SKP落子珠江新城，廣州頂奢商業三足鼎立，高端消費穩了

廣州將形成“天河路（太古匯）—珠江新城（SKP）—白鵝潭（萬象城、太古里）”三足鼎立的新格局。

呂穎雅/發自廣州

3月2日，越秀集團與北京華聯（SKP）在北京正式簽署合作協議，宣布有“全球店王”之稱的SKP落戶廣州珠江新城馬場地塊。

此次簽約距越秀集團以236億元摘得馬場地塊不到一周時間，標志著馬場地塊規劃引入“頂奢百貨”的正式落位，不僅填補了華南頂級重奢商業的空白，更推動廣州建設國際消費中心城市邁出關鍵一步。

在此之前，白鵝潭的萬象城主體結構封頂、聚龍灣太古里首期開業運營，加上天河路的太古匯，廣州高端商業的三極格局已初現雛形。

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SKP落子：珠江新城補齊“頂奢拼圖”

在本輪商業格局重塑中，SKP無疑是最關鍵的一枚棋子。

根據協議，越秀集團與北京華聯（SKP）在馬場地塊合作建設廣州SKP項目，采取“越秀開發+SKP運營”模式，規劃建設 12.5 萬平方米的商業中心，引進全球高端時尚品牌，帶動時尚、會展、文旅、高端服務等上下游產業鏈協同發展，形成高端消費產業集群。預計廣州 SKP 開業后又會成為一個年銷售額百億級的商業地標。

簽約儀式上，越秀集團董事長陳強表示，將通過高標準設計、高質量建設、高水平運營，爭取今年3月底開工，在3~4年內將馬場項目建設成為集公園、購物、酒店、辦公、居住等功能于一體的國際一流宜居宜業城市綜合體，將項目打造成為高品質未來城市新樣板、世界級消費新地標、超甲級產業辦公新空間。

馬場項目遠景規劃

北京華聯（SKP）總裁張坤表示，此次落子廣州，不僅體現了對消費趨勢的深刻洞察，也體現了對大灣區、廣州市場的充分信心。SKP將結合過往經驗持續創新，力爭將廣州SKP打造成大灣區新的標桿項目。

世邦魏理仕中國區戰略顧問部商業咨詢負責人鐘廉軍表示，SKP落子廣州是對其作為大灣區核心引擎與華南消費樞紐地位的認可。項目定位全品類、高能級，將提升廣州在全國高端商業版圖中的話語權，未來或成為國際頂奢品牌布局中國的重要落點。值得關注的是，馬場地塊并非單一商場，而是一個“超級城市綜合體”，其規劃強調“POD（公園導向開發）+TOD（交通導向開發）”復合模式，這是國際一流CBD成熟發展的標志。

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白鵝潭崛起：萬象城與太古里形成新極

在珠江新城之外，白鵝潭片區已率先啟動高端商業布局。

在今年荔灣區高質量發展大會上，荔灣區明確提出強化廣州聚龍灣太古里、華潤萬象城等消費新地標引領作用，做優做強白鵝潭世界級地標商圈，構建“1+5”商圈發展新格局。

作為全國唯一濱水太古里項目——廣州聚龍灣太古里已于2025年12月率先開業。項目一期建筑面積約5萬平方米，計劃引入逾100家優質商戶，其中約四成為華南或廣州首店。業態組合以年輕、時尚和潮流為主，餐飲、零售與生活方式品牌交錯布局。

州聚龍灣太古里實景圖。呂穎雅/攝

春節假期期間，項目日均客流突破7萬人次，成為廣州新的商業地標與“打卡點”。二期預計自2027年起陸續引入國際品牌、多元化餐飲與文化藝術業態，進一步完善商業生態。

尤為亮眼的是，項目保留了原有的舊廠房、倉庫等工業遺存，斑駁紅磚與現代建筑共生，約1.3公里的濱水岸線被打造成親水公共空間，營造出“珠江邊、榕樹下、古倉內”的獨特體驗。

此外，今年1月23日，廣州首座萬象城主體結構封頂。項目商業和辦公規模達24.8萬平方米，含一座7層購物中心和250米地標塔樓，計劃于2026年下半年正式開業。同時，整合項目范圍內文保地塊打造“鵝潭坊”，并謀劃建設白鵝潭跨江纜車，聯動珠江南北兩岸，串聯萬象城、白鵝潭大灣區藝術中心、沙面等地標，打造鏈接“歷史與未來”的文商旅地標。

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從“單核驅動”到“三足鼎立”

過去，廣州高端商業長期呈現“單核驅動”格局，天河路商圈占據核心地位。2025年，廣州太古匯銷售額突破百億元，穩居城市商業高地。然而“一家獨大”意味著消費者選擇有限，廣州也長期被詬病“高端商業供給不足、消費外流”。

鐘廉軍表示，隨著SKP進駐珠江新城，彌補了該國家級CBD缺乏頂奢商場的短板，廣州核心區將形成“天河路（太古匯）—珠江新城（SKP）—白鵝潭（萬象城、太古里）”三足鼎立的新格局，商業版圖更趨均衡與多元。

“競爭格局由‘錯位共生’升級為‘正面交鋒’”。鐘廉軍預測，在“四座頂奢商場并存”的背景下，品牌和客群爭奪將更加激烈，也將倒逼運營能力提升，加速品牌迭代、首店經濟與場景創新，進一步激發城市消費活力。

在鐘廉軍看來，高凈值人群的消費決策更關注“獨特性、私密性與情緒價值”。三大項目落成，加上太古匯的擴容升級，使廣州擁有了與北京SKP、上海恒隆等對標的高端商業矩陣。無論是限量新品首發、VIP私享服務，還是綜合體帶來的沉浸式體驗，廣州將實現從“跟跑”到“并跑”的躍升。

同時，太古、華潤、SKP三大巨頭具備強大的“私域運營”能力。它們不僅是房東，更是高凈值客群的“超級管家”，通過成熟的VIC體系精準鎖定本土高凈值家庭，形成強大“磁芯效應”，有效截留消費外流。

鐘廉軍表示，從長遠看，隨著廣州區域文化和交通中心地位強化，這三大項目將形成虹吸效應，吸引珠江西岸乃至華南片區增量消費，實現從“截留”到“引流”的轉變，成為廣州邁向國際消費中心城市的核心競爭力。