深圳重磅新政發布，矛頭直指舊改難點堵點

文/深圳進深 嚴明會

深圳城市更新，迎來重磅新政。

3月1日，深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》。

《通知》從合理核定土地移交率、優化保障性住房配建要求、允許“清調供”項目局部調整規劃、統籌各方力量推動項目實施四大方面，進一步銜接落實《住宅項目規范》，穩妥推進城市更新項目加快實施。

自2026年3月16日起施行，有效期5年。

這里面，最受關注的一點，《通知》對保障性住房配建要求做了較大的調整和優化。具體而言：

一、對已完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規劃及原規定執行。

二、未完成規劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實保障性住房建設籌集要求。

三、“工改保”項目繼續按原有規定執行。

要知道，以往開發商做舊改，會被要求蓋一定比例的保障房。不僅拉高了小區整體的容積率，降低商品房部分的舒適度，和產品市場競爭力。還影響開發商的利潤空間。

現在新政出來，那些還沒批規劃的舊改，原則上不用再蓋保障房了，全蓋成商品房。進一步落實了《住宅項目規范》，提升舊改產品舒適度和競爭力。能賣的商品房多了，開發商的利潤空間也得到提升，投入的積極性無疑也更高。調整契合“好房子”和房地產高質量發展的趨勢。

土地移交率核定和調整方面，《通知》明確在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，在取得轄區政府和相關職能部門同意意見后，在更新單元規劃階段可調整城市更新單元計劃和法定圖則關于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應滿足基準土地移交用地要求。

同時簡化審批程序，不再要求履行計劃調整程序。

對于“清調供”項目——通常指那些已完成規劃審批、但尚未簽訂土地使用權出讓合同，因各種原因陷入停滯，需要政府介入“清退原實施方、調整規劃、重新供地”來盤活的項目。

《通知》明確有兩種規劃編制方式：一是重新編制規劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求。二是允許局部調整已批更新單元規劃，局部調整部分按照《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求，未調整部分按已批更新單元規劃執行，局部調整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

統籌各方力量推動項目實施方面，《通知》要求各區政府積極搭建平臺，引導市場主體、債權人降低投資預期，引導物業權利人調整預期,參照我市土地整備、房屋征收補償標準合理協商確定搬遷補償標準。同時鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，減緩市場主體資金壓力；支持金融資產管理公司通過資產重組、破產重整等方式盤活項目。

《通知》出臺，為進一步銜接落實《住宅項目規范》，一方面針對未完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，按照“法治化、市場化”原則，優化相關城市更新政策以落實《住宅項目規范》要求。另一方面強化政府主動作為，統籌各方力量，破解難點堵點，積極穩妥推進我市城市更新項目加快實施，持續拉動房地產有效投資。