城樓網(wǎng)|兩會定調(diào)！2026如何穩(wěn)樓市？

今年兩會政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)的表述與中央經(jīng)濟(jì)工作會議總體路徑保持一致，與2025年政府工作報(bào)告相比，更加強(qiáng)化保障和改善民生，強(qiáng)調(diào)住房政策和人口生育政策的結(jié)合，進(jìn)一步兼顧短期穩(wěn)市場和中長期制度建設(shè)，強(qiáng)化統(tǒng)籌增量和存量，統(tǒng)籌防風(fēng)險(xiǎn)和促發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)提法的變化和特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、房地產(chǎn)內(nèi)容放在兩項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，強(qiáng)調(diào)住房在保障和改善民生中的作用

本次政府工作報(bào)告中房地產(chǎn)主要內(nèi)容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和安全能力建設(shè)”兩項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，彰顯房地產(chǎn)在保民生、防風(fēng)險(xiǎn)中的重要性，其中“保障和改善民生”任務(wù)位置提前，由去年的第十位提至第八位，且關(guān)鍵詞由“加大力度”調(diào)整為“更大力度”，或意味著2026年政策力度將進(jìn)一步加大；“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)由第六位調(diào)整至第十位，“防風(fēng)險(xiǎn)”依然是重要前提，彰顯政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持底線思維不動搖。

2、需求端支持人群更加具有針對性，與人口生育政策結(jié)合，未來政策或?qū)⒏泳?xì)化

住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”任務(wù)中，支持人群更加具有針對性，初婚初育家庭住房保障、多子女家庭改善性住房需求是重點(diǎn)，預(yù)計(jì)2026年需求端政策或?qū)⒏芋w現(xiàn)精細(xì)化和精準(zhǔn)性，住房政策與人口生育政策結(jié)合是重要方向，近期多地優(yōu)化樓市政策，已經(jīng)體現(xiàn)出政策精細(xì)化特征。如近日南充在全省率先探索將結(jié)婚支持納入政策體系，為在本市范圍內(nèi)首次結(jié)婚登記的夫妻，按貸款額度的1%提供一次性個人住房消費(fèi)貸款財(cái)政貼息，享受貼息政策的最高貸款額度為20萬元。

3、樓市定調(diào)由“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，彰顯綜合發(fā)力穩(wěn)市場重要性

本次房地產(chǎn)定調(diào)由“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提法，表明當(dāng)下穩(wěn)樓市在防范化解風(fēng)險(xiǎn)中的重要性，止跌回穩(wěn)是穩(wěn)市場的重要一面，穩(wěn)定市場預(yù)期等也是重要內(nèi)容。2026年是“十五五”開局之年，錨定中長期高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，推動市場穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，只有市場穩(wěn)定，才能為高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4、樓市定調(diào)由“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，彰顯綜合發(fā)力穩(wěn)市場重要性

本次強(qiáng)調(diào)要“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，當(dāng)前房地產(chǎn)市場新房庫存量依然較大，控制新增土地供給、去化庫存是直接改善市場供求關(guān)系、修復(fù)市場預(yù)期的關(guān)鍵舉措。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，全國300城住宅用地成交面積連續(xù)回落，今年1-2月同比下降約三成；31個省市政府工作報(bào)告中，多地提出要“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產(chǎn)用地供應(yīng)機(jī)制”“科學(xué)安排土地供應(yīng)”，部分城市已公布供地計(jì)劃，供地規(guī)模多繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)2026年住宅用地供應(yīng)將延續(xù)“提質(zhì)縮量”特點(diǎn)，特別是庫存量較大的地區(qū)或片區(qū)，新增土地供給或?qū)⑦M(jìn)一步縮量，從源頭上改善市場供求關(guān)系。

時隔十年政府工作報(bào)告再提房地產(chǎn)“去庫存”，但與上一輪去庫存不同，本輪庫存涉及新房和二手房，政策也有望針對性落位。本次首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確提出“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，強(qiáng)調(diào)“鼓勵”，或體現(xiàn)出收購存量商品房將更多由地方主導(dǎo)，且除了收購新建商品房外，我們認(rèn)為收購二手房也將是各地去庫存、盤活存量的重要舉措。2月初，上海三區(qū)已經(jīng)試點(diǎn)收購二手住房用于保障性租賃住房，對市場預(yù)期產(chǎn)生積極影響，預(yù)計(jì)未來將有更多城市跟進(jìn)落地，增加保障房供給的同時，也可以打通新房、二手房置換鏈條，促進(jìn)住房需求釋放。

