jià)收入比則在30倍上下，這兩個(gè)指標(biāo)依然處于較高水平。更重要的是，在房?jī)r(jià)下行的過(guò)程中，租金和居民收入往往也會(huì)同步下降，這使得租售比和房?jī)r(jià)收入比的改善并不容易，甚至可能維持較長(zhǎng)時(shí)間。（每年租金下降幅度大概有房?jī)r(jià)的一半左右）

不過(guò)相比于房?jī)r(jià)什么時(shí)候觸底，有一個(gè)更加嚴(yán)峻，對(duì)我們長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響更大的點(diǎn)就在于，房?jī)r(jià)還將陰跌多久？

不少人可能覺(jué)得，只要房?jī)r(jià)一觸底，很快就能迎來(lái)反彈，居民的消費(fèi)也會(huì)跟著回暖。但現(xiàn)實(shí)情況并非如此簡(jiǎn)單，我們以日本為例來(lái)看會(huì)發(fā)生什么情況。（之所以用日本為例，是因?yàn)?990年代房地產(chǎn)泡沫破裂后的日本，跟我們現(xiàn)在的情況特別相似）

1989年12月底，日本股市觸及歷史高點(diǎn)，隨后步入漫長(zhǎng)的下跌通道。1990年10月，房?jī)r(jià)也開(kāi)始回落。進(jìn)入1991年，日本經(jīng)濟(jì)正式陷入衰退。然而，當(dāng)時(shí)日本央行和政府對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的認(rèn)識(shí)并不充分，在制定政策時(shí)猶豫不決、行動(dòng)遲緩（日本央行降息太慢了，每次只降0.5~0.75個(gè)百分點(diǎn)，5年時(shí)間才把利率降下來(lái)），導(dǎo)致衰退不斷加劇，最終演變?yōu)榈湫偷?strong>資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

直到1995年，日本央行才將名義利率降至零。但即便是零利率，房?jī)r(jià)依然持續(xù)下跌，直到2004年才真正觸底，累計(jì)跌幅超過(guò)60%。此后，市場(chǎng)又在底部徘徊了十余年，直到2021年才出現(xiàn)明顯的上漲跡象。

從日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房?jī)r(jià)隨后進(jìn)入了四個(gè)周期：

（1）房?jī)r(jià)急跌期（1990~2000年）

這一時(shí)期，房?jī)r(jià)快速下跌，東京房?jī)r(jià)腰斬。當(dāng)居民和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表受到嚴(yán)重沖擊時(shí)，他們往往會(huì)被迫削減投資與消費(fèi)，并通過(guò)折價(jià)出售資產(chǎn)（如股票、房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備甚至企業(yè)股權(quán)）來(lái)增加儲(chǔ)蓄。這種行為會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退和通貨緊縮的連鎖反應(yīng)。

如果未能及時(shí)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，衰退會(huì)進(jìn)一步加深，失業(yè)率隨之攀升。即便在日本這樣一個(gè)實(shí)行“年功序列制”（終身雇傭較普遍）的國(guó)家，當(dāng)時(shí)的失業(yè)率依然出現(xiàn)了明顯上升。

（2）房?jī)r(jià)緩跌期（2000~2004年）

當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的下跌后，一部分居民選擇賣掉房屋，從而避免資產(chǎn)負(fù)債表繼續(xù)惡化；另一部分居民則開(kāi)始買入房產(chǎn)，這表明他們對(duì)自己的資產(chǎn)負(fù)債表和未來(lái)現(xiàn)金流（收入）抱有信心，或者看好未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

總體來(lái)看，在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌一段時(shí)間之后，下跌的速度會(huì)逐漸放緩，并最終觸底。在這一階段，居民和企業(yè)開(kāi)始著手修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，失業(yè)率的上升勢(shì)頭也會(huì)有所緩和。

（3）修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表期（2004~2011年）

在這一階段，房?jī)r(jià)在觸底后出現(xiàn)底部震蕩，居民和企業(yè)逐步修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，失業(yè)率開(kāi)始下降（2008年全球金融危機(jī)造成了短期波折）。盡管日本仍處于通貨緊縮狀態(tài)，但整體經(jīng)濟(jì)狀況相比之前已經(jīng)有所改善了。

