原告主張租賃房屋拆遷利益，北京房產(chǎn)律師幫被告駁回全部訴求

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案情介紹

原告陳秀敏與周明遠(yuǎn)（被繼承人）于2009年登記結(jié)婚，二人婚前自2001年起同居。周明遠(yuǎn)與前妻之子周浩宇（第三人），周明遠(yuǎn)的母親吳桂蘭（第三人），周明遠(yuǎn)于2020年去世。

周明遠(yuǎn)系乙公司法定代表人（持股80%），該公司于2008年與丙村委會(huì)（化名）、丙村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《土地租賃協(xié)議》，承租11畝土地，租期至2016年6月30日，協(xié)議約定租賃期滿后，地上物由乙方（乙公司）處置，逾期未處置則無(wú)償歸甲方（村委會(huì)）所有。

陳秀敏主張，2006年至2007年，其與周明遠(yuǎn)共同出資購(gòu)買一號(hào)房屋（共計(jì)59間），并于2006年至2010年翻修、擴(kuò)建該房屋，全部用于乙公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2016年乙公司租賃期滿后，未續(xù)租亦未處置地上物，由甲公司（原周明遠(yuǎn)持股0.9%，后轉(zhuǎn)讓給周浩宇）與村委會(huì)續(xù)簽《土地租賃協(xié)議》，承租10.46畝土地（與原租賃地塊部分重合），甲公司對(duì)一號(hào)房屋進(jìn)行裝修、加固及增建。

2021年，一號(hào)房屋被納入騰退拆遷范圍，甲公司與村委會(huì)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，獲得拆遷補(bǔ)償款300余萬(wàn)元（含房屋重置成新價(jià)、裝修附屬物補(bǔ)償?shù)龋⒁讶~領(lǐng)取。陳秀敏得知后，認(rèn)為一號(hào)房屋系其與周明遠(yuǎn)共同出資購(gòu)買、翻建，拆遷利益應(yīng)歸二人所有，甲公司領(lǐng)取補(bǔ)償款構(gòu)成不當(dāng)?shù)美炱鹪V甲公司，請(qǐng)求判決拆遷利益歸其與周明遠(yuǎn)所有，并要求甲公司支付資金占用費(fèi)，案件訴訟費(fèi)由甲公司承擔(dān)。

被告甲公司委托律師答辯稱，不同意原告訴求：一是原告主體不適格，其既非土地租賃合同主體，也非甲公司股東，無(wú)權(quán)主張拆遷利益；二是甲公司系合法承租主體，一號(hào)房屋在乙公司租賃期滿未處置后歸村委會(huì)所有，甲公司續(xù)租后對(duì)房屋進(jìn)行修繕增建，系房屋合法所有權(quán)人，有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償；三是原告無(wú)證據(jù)證明其與周明遠(yuǎn)共同出資購(gòu)買、翻建房屋，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果；四是甲公司獲得補(bǔ)償款系依據(jù)合法租賃合同，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美５谌酥芎朴畲疝q意見與甲公司一致，第三人吳桂蘭未出庭。

裁判結(jié)果

駁回原告陳秀敏的全部訴訟請(qǐng)求。

該判決核心意義在于：明確租賃土地上的地上物，租賃期滿后未按約定處置的，無(wú)償歸出租方所有；后續(xù)合法承租人對(duì)地上物進(jìn)行修繕、增建的，有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償；原告無(wú)證據(jù)證明其對(duì)房屋享有權(quán)益的，應(yīng)承擔(dān)舉證不能后果；企業(yè)合法承租獲得的拆遷補(bǔ)償，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美浞煮w現(xiàn)專業(yè)律師精準(zhǔn)抗辯、厘清權(quán)屬關(guān)系的優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)應(yīng)對(duì)租賃房屋拆遷利益爭(zhēng)奪糾紛提供典型參考。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一號(hào)房屋拆遷利益的歸屬、甲公司獲得補(bǔ)償款是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美⒃娴脑V訟請(qǐng)求是否具有事實(shí)和法律依據(jù)。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，地上物的歸屬認(rèn)定。乙公司與村委會(huì)簽訂的租賃合同明確約定，租賃期滿后地上物由乙方處置，逾期未處置則無(wú)償歸甲方所有。乙公司租賃期滿后，未續(xù)租亦未處置一號(hào)房屋，應(yīng)視為放棄地上物處置權(quán)，一號(hào)房屋無(wú)償歸村委會(huì)所有。甲公司與村委會(huì)簽訂的新租賃合同合法有效，系案涉土地合法承租主體，且對(duì)一號(hào)房屋進(jìn)行了修繕、增建，依法享有地上物的相關(guān)權(quán)益。

第二，不當(dāng)?shù)美姆穸ā８鶕?jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百八十五條規(guī)定，不當(dāng)?shù)美侵傅美藷o(wú)法律根據(jù)取得不當(dāng)利益。甲公司基于合法有效的租賃合同，與村委會(huì)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并獲得拆遷補(bǔ)償款，具有明確的法律依據(jù)，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/strong>