在此過程中，收購資金來源或?qū)⒊蔀闆Q定收購規(guī)模的關(guān)鍵因素之一，近兩年多地通過發(fā)行專項(xiàng)債收購存量商品房，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來，浙江、四川等省市共發(fā)行相關(guān)專項(xiàng)債超43億元；年初保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為收購存量商品房提供更多支持，預(yù)計(jì)2026年將有更多配套政策出臺，保障性安居工程補(bǔ)助資金、城中村改造專項(xiàng)資金等用于收購存量商品房或成為更多城市探索的方向。

另外，收購存量閑置土地方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年2月末，28個省市已公示的擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地的總金額超7700億元，專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行超3350億元，占比約43%，預(yù)計(jì)2026年收購存量閑置土地仍是去庫存的重要一環(huán)。

5、優(yōu)化保障性住房供給，“優(yōu)化”彰顯保障性住房供給的思路調(diào)整

經(jīng)過多年發(fā)展，我國住房保障范圍不斷擴(kuò)大，住房保障水平持續(xù)提升，本次“優(yōu)化保障性住房供給”延續(xù)了“十五五”規(guī)劃建議提法，未來優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、供給規(guī)模等或是重點(diǎn)，2026年各地有望進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)以需定建、以需定購，并通過多種方式籌集保障房，優(yōu)化保障房供給對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期也會產(chǎn)生積極影響，我們認(rèn)為通過“補(bǔ)人頭”方式落實(shí)住房保障，如加大租金、購房補(bǔ)貼力度，既能有效緩解市場供給壓力，又能避免資源錯配和浪費(fèi)。

另外，加快危舊房改造也是優(yōu)化供給、改善居住環(huán)境的重要內(nèi)容，2026年推進(jìn)節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)通過貨幣化/房票安置，也將為市場釋放住房需求，提升房地產(chǎn)市場活躍度。

6、兩會政府工作報(bào)告首提“深化住房公積金制度改革”，公積金政策或是2026年惠民生、穩(wěn)市場的重點(diǎn)舉措之一

今年政府工作報(bào)告首次提出“深化公積金制度改革”，延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提法，成為2026年房地產(chǎn)工作的任務(wù)之一。根據(jù)中指監(jiān)測，2022年以來，各地公積金政策就已成為各地促進(jìn)住房需求釋放的重要工具，2025年，全國各地出臺公積金政策超300條，今年以來，福建、銀川、武漢等地接連優(yōu)化公積金政策，精準(zhǔn)支持居民住房消費(fèi)，包括提高公積金貸款額度、擴(kuò)大提取支持范圍、優(yōu)化異地購房提取限制等方向，如福建在擴(kuò)大提取支持范圍方面，明確支持裝修提取、支持購買車位提取、支持城市更新提取等。預(yù)計(jì)2026年公積金政策也將更加細(xì)化，靈活調(diào)整公積金繳存政策（擴(kuò)大覆蓋范圍）、拓展公積金使用范圍、提升資金使用效率等將是政策聚焦點(diǎn)，進(jìn)一步發(fā)揮公積金在惠民生和穩(wěn)市場中的作用。

7、“好房子”側(cè)重“有序推進(jìn)”，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也將是2026年重點(diǎn)

“好房子”建設(shè)是優(yōu)化供給的關(guān)鍵抓手，今年政府工作報(bào)告再提“好房子”，且側(cè)重“有序推動”，去年提出“完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”后，5月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施，多地出臺了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)今年或?qū)⑦M(jìn)一步推動標(biāo)準(zhǔn)落地執(zhí)行，更多城市將打造“好房子”示范項(xiàng)目，同時綜合考量“好房子”建設(shè)與存量住房銷售、市場預(yù)期變化等或?qū)⒊蔀楦鞯貓?zhí)行中需要統(tǒng)籌的內(nèi)容。

8、房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段

房地產(chǎn)發(fā)展新模式提法由“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”調(diào)整為“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，意味著房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段，更加突出基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)，預(yù)計(jì)2026年各地將進(jìn)一步探索房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)。

另外，本次政府工作報(bào)告再提“白名單”，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

9、高質(zhì)量推進(jìn)城市更新

近些年，從中央到地方城市更新政策密集發(fā)布，不斷為推進(jìn)城市更新構(gòu)建良好的政策環(huán)境。2025年，中辦、國辦印發(fā)城市更新專項(xiàng)文件，中央城市工作會議明確城市更新為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的“重要抓手”，城市更新已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略高度，政策方向更加強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效，更加注重構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式和長效機(jī)制。各地的城市更新政策也更加注重項(xiàng)目落地的可行性與可持續(xù)性，多地出臺中長期行動方案或五年專項(xiàng)規(guī)劃，不斷完善政策體系，并聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域精準(zhǔn)發(fā)力，老舊小區(qū)、城中村、低效樓宇/產(chǎn)業(yè)用地等成為核心抓手。

