URI城市租住復工第3課：復盤公寓企業大事件，2026不迷路！

URI住房租賃行業大事記系列持續深耕，本篇聚焦行業維度，借春節復工收心之際，為您全景復盤2025年住房租賃行業的企業格局變遷與發展迭代，梳理行業進化脈絡、拆解企業破局路徑，提醒同仁們看清格局、找準方向，在2026年行業競爭中站穩腳跟、行穩致遠。

2025年堪稱住房租賃行業的“品質進階元年”，亦是企業格局深度重構的關鍵一年。在《住房租賃條例》正式施行、ESG管理納入硬性要求的政策指引下，疊加居民租住需求從“有房住”向“住好房”升級的市場變化，行業徹底告別過去“規模至上”的野蠻生長模式，邁入“品質為王、運營為核、生態為魂”的高質量發展新階段。這一年，行業以“輕資產、重運營、強生態”為核心特征，企業布局從分散擴張轉向聚焦深耕，合作模式從各自為戰走向協同共贏，服務場景從單一居住延伸至多元生態，數字化、綠色化、精細化成為企業生存發展的核心競爭力，整個行業的發展體系實現了從規模擴張到質量提升的全面蝶變。

URI貼心準備復工第3課，帶大家一同回顧2025年公寓企業的十大核心事件，復盤企業格局的進化與蝶變，總結行業發展的經驗與規律，幫你理清2026年發展思路，找準布局方向，在新一年的賽道上不迷路、不踩坑，以更清晰的戰略、更穩健的姿態，迎接行業高質量發展的新機遇！

事件1

●國資系公寓企業打破“自建自營”模式，全面轉向“輕資產品牌輸出”

2025年度國資系公寓企業打破“自建自營”模式，以品牌授權、運營托管為核心的輕資產輸出加速落地，上海地產城方、杭州安居寧巢等頭部國企新增多個托管項目，管理規模顯著擴張且降本增效：上海地產城方管理規模破8000間；杭州安居寧巢托管老舊小區項目成本降18%；上海新黃浦筑夢城托管規模2000間，西安安居樂筑托管3500間產業配套房源...

URI研判：國資系公寓企業轉向輕資產輸出，是2025年住房租賃行業模式升級與效率革命的標志性事件。國企跳出 “自建自營” 重資產路徑，依托專業能力快速擴規模、降成本、提效益，上海、杭州、西安等地標桿項目已驗證可行性。

這一轉向徹底打通存量盤活、國資賦能、保租房供給的高效通道，推動行業從 “重資產擴張” 邁入 “輕資產運營” 新周期。

2026年，運營能力、品牌輸出、成本管控將成為核心競爭力，輕資產模式將成為國資租賃規模化、可持續發展的主流選擇。

事件2

●高端服務式公寓賽道爆發，國企、酒店、房企系全面入局

2025年國企、酒店、房企扎堆布局高端服務式公寓，打破外資長期壟斷格局：上海城投控股推出“寬嵐”，雅詩閣×錦江成立混血企業“錦詩庭”、城家革新“瑞貝庭”多元產品線激進拓展規模、龍湖推出“冠寓·御境”、萬科加速布局富瑞斯國際公寓規模等，高端租賃走向規模化供給，該賽道成行業增長最快細分領域。

URI研判：服務式公寓賽道爆發是2025年最具亮點的細分增長事件。多元玩家入局，推動高端租賃從“小眾定制”走向“規模化供給”，成為行業增長最快的核心賽道，預計2030年中高端服務式公寓將占據整體市場55%以上的份額。

該趨勢順應了消費升級與高端居住需求提升的市場邏輯，國企的公信力、酒店系的服務優勢與房開系的資產實力形成互補，重構高端租賃競爭格局。

2026年，該賽道將進入品質競爭與規模擴張并行階段，差異化服務、品牌力與運營效率將成為企業搶占市場的核心抓手，推動高端租賃市場走向成熟規范。

事件3

●人才公寓海量入市，城市“搶人戰”白熱化

據悉，85%的畢業生將“住房政策”列為城市選擇前三因素，人才公寓成為城市的“核心吸引力”，因此各地國企將人才公寓作為核心布局方向，海量房源集中入市并配套多元補貼。合肥安居新增1.2萬套，推出8折起租、7天無理由退房、押一付一等；鄭州城發安居運營8.6萬套，租金為市場價7折；杭州安居新增8000套，碩士及以上享3個月免租；深圳應屆畢業生免費住宿延長至15天+6折長租。

URI研判：該現象是住房租賃行業與城市人才戰略深度綁定的核心事件。海量房源集中入市并配套多元補貼，合肥、鄭州、杭州、深圳等地的差異化舉措，讓人才公寓成為城市引才留才的“核心吸引力”。