第三，原告的舉證責(zé)任。根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”原則，原告主張其與周明遠(yuǎn)共同出資購(gòu)買、翻建一號(hào)房屋，應(yīng)提交相應(yīng)證據(jù)佐證。但原告未提交房屋買賣記錄、出資憑證等有效證據(jù)，無(wú)法證明其對(duì)一號(hào)房屋享有所有權(quán)或共有權(quán)，亦無(wú)法證明拆遷利益歸其所有，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

第四，原告主體資格與訴求的駁回。原告既非土地租賃合同的簽訂主體，也非甲公司股東，其主張拆遷利益歸屬無(wú)法律依據(jù)；其要求甲公司支付資金占用費(fèi)的訴求，基于拆遷利益歸屬的主張成立，現(xiàn)該主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，故對(duì)其全部訴訟請(qǐng)求均不予支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，針對(duì)“租賃土地房屋拆遷利益歸屬”這一高頻企業(yè)糾紛場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為企業(yè)應(yīng)對(duì)此類拆遷利益爭(zhēng)奪糾紛提供參考。

精準(zhǔn)鎖定“合同相對(duì)性+地上物歸屬”核心抗辯點(diǎn)，筑牢勝訴基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵是厘清租賃合同約定與地上物歸屬的法律關(guān)系，我們重點(diǎn)舉證：一是乙公司租賃期滿未處置地上物，按約定地上物歸村委會(huì)所有，原告對(duì)房屋無(wú)權(quán)益；二是甲公司系合法續(xù)租主體，對(duì)房屋進(jìn)行修繕增建，有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償；三是原告非合同主體，無(wú)權(quán)主張合同項(xiàng)下的拆遷利益。專業(yè)房產(chǎn)律師可精準(zhǔn)把握租賃協(xié)議條款的法律適用，幫企業(yè)鎖定核心抗辯依據(jù)。

否定不當(dāng)?shù)美鲝垼平夂诵木S權(quán)障礙。原告以“不當(dāng)?shù)美睘橛芍鲝埛颠€拆遷款，我們重點(diǎn)論證甲公司獲得補(bǔ)償?shù)暮戏ㄐ浴诤戏ㄗ赓U合同，有明確法律依據(jù)，完全不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件，成功駁斥原告訴求核心。這也是此類案件的常見維權(quán)重點(diǎn)，房地產(chǎn)律師可幫助企業(yè)精準(zhǔn)區(qū)分合法收益與不當(dāng)?shù)美?guī)避維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

聚焦舉證責(zé)任分配，凸顯原告舉證不能的不利后果。針對(duì)原告“共同出資購(gòu)買、翻建房屋”的主張，我們重點(diǎn)質(zhì)證其證據(jù)瑕疵，指出其未提交買賣記錄、出資憑證等有效證據(jù)，無(wú)法證明其權(quán)益，同時(shí)提交甲公司的租賃合同、修繕增建支出憑證等證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈，最終讓法院采信我方主張。提示企業(yè)，面臨此類糾紛時(shí)，應(yīng)留存租賃合同、房屋修繕增建憑證、補(bǔ)償協(xié)議等核心證據(jù)，委托律師審核證據(jù)效力，占據(jù)維權(quán)主動(dòng)。

厘清公司財(cái)產(chǎn)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)邊界，規(guī)避權(quán)屬糾紛。本案中，原告混淆“個(gè)人出資”與“公司資產(chǎn)”的邊界，主張個(gè)人對(duì)公司使用的房屋享有權(quán)益。我們重點(diǎn)明確，即使房屋最初由個(gè)人出資，用于公司經(jīng)營(yíng)且未登記在個(gè)人名下，結(jié)合租賃協(xié)議主體為公司，應(yīng)認(rèn)定為公司使用的資產(chǎn)，且租賃期滿后權(quán)益已歸村委會(huì)，原告無(wú)權(quán)主張。

核心風(fēng)險(xiǎn)提示與維權(quán)建議。企業(yè)面臨租賃土地房屋拆遷時(shí)，需重點(diǎn)防范三大風(fēng)險(xiǎn)：一是租賃合同未明確租賃期滿后地上物的處置方式，導(dǎo)致權(quán)屬爭(zhēng)議；二是未留存房屋修繕、增建的相關(guān)憑證，無(wú)法證明自身對(duì)地上物的貢獻(xiàn)；三是面對(duì)他人主張拆遷利益時(shí)，未及時(shí)委托律師介入，錯(cuò)失抗辯時(shí)機(jī)。建議：1. 簽訂土地租賃合同時(shí)，明確約定地上物的處置、拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬等核心條款；2. 對(duì)租賃土地上的房屋進(jìn)行修繕、增建時(shí)，留存支出憑證、施工記錄等證據(jù)；3. 遭遇拆遷利益爭(zhēng)奪糾紛時(shí)，立即委托律師介入，梳理法律關(guān)系、固定核心證據(jù)、制定精準(zhǔn)抗辯策略，最大化守住合法權(quán)益。

最后，若您的企業(yè)正面臨租賃土地房屋拆遷、地上物歸屬爭(zhēng)議、拆遷利益爭(zhēng)奪、等問題，切勿盲目應(yīng)訴。專業(yè)的房地產(chǎn)律師可協(xié)助您梳理合同條款、固定核心證據(jù)、厘清權(quán)屬關(guān)系、制定抗辯策略，幫您守住企業(yè)合法拆遷利益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于房產(chǎn)糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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