從186億到236億，大家都在賭一個(gè)更好的明天

整整歇了一個(gè)月，提筆竟有些生疏。

年初九，當(dāng)不少人還在返程高速上就著自熱米飯對付一頓時(shí)，廣州的土拍大廳已經(jīng)上演了一場久違的鏖戰(zhàn)。

起拍價(jià)186億，從天亮拍到天黑，激戰(zhàn)9小時(shí)，競價(jià)243輪，最終以236億成交，溢價(jià)27%，一舉成為廣州土拍史上單價(jià)最高的地王。

這塊地有個(gè)響亮的名字：珠江新城馬場1期。

說起它的前世今生，幾乎就是一部濃縮的廣州近代史。

1992年，為了探索“利用體育形式籌措社會(huì)資金”的新路子，廣州市政府批準(zhǔn)成立廣州賽馬會(huì)，時(shí)任市長黎子流親自擔(dān)任名譽(yù)主席。

同年8月，賽馬場在潭村動(dòng)工，僅用5個(gè)月就完成了占地38公頃的一期工程，規(guī)模亞洲第二，僅次于香港沙田馬場。

1993年1月28日，首場“公益賀歲杯”賽馬開跑，標(biāo)志著內(nèi)地博彩性賽馬的開端。

此后七年，廣州共舉辦了757場正式賽事。鼎盛時(shí)期一周三賽，單場投注額最高突破1200萬元，全市設(shè)有103個(gè)場外投注點(diǎn)。

那時(shí)候的廣州人，周末不是在馬場，就是在去馬場的路上。

但賽馬始終游走在政策邊緣。1999年12月14日，最后一場比賽結(jié)束，廣州賽馬會(huì)被突然叫停。此后，時(shí)任總經(jīng)理黃啟恒因受賄、挪用公款罪獲刑19年。

人去樓空，占地38公頃的賽馬場成為珠江新城核心區(qū)一塊巨大的“傷疤”。

2003年，賽馬場被改建為汽車交易市場，后又增加了馬會(huì)家居、餐飲等業(yè)態(tài)。偌大一塊黃金寶地，每年納稅僅2000多萬元，堪稱捧著金飯碗要飯。

期間，暨南大學(xué)、恒大集團(tuán)等都曾表達(dá)過使用意向，但最終都無果而終。

直到2025年，廣州終于下定決心推進(jìn)馬場地塊的規(guī)劃開發(fā)。越秀集團(tuán)被確定為“做地主體”，主導(dǎo)地塊的收儲(chǔ)補(bǔ)償、土地變性和一級開發(fā)。

為此，越秀集團(tuán)支付了100億的土地補(bǔ)償款。

不過，由于越秀集團(tuán)+天河區(qū)屬國企合計(jì)持股81%，處于絕對控股地位，在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，越秀作為大股東，又以股東身份拿回了33億的補(bǔ)償款。

有了這層背景，越秀拿下馬場1期，可以說是——順理成章，水到渠成。

但規(guī)矩還是要走的，土地公開市場掛牌出讓，總得有人捧場不是？

土拍上午10點(diǎn)開始，參拍的清一色央國企：華潤、越秀、保利、招商、珠實(shí)、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑。

前7個(gè)小時(shí)，陪跑開發(fā)商們還配合著表演，偶爾舉舉牌，證明自己來過。最后兩個(gè)小時(shí)，就只剩下保利這個(gè)“頂級捧哏”。

保利每次加價(jià)都要等到倒計(jì)時(shí)40秒左右才跟進(jìn)，越秀則是看到保利加價(jià)，立馬反擊，誰真想拿地，誰真想抬價(jià)，一目了然。

眼瞅著到了下班干飯時(shí)間，兩家還在你來我往地加價(jià)。本來可以提前結(jié)束的土拍，硬生生競價(jià)了9個(gè)小時(shí)，加價(jià)超過240輪。

但終歸來說，配合的還是蠻好的，土地公開市場掛牌出讓，你來我往的輪番競價(jià)，地價(jià)和未來的房價(jià)都跟著水漲船高。

廣州創(chuàng)造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，央國企兄弟們完成了表演任務(wù)，皆大歡喜。