這一趨勢本質是住房保障與人才戰略的深度融合，既破解了人才租房痛點、降低了人才扎根成本，又助力城市集聚優質人力資源、推動產城融合，進一步提升城市人才吸引力與留存率。

2026年，人才公寓將從“數量供給”轉向“品質提升+精準適配”，租金補貼、配套服務與區位優勢將成為城市差異化競爭的關鍵，持續賦能城市高質量發展。

事件4

●企業收縮戰線，資源全面聚焦核心城市群

2025年市場分化，企業紛紛放棄全國撒網策略，聚焦區域城市群。龍湖冠寓將80%的新增資源投向12個核心城市，關閉3個三四線城市低效項目，核心城市平均入住率保持90%以上；華潤有巢聚焦長三角、京津冀、粵港澳大灣區，三大城市群新增項目占比超75%；合肥保租房堅持“一線三區”布局，70%的項目位于地鐵站1公里輻射圈內，精準對接就業中心破解“職住分離”；爾家調整原定華東區域全域布局，回歸聚焦，深耕無錫核心市場。

URI研判：面對區域市場差異加劇的現狀，企業摒棄“全國撒網”模式，向核心城市及重點城市群集中發力，通過優化布局規避低效風險，筑牢運營根基、保障現金流穩定。

企業這一布局調整，實則是行業回歸理性、邁向精細化運營的具體體現，核心城市及重點城市群的人口集聚、就業需求優勢，既能保障穩定入住率與收益水平，也能精準對接租賃需求、提升資源利用效率。

2026年，聚焦核心、深耕細分將成為行業主流，企業的區域深耕能力、精準布局水平與運營效率，將成為應對市場波動、實現可持續發展的關鍵支撐。

事件5

●主流路徑“國企資產+專業機構運營”合作模式占比超55%

頭部品牌主動對接地方國企、城投，形成“國企供資產、專業機構供運營”的合資或托管模式。寧波北侖城投與領寓國際國際合作規劃12400套保租房；深圳安居集團委托安居樂寓改造閑置倉儲；合肥安居集團與本地機構合作，改造138套房源；浦發有家與漫柏集團聯合運營，多個項目實現“開業即滿租”。

URI研判：公寓企業的合作模式呈現明顯集中化趨勢，頭部品牌積極聯動地方國企、城投平臺，通過合資或托管等形式，搭建優勢互補的合作體系，有效破解行業發展瓶頸，推動保租房供給提質提速，實現多方共贏，相關合作模式已成為2025年行業主流路徑。

這種合作模式精準兼顧了資產端與運營端的核心需求，國企的資產優勢的為項目落地提供堅實基礎，專業機構的運營能力則保障了項目效率與收益，既降低了企業資金與資源壁壘、加速保租房供給，也實現了資產與運營的優勢互補。

2026年，該模式將持續深化，合作的精細化、規范化水平將進一步提升。

事件6

●民企放棄規模競賽，深耕垂直細分賽道打造壁壘

2025年民企告別“大而全”擴張，聚焦藍領、青年文創、服務式公寓等細分賽道深耕。例如，中富旅居樂璟社區、錦江酒店?途羚公寓等專注于服務制造業、物流業等基礎城市建設者，為藍領提供24小時安保等配套，出租率穩定95%以上；萬科泊寓打造青年文創公寓，通過藝術公區和社群活動實現租金溢價，出租率超90%，形成差異化競爭優勢。錦江與雅詩閣成立合資公司，聚焦服務式公寓酒店賽道...

URI研判：這一年公寓民企發展路徑迎來重要轉向：通過精準錨定特定群體需求，提供差異化產品與服務，有效避開行業同質化競爭，實現穩健運營，成為當前民企破局突圍的核心邏輯。

民企立足自身靈活優勢，精準細分群體的核心居住需求，通過配套完善、場景營造等方式提升產品競爭力，既保障了穩定出租率與收益水平，也以精準服務滿足了租賃市場的多元需求。

2026年，細分賽道的深耕力度將持續加大，產品差異化、服務精細化將成為民企構建競爭壁壘、實現“活下去，活得好！”。

事件7

●ESG/公益善舉從加分項變必選項，頭部企業積極踐行

6月商務部發布《住宿企業ESG管理體系要求》，標志著ESG成為租賃企業硬性要求。企業聚焦綠色運營與民生保障，城家推廣裝配式裝修、光伏供電及建立智慧能耗管理系統；上海城投寬庭打造“無廢社區”，開展10余場主題活動；自如新增項目100%符合綠色建筑標準；華潤有巢公區100%采用節能燈具，年減碳約500噸；爾家始終堅持踐行社會責任，持續開展超百場公益活動，用心為廣大租客創造溫暖與福祉。

