老人贈(zèng)房未過戶，繼承人拒不配合，北京房產(chǎn)律師助力勝訴過戶

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周雪梅與被告周秀蘭、周建國、周秀琴系兄弟姐妹關(guān)系，四人的父親為周福安（被繼承人），母親為劉桂珍。劉桂珍于1982年去世，周福安于2005年去世。涉案一號房屋登記在周福安名下，該房屋實(shí)際由原告周雪梅出資購買。

2003年2月，周福安訂立《贈(zèng)予書》，明確載明“本人周福安自愿將名下私有房產(chǎn)一號房屋無償贈(zèng)予我二女兒周雪梅全部所有，因?yàn)榇朔课菔侵苎┟烦鲑Y購買所得”，周福安在贈(zèng)與人處親筆簽名并摁捺指印，周雪梅作為被贈(zèng)與人表示接受贈(zèng)與。據(jù)周雪梅自述，涉案房屋系其1994年離婚后，帶著孩子與周福安共同居住，周福安為給其生活保障，主動(dòng)提出訂立贈(zèng)與書，由周福安口述、周雪梅書寫內(nèi)容，被告周秀蘭在場見證，確認(rèn)周福安當(dāng)時(shí)民事行為能力正常，簽名為其親筆所簽。

周福安去世后，周雪梅多次要求其余繼承人（周秀蘭、周建國、周秀琴）協(xié)助辦理一號房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記過戶手續(xù)，但周建國、周秀琴拒不配合，周秀蘭雖同意原告訴訟請求，卻無法促成其他繼承人配合。為維護(hù)自身合法權(quán)益，周雪梅委托律師訴至法院，請求判令三被告履行贈(zèng)與合同，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

法院查明：周福安與劉桂珍的子女情況屬實(shí)，一號房屋系周福安名下財(cái)產(chǎn)，由周雪梅出資購買；《贈(zèng)予書》真實(shí)有效，周福安訂立贈(zèng)與書時(shí)民事行為能力正常，贈(zèng)與意思表示真實(shí)；被告周建國、周秀琴經(jīng)法院合法傳喚，未到庭參加訴訟，放棄答辯、舉證、質(zhì)證權(quán)利；被告周秀蘭對原告訴求及《贈(zèng)予書》真實(shí)性均無異議。

原告周雪梅委托律師介入，提交核心證據(jù)：《贈(zèng)予書》原件、房屋產(chǎn)權(quán)登記信息、周秀蘭的證言、房屋出資相關(guān)佐證材料，佐證贈(zèng)與合同合法有效、周雪梅已接受贈(zèng)與，明確繼承人應(yīng)履行協(xié)助過戶的義務(wù)，推動(dòng)法院支持原告訴求。

裁判結(jié)果

自本判決生效之日起十五日內(nèi)，被告周秀蘭、周建國、周秀琴協(xié)助原告周雪梅辦理一號房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的過戶手續(xù)。

該判決生效后，周雪梅成功實(shí)現(xiàn)“辦理房屋過戶”的核心訴求，依法取得一號房屋完整所有權(quán)；法院認(rèn)可《贈(zèng)予書》的合法性與真實(shí)性，明確繼承人有義務(wù)履行贈(zèng)與合同、協(xié)助過戶，充分體現(xiàn)專業(yè)律師固定核心證據(jù)、厘清法律義務(wù)、推動(dòng)訴訟進(jìn)程的優(yōu)勢，為房屋贈(zèng)與過戶、繼承人不配合履行類案件提供典型參考。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭議焦點(diǎn)為：《贈(zèng)予書》是否合法有效、被告作為繼承人是否有義務(wù)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，法律適用原則。本案贈(zèng)與合同簽訂于2003年，系民法典施行前的法律事實(shí)引起的糾紛，適用當(dāng)時(shí)的《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定。

第二，贈(zèng)與合同效力認(rèn)定。贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。周福安訂立的《贈(zèng)予書》，明確將其名下一號房屋贈(zèng)與周雪梅，內(nèi)容系其真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，且周雪梅明確表示接受贈(zèng)與，故該贈(zèng)與合同合法有效，雙方均應(yīng)遵守。

第三，繼承人的履行義務(wù)。繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，周福安去世后，其繼承人（周秀蘭、周建國、周秀琴）應(yīng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)，履行周福安生前訂立的合法贈(zèng)與合同，協(xié)助受贈(zèng)人周雪梅辦理房屋過戶手續(xù)，原告的訴訟請求于法有據(jù)。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“房屋贈(zèng)與合同履行、贈(zèng)與書效力認(rèn)定、”這一高頻場景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件中面臨繼承人不配合過戶的當(dāng)事人提供維權(quán)參考。

鎖定贈(zèng)與書效力，夯實(shí)勝訴核心。本案勝訴的關(guān)鍵是確認(rèn)《贈(zèng)予書》合法有效，我們重點(diǎn)從三個(gè)維度舉證：一是贈(zèng)與書的真實(shí)性，通過在場證人（周秀蘭）證言、贈(zèng)與人親筆簽名，佐證贈(zèng)與意思表示真實(shí)；二是贈(zèng)與行為的合法性，明確贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)系贈(zèng)與人個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，不違反法律規(guī)定；三是受贈(zèng)人已接受贈(zèng)與，形成完整的贈(zèng)與合同關(guān)系，讓法院認(rèn)可贈(zèng)與合同的效力，為要求繼承人履行義務(wù)奠定基礎(chǔ)。專業(yè)房產(chǎn)律師可精準(zhǔn)判斷贈(zèng)與書的法律效力，幫當(dāng)事人規(guī)避效力爭議風(fēng)險(xiǎn)。

明確繼承人義務(wù)，破解“不配合過戶”難題。我們重點(diǎn)梳理法律規(guī)定，明確繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時(shí)，應(yīng)履行被繼承人依法應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，即便部分繼承人缺席庭審、拒不配合，也不影響法院判決其履行協(xié)助過戶義務(wù)，成功打破“繼承人不配合就無法過戶”的困境。

固定完整證據(jù)鏈，應(yīng)對缺席庭審場景。針對部分繼承人缺席庭審的情況，我們提前協(xié)助當(dāng)事人收集《贈(zèng)予書》原件、房屋出資佐證、證人證言、親屬關(guān)系證明等核心證據(jù)，形成閉環(huán)證據(jù)鏈，確保不出庭，法院也能依據(jù)證據(jù)查明案件事實(shí)，作出有利判決，避免因證據(jù)不足導(dǎo)致訴求無法支持。

房屋贈(zèng)與過戶核心風(fēng)險(xiǎn)提示。此類案件中，當(dāng)事人需重點(diǎn)防范三類風(fēng)險(xiǎn)：一是贈(zèng)與書簽署不規(guī)范（無親筆簽名、無見證、意思表示不明確），導(dǎo)致贈(zèng)與合同無效；二是未及時(shí)辦理過戶，贈(zèng)與人去世后，繼承人不配合履行；三是缺乏房屋出資、贈(zèng)與意思表示的相關(guān)證據(jù)，維權(quán)時(shí)陷入被動(dòng)。

若您正面臨房屋贈(zèng)與合同履行問題，切勿拖延，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師介入。律師可協(xié)助您審核贈(zèng)與文件效力、固定核心證據(jù)、順利辦理房屋過戶，實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的合法轉(zhuǎn)移。本律師團(tuán)隊(duì)專注于房屋贈(zèng)與、遺產(chǎn)繼承等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。