近期，深圳多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，優(yōu)化相關(guān)城市更新政策，同時破解難點(diǎn)堵點(diǎn)，簡化審批程序，加快實(shí)施城市更新項(xiàng)目。新政后，深圳新啟動的舊改項(xiàng)目，原則上不再強(qiáng)制配建保障房，未來將通過新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求，這也為其他城市提供了重要參考。

未來城市更新承擔(dān)的作用將更加重要和綜合，將更加緊密地與城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等深度融合。高質(zhì)量城市更新是2025年中央確定的重要方向，政府工作報(bào)告由去年“持續(xù)推進(jìn)城市更新”調(diào)整為“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”，意味著2026年將是深化落實(shí)的一年，年初自然資源部和住建部已經(jīng)發(fā)布《進(jìn)一步支持城市更新行動若干措施的通知》，后續(xù)配套的金融、財(cái)稅、土地等政策有望持續(xù)落位，政企合力、多元協(xié)同的城市更新模式將更加成熟，多元化的投融資模式將進(jìn)一步豐富。

2026年是“十五五”開局之年，本次政府工作報(bào)告綜合考量為調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、促改革留出空間,為后期更好發(fā)展打牢基礎(chǔ)，將GDP增長目標(biāo)設(shè)定在4.5%-5%,并強(qiáng)調(diào)在實(shí)際工作中努力爭取更好結(jié)果，目標(biāo)制定更加務(wù)實(shí)。

為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要“發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”，要施行更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，財(cái)政金融政策基調(diào)未變。財(cái)政政策方面，今年赤字率擬按4%左右安排,赤字規(guī)模5.89萬億元、比上年增加2300億元。擬發(fā)行超長期特別國債1.3萬億元，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，均與2025年保持一致。同時強(qiáng)調(diào)今年財(cái)政支出繼續(xù)保持相當(dāng)規(guī)模，要持續(xù)用力優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，更加注重支持提振消費(fèi)、投資于人、保障民生等方面，提高財(cái)政資金使用效益，住房是保障民生的重要內(nèi)容，2026年更多資金支持仍存在一定預(yù)期。

貨幣政策方面，政府工作報(bào)告提出“把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、物價(jià)合理回升作為貨幣政策的重要考量，靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具，保持流動性充裕,使社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟(jì)增長、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配”，預(yù)計(jì)2026年針對房地產(chǎn)的降息存在一定空間，有望繼續(xù)降低購房成本。

整體來看，本次政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)住房在保障和改善民生中的作用，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的重要性，并從供需兩端部署工作。近期多地出臺樓市支持政策，需求端、城市更新、土地政策等均呈現(xiàn)精細(xì)化特征，預(yù)計(jì)2026年各地房地產(chǎn)政策將更加細(xì)化，著力點(diǎn)也將更加精準(zhǔn)。2月底上海出臺“滬七條”，降低購房門檻、提高公積金貸款額度等對市場產(chǎn)生了積極帶動，特別是對二手房市場的提振效果更為明顯。根據(jù)上海市二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新政后首周（2.25-3.3）市場迅速回暖，當(dāng)周日均成交套數(shù)達(dá)685套，尤其在政策落地后的首個周末，單日成交峰值達(dá)到1013套，超過春節(jié)前正常水平。

從政策趨勢來看，我們認(rèn)為2026年需求端仍將在降低購房門檻、降低購房成本、提高購房意愿和能力上發(fā)力，如核心城市繼續(xù)優(yōu)化限制性政策、降低房貸利率、降低中介費(fèi)、加大房貸利息抵扣個稅力度，更多城市加大購房補(bǔ)貼力度、給予住房貸款貼息、增加公積金政策支持等。供給端政策在嚴(yán)控新增土地供應(yīng)、收購存量商品房、“好房子”建設(shè)等方面繼續(xù)落實(shí)具體舉措。從房地產(chǎn)市場來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2026年以來，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅連續(xù)收窄，房價(jià)走勢呈現(xiàn)一定積極變化，未來隨著更多城市進(jìn)一步推動政策落實(shí)到位，“小陽春”行情或值得期待。（中指研究院）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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