URI研判：住房租賃行業ESG發展迎來里程碑式轉變，相關政策的出臺與落地，明確了ESG在企業運營中的核心地位。頭部企業率先響應政策導向，聚焦綠色運營與民生保障，通過多元化實踐踐行ESG理念，推動行業責任實踐走向標準化、規范化，成為行業高質量發展的重要支撐。

政策引導下的ESG實踐，不僅倒逼企業優化運營模式、踐行社會責任，更實現了環境效益、社會效益與商業價值的協同發展，既助力“雙碳”目標落地，也提升了企業品牌公信力與核心競爭力。

2026年，ESG與實踐深度將成為企業差異化競爭的重要維度，推動行業向更綠色、更負責任、更高質量的方向發展。

事件8

●行業數智化建設邁入深水區，全鏈條賦能運營，降本增效

2025年數智化建設邁入深水區，城家全面升級CAS系統，打通人、事、物、賬全鏈條信息流，維修響應速度提升；華潤有巢搭建獨創的3i體系數字運營平臺，依托AI智能管家小巢象等數字工具，實現管家人房比達1:150；爾家自主研發智慧管理平臺，集成租務管理、能耗監測與租戶服務，續約率大幅提升；沃塔智能的無線通訊智能設備，采用LORA通訊技術實現無網絡環境下的正常使用，保障租住體驗。

URI研判：2025年住房租賃行業數字化建設已進入提質增效的關鍵階段，全鏈條數字化賦能成為行業高質量發展的核心方向。頭部企業紛紛加大數字化投入，通過自主研發、系統升級、技術賦能等方式，打通運營全流程信息流，以技術創新破解運營痛點，推動行業從粗放運營向精細化管理轉型。

數字化建設已成為企業降本增效的核心抓手，不僅通過優化管理流程、提升人效，有效降低運營成本，更借助智能工具完善租戶服務、優化租住體驗，進一步提升租戶留存率與滿意度。

2026年，數字化應用的深度與廣度將持續拓展，技術創新與運營場景的深度融合，將成為企業構建核心競爭力、實現可持續發展的關鍵支撐。

事件9

●“租賃+生態”場景融合，從“賣空間”到“造生態”的轉型

領先企業打破單一居住邊界，打造“租賃+”多元生態。龍湖冠寓聯動集團藍海引擎，實現職住商一體；華潤有巢打造IP化“巢玩社群”，開展潮流、運動等主題活動；浦發有家配置商業空間，定期舉辦社群活動；漫柏集團則構建職業+興趣雙維度社群體系，增強租客粘性。

URI研判：住房租賃行業競爭邏輯正在發生深刻轉變。通過聯動產業資源、打造社群IP、完善配套服務等方式，推動租賃服務從基礎居住向綜合體驗升級，成為行業新一輪價值競爭的核心方向。

從“賣空間”到“造生態”的轉型，不僅打破了傳統租賃的服務局限，更通過場景融合增強租客粘性、提升居住體驗，進一步挖掘資產增值空間，實現運營收益與品牌價值的雙重提升。

2026年，“租賃+生態”的融合深度將持續加深，場景創新、資源整合能力將成為企業搶占市場、構建核心壁壘的關鍵。

事件10

●“青年夜校”引領社群服務新風口，政企聯動構建“住+學”生態

2025年，青年夜校在住房租賃行業快速普及，成為國企踐行社會責任與提升運營效益的雙贏選擇。合肥濱紛公寓作為地方國企標桿，聯合包河區總工會、團包河區委推出青年職工夜校，構建“技能+興趣+社交”三位一體成長平臺，首期課程涵蓋AI工具應用、商務英語、非遺手工等多元化內容，并啟動“千人賦能計劃”，年內將覆蓋1000名職工學員，浦發有家、漫柏集團、爾家、安居寧巢紛紛開設了青年夜校。

URI研判：2025年住房租賃行業社群服務迎來新風口。國企率先發力，聯合相關部門推出青年夜校，兼顧青年租客成長需求與企業運營效益，打造多元化服務場景，構建差異化競爭優勢，實現社會責任與運營價值的雙贏。

青年夜校已成為超級場景，不僅豐富了租客的精神文化生活、助力青年成長賦能，更有效提升了租賃項目的吸引力與人才留存率，推動社群服務從基礎社交向價值賦能升級。

2026年，青年夜校模式將持續普及，政企聯動的深度與課程內容的精準度。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:山楂美式

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