（4）擴(kuò)表期（2011年至今）

在這一階段，受益于安倍晉三推出的“三支箭”政策，居民和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張逐漸啟動(dòng)，但進(jìn)程極其緩慢（2006年以來(lái)，日本居民人均消費(fèi)支出的增速基本在零附近，甚至略為負(fù)值）。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)從底部反彈的速度同樣很緩慢，這部分原因也與日本人口老齡化的長(zhǎng)期趨勢(shì)有關(guān)系。

我用日本的例子是想說(shuō)明三件事：

第一，在房?jī)r(jià)下行階段，經(jīng)濟(jì)往往同步陷入衰退，居民的資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)承壓，不得不縮減負(fù)債、壓縮開(kāi)支。與此同時(shí)，他們對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期減弱，租金水平也在下滑，這些因素疊加，使得租售比和收入房?jī)r(jià)比的提升變得異常困難。

目前，我們也處于這一階段。房?jī)r(jià)下跌后，居民開(kāi)始縮表，消費(fèi)萎靡，造成了事實(shí)上的通縮（可以用實(shí)際GDP增速-名義GDP增速，大概算出通縮水平）。而且我們收入也在下滑，所以租金也開(kāi)始下滑，雖然租金降低得比房?jī)r(jià)慢，但也大幅減緩了租金回報(bào)率上升速度，增長(zhǎng)了去泡沫周期。

第二，所有人都知道，由于人口老齡化，未來(lái)房屋是過(guò)剩的。越底層的城市過(guò)剩會(huì)越嚴(yán)重。因此除非是剛需，沒(méi)有人會(huì)著急追逐房屋。因此，房?jī)r(jià)下跌是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，底部很難達(dá)到。

目前，我們也處于這一階段。人口越來(lái)越少，大家都知道房子是過(guò)剩的，房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)下跌，所以根本不著急買房。低能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)凍結(jié)，絕對(duì)的有價(jià)無(wú)市。

第三，不能指望房?jī)r(jià)下跌到底后立刻就會(huì)反彈，居民立刻就會(huì)去擴(kuò)表消費(fèi)。這是因?yàn)椋诜績(jī)r(jià)下跌的過(guò)程中，居民整體的資產(chǎn)負(fù)債表在惡化。房?jī)r(jià)觸底，只是意味著資產(chǎn)負(fù)債表不再繼續(xù)惡化了，離好轉(zhuǎn)還遙遙無(wú)期。而只要資產(chǎn)負(fù)債表不好轉(zhuǎn)，居民就不會(huì)主動(dòng)擴(kuò)張消費(fèi)。（類似地，股市下跌到底后，居民的賬面虧損不再擴(kuò)大了，但居民不會(huì)因?yàn)樘潛p不繼續(xù)擴(kuò)大了就去消費(fèi)。）

再看東京房?jī)r(jià)這幅圖，真正的房?jī)r(jià)下跌周期就是1990~2000年的急跌期，以及2000~2004的緩跌期。東京房?jī)r(jià)觸底花了14年，我們應(yīng)該能夠更快（畢竟我們發(fā)展水平比1990年代的日本要低很多，經(jīng)濟(jì)潛力更大），但是能夠快多少，仍然是不確定的。目前我國(guó)一線城市已經(jīng)跌了3年，全國(guó)各大城市普遍跌了7年。如果真對(duì)標(biāo)日本，2030年都不一定能見(jiàn)底。當(dāng)然我還是愿意保持樂(lè)觀一點(diǎn)的態(tài)度，把2027年設(shè)置于急跌期的底部。

最后，根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)，不是房?jī)r(jià)觸底了就能反彈，還有漫長(zhǎng)的振蕩期。擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的朋友，其實(shí)大可不必。另一點(diǎn)就是消費(fèi)，房?jī)r(jià)見(jiàn)底后也不會(huì)擴(kuò)大消費(fèi)，只要收入上升，消費(fèi)才能被促進(jìn)。

我的知識(shí)星球（譚談財(cái)經(jīng)），內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問(wèn)答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知