深圳民營房企“四大天王”的2026：降薪、刮骨與終局

大家好，我是地產高富帥。

剛開年，行業逐步進入轉型的“最后陣痛期”，早期撐不下去的房企早已出清，而那些憑借組織變革熬過寒冬的玩家，已悄然開啟第二曲線。

在地產江湖圖譜里面，粵系房企與閩系房企可謂是大家最為津津樂道的，盡管閩系曾占據房企30強半壁江山，在地產江湖中聲望最高的仍然還是粵系房企。

盡管如今民企陣營確實已經所剩無幾，但是在大灣區市場，特別是在深圳，如今四大天王房企仍然還活躍在牌面，成為民企最后的榮光。

深圳，是房地產行業最為特殊的存在，這里土地稀缺，早已經進入了存量博弈時代，但是又聚焦了全國最頂級的幾大頭部央企總部，是全國知名的行業鼻祖城市。

能夠在深圳如今還能存活的房企，無論是民企還是國央企，土地儲備是第一生存資本，寸土寸金的深圳市場，對房企的土地獲取能力直接提決定了可持續發展門檻。

從2025年深圳公開市場成交數據來看，全年僅成交住宅用地12宗，總成交金額290.9億，同比下降16%；成交建面77.3萬平米，同比下降10.3%。

市場已經急速分化，國央企陣營持續深耕公開市場，本地穩健民企深耕舊改市場，這種雙線并行的格局，正在定義這座超一線城市未來的開發邏輯。

從如今民企“四大天王”的整體發展路徑來看，其中鴻榮源集團，卓越置業，星河地產，京基集團成為這一時期最有特點的代表。

“雙輪驅動”是深圳民企四大天王生存底色，在深圳擁有大體量的舊改項目儲備是其發展基石，加上城市核心商業存量持有項目的現金流，讓民企四大天王仍然活躍在牌桌。

在“四大天王”里面，都是屬于公司不上市，悶聲發財的類型，這也與深圳民營房企大多數是潮汕家族管理有較大關系，低調也是這類房企較為明顯標簽。

星河地產作為如今深圳最知名的民營之一，旗下持有大量的優質商業項目，并且在廣深惠三地舊改土地儲備厚實，已經屬于潮汕民企中的扛把子。

從早期包工頭出身到如今擁有千億自持的超級巨無霸，星河集團算是穿越了整個行業發展歷程，已經算是優秀民企代表。

不過，行業下行并未繞過這位“老將”，深圳舊改市場變天，廣州項目銷售承壓的兩難境地，這幾年的星河集團已經開始了巨變。

地產一品塘獨家獲悉，剛開年，星河地產就撕開了一個口子，地產板塊全員開始規模降薪，在通過一個極端手段對抗行業周期，用時間換空間。

很顯然，在如今深圳這種特殊開發環境下，就算早期家底厚實的大佬也難免傷筋動骨，星河地產需要刮骨療傷。

從目前得知的整體方案來看，首先動刀的就是高管序列，總監以上降薪比例高達15-20%，很有可能集團部門總，區域總，副總級的比例更高。

普通經理級別降薪比例為10%左右，補貼部分與公積金比例也下調明顯，地產板塊預計節后還是會有一些員工選擇離開。

其實降薪這個話題已經是老生常談，不僅僅是民企陣營，就連濃眉大眼的國央企巨頭也都紛紛降薪，有些高管如今的薪酬已經是高峰期的50%以下。

星河早期靠舊改起家，總部扎在深圳，風格一貫穩，手里拿得出名字的項目不少，星河丹堤、星河雅居、星河華居，業主群里一問，口碑還挺硬。

后來幾年，星河走住宅疊產業加商業的路子，坂田的星河城那套產城邏輯，真是把產業地產的勁兒打了出來。

160萬平的盤子，產值說到300億，稅收30億，入駐企業2318家，名單里還有25家世界五百強。

對外喊自己的定位，從“開發商”轉成“城市共建者”，這個話術沒空轉，落地也有模有樣。

星河集團的黃老板也是一位有趣的大佬，對外發言一直都是包工頭本色出演，也確實是對自家人一直不做，畢竟都是早期包工頭時期的戰友，在星河超過10年的員工非常多。

大哥發達了照顧自己創業時期的小弟也無可厚非，不過行業已經回歸精細化運氣有，星河地產早期依靠土地紅利時代的管控邏輯已經完全不適應現代企業發展了。

星河地產不是第一個降薪的房企，肯定也不是最后一個，如何轉型，或許才是這一輪星河地產最需要做的事情。

星河需要的，不是情懷，而是精細化運營的真功夫。降薪是止血，但真正的考驗在于：如何從“人治”走向“機制治”，從“資源驅動”轉向“管理驅動”。

從這幾年星河集團整體大動靜來看，“換老人引新人”成為其最為核心關鍵詞，特別是太子上位之后，地產集團總部部門總級別的高管幾乎全部來了一次大更新。

從2021年引入華東區域總裁章建波，到2022年挖來集團產品總經理丁磊，再到去年新入職并閃離的集團運營總彭火根，這兩年的星河地產的變化確實也夠吸睛。

從整體方面來看星河地產雇主品牌得到了一個較大提升，畢竟早期牌面穩健，穩定度也比較高，大家眼里絕對的好公司，干活壓力也不大，工資也屬于行業正常水平。

但是從這幾次的幾輪換將下來，組織效能并未明顯提升，很大的問題就是老一輩管理邏輯與新時代邏輯的碰撞，光靠一兩個人去改變這一現場恐怕是過于理想化。

老員工保命重要，不出錯原則為主，新來的大佬們想要突圍業績，必須改革，肯定要動之前老人掌握的資源，這套劇本，在很多房企都上演過，星河不過是又一輪主角。

星河地產降薪，本質上是在為“舊改的慢”和“市場的冷”買單。畢竟，牌桌還在，就看怎么打下去。

相比之下，深圳四大天王中誰家的舊改貨值更偏向“快周轉”的工改住，誰家的商業資產更優質，可能會決定他們誰能笑到最后。

今天就聊到這里，對于星河地產有想分享的朋友，也可以留言討論。