去年，廣州全市賣地48塊，收入507億，同比減少三分之一以上。開年這一塊地就賣了236億，全年KPI完成近半，堪稱“開局一塊地，結(jié)局半程KPI”。

而越秀贏來的籌碼，原本就攥在自己手里。只是在牌桌上打了個(gè)滾，大家都跟著吃肉喝湯。

但有一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)——出面拍下馬場1期地塊的主體，是廣州越誠達(dá)有限公司，其唯一股東是越秀集團(tuán)，而不是它旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)越秀地產(chǎn)。

集團(tuán)跳過子公司親自拿地，怎么看都有點(diǎn)“父親替兒子相親”的意思。

為什么不直接用越秀地產(chǎn)？答案藏在財(cái)務(wù)報(bào)表里。

這幾年，越秀地產(chǎn)在大本營被保利全面碾壓。去年，保利廣州銷售超550億，穩(wěn)坐銷冠；越秀地產(chǎn)332億，排名第二。

而2023年，越秀地產(chǎn)還是廣州樓市扛把子，銷售627億。兩年時(shí)間，業(yè)績近乎腰斬。

自2021年樓市下行，越秀地產(chǎn)是為數(shù)不多逆市擴(kuò)張的地方國企。北上杭州、上海、北京，攻城略地，到去年已躋身百強(qiáng)前十。

但規(guī)模上來了，財(cái)務(wù)業(yè)績卻掉下去了。

根據(jù)最新的財(cái)務(wù)資料，越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)2025年凈利潤會(huì)下降九成以上，跌至不足1億。

全年?duì)I收規(guī)模上千億，到手凈利潤不足一個(gè)小目標(biāo)，幾乎就站到了盈虧平衡點(diǎn)。

馬場1期地塊的出讓條件中，高達(dá)236億的總地價(jià)，要求一個(gè)月內(nèi)支付一半，另一半年底前付清。

若由越秀地產(chǎn)出面拿地，對現(xiàn)在的它來說，可能有些吃力。

查了下越秀地產(chǎn)的家底：去年在大本營拿地9塊，總地價(jià)106億。到去年上半年，手上現(xiàn)金資源446億，背負(fù)的有息債務(wù)1039億。凈負(fù)債率53%，杠桿水平還在上升。

馬場1期地塊總價(jià)236億，比越秀地產(chǎn)去年在大本營拿地預(yù)算的兩倍還高。把兩百多億資金全都押注在一宗土地上，它恐怕承受不住。

更何況，越秀地產(chǎn)是上市公司，財(cái)務(wù)報(bào)表要面對投資者的審視。母公司越秀集團(tuán)寧愿扛著同業(yè)競爭的風(fēng)險(xiǎn)，也不得不出面拿地，幫兒子扛過這一關(guān)。

這就像兒子剛工作，工資不高，還要還房貸，父親說：“房子我先幫你買，等你發(fā)達(dá)了再給你。”

接下來，越秀地產(chǎn)以何種方式參與到這塊地王的開發(fā)，值得關(guān)注。但人事安排已經(jīng)透露出信號——

原華發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)首席營銷官兼集團(tuán)營銷部總經(jīng)理賀傳浪于近期加盟越秀地產(chǎn)擔(dān)任集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理；

越秀原營銷中心總經(jīng)理李亮調(diào)往廣州區(qū)域任區(qū)域營銷總，操刀新的地王項(xiàng)目。

一個(gè)負(fù)責(zé)集團(tuán)營銷，一個(gè)專攻地王項(xiàng)目。

236億的豪賭，贏家通吃，輸家……不，在這個(gè)局里，似乎沒有輸家。

越秀拿到地，保利完成捧哏，央國企兄弟們刷了存在感，廣州市完成賣地KPI，樓市看到“好起來”的信號。

唯一的問題是：這塊地最終要賣多少錢一平，才能讓所有參與者都笑到最后？

按照樓面價(jià)十萬以上計(jì)算，未來售價(jià)至少十五萬起步。在廣州樓市還在調(diào)整的當(dāng)下，這個(gè)價(jià)格能不能被市場接受，還是個(gè)未知數(shù)。

但這就是房地產(chǎn)的魔力——只要有故事可講，只要有預(yù)期可炒，只要有“地王”的名頭加持，就沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

畢竟，這可是曾經(jīng)的賽馬場，亞洲第二，僅次于香港沙田。當(dāng)年跑馬的地方，如今要起高樓，這本身就是最好的營銷文案。

或許，這就是廣州人的性格——不管過去如何，重要的是向前看，向錢看。

就像那場持續(xù)9小時(shí)的土拍，從白天到黑夜，從186億到236億，大家都在賭一個(gè)更好的明天。