空殼項目PPT融資近億、學生公寓沖IPO，租房賽道又火了？

“租房邏輯已徹底改變。資本大佬們，正在押注租賃市場的一場革命。

文 | 房互君

圖 | 網絡

最近，租房市場傳出兩筆重要的資本動作，雖均發生在海外，卻為國內行業敲響了警鐘。

今年1月，高端租賃住宅品牌Sekra在沒有落地任何實體項目、官網只放出少量概念圖的情況下，拿到1250萬美元種子輪融資，折合人民幣接近億元。

這種典型的“PPT融資”，在投資領域已經沉寂多年。值得注意的是，Sekra 并非普通初創項目，而是由前Uber創始人Travis Kalanick、高端酒店Habitas創始人Oliver Ripley、前Equinox董事長Harvey Spevak共同發起成立，由8VC與FifthWall聯合領投。

另一個重要的動作是，香港學生宿舍運營商匯生活文化科技日前正式披露赴美上市計劃，擬通過IPO最高募資2900萬美元。

匯生活于2015年成立，是一家主打內地赴港留學生市場的“學生住宿+教育咨詢”一站式服務商。

截至去年9月底，匯生活年度營收300萬美元。雖然規模不大，作為長租公寓的極細分賽道，如果匯生活成功上市，將成為全球學生公寓第一股。

一個是沒有項目、沒有產品、沒有運營數據的初創品牌，靠空殼敘事拿到近億元融資；一個是深耕香港細分市場的公寓品牌沖刺資本市場。

這兩起事件，值得國內業界重新思考：租房賽道，真的沒有新機會了嗎？

資本大佬押注空殼項目

近億融資賭什么？

公開信息顯示，Sekra 自成立以來，未落地一棟物業、未簽約一間可出租房源、未產生一分錢租金收入。

其官網至今僅展示幾張建筑概念圖與品牌理念，核心圍繞 “健康、社交、長壽、高端社群” 展開，無具體戶型、服務標準、定價體系，更無運營數據支撐。

· Sekra官網，只有圖片

而就是這樣一個近乎“空殼”的項目，卻拿下1250萬美元種子輪，融資體量對標國內不少成熟長租品牌的A輪甚至B輪，足夠支撐多個項目從0到1落地。

按傳統長租的融資邏輯，始終繞不開“物業、房源、出租率、現金流”四大核心。但Sekra徹底跳出“拿房—裝修—出租—賺差價”的傳統閉環，重新定義了租房的概念。

Sekra將自身定位為“高端生活方式服務商”，瞄準全球高凈值流動人群、科技新貴、健康主義者，打造集居住、健康管理、社交圈層、長壽服務于一體的租賃生態。其核心敘事圍繞三大板塊展開：

一是健康，引入醫療級空氣、水質系統，搭配專業運動、膳食管理；

二是社交，打造封閉型高端社群，弱化物理邊界，強化鄰里鏈接與圈層價值；

三是長壽，綁定生物科技、睡眠監測、康養服務，把居住和生命質量綁在一起。

· Sekra打出的概念 來自官網

在Sekra的邏輯里，房子只是載體，服務才是產品，租金只是基礎收入，增值服務、社群消費、健康管理才是盈利核心。

這些概念，同時踩中了當下資本的三個偏好：輕資產，不靠重資產投入，靠品牌和運營輸出撬動資源；高溢價，跳出大眾租賃價格戰，瞄準高凈值人群做高毛利；抗周期，“居住+健康+社交”的需求剛性，遠高于普通住宅租賃。

更關鍵的是 Sekra 的豪華操盤與投資陣容：

前Uber創始人Travis Kalanick擅長用科技重構傳統服務行業，懂規?；脚_運營和用戶體驗；

Habitas創始人Oliver Ripley做體驗式高端酒店，精通小眾圈層運營；

前Equinox董事長Harvey Spevak執掌全球頂級健身與生活方式品牌，對高凈值人群需求、健康消費趨勢判斷精準；

領投方 8VC、FifthWall 更是全球地產科技、租賃住宅領域的標桿基金，長期重倉居住創新。

這個配置，讓Sekra的投資，不是簡單的財務投資，而是“科技平臺創始人+高端生活方式品牌創始人+地產科技頭部基金”的組合，每一位都自帶賽道資源。

所以，國際資本愿意為一個“PPT項目”砸近億元，本質不是賭一棟樓、一個項目，而是賭未來租賃住宅的范式革命。

Sekra的出現，打破了傳統租房市場沿用多年的規則，也逼著行業重新思考：租賃住宅的核心價值，到底是房源的物理空間，還是服務和生活方式？

只做學生住宿

憑什么撐起一個 IPO？

如果說Sekra是資本對未來的一次風險投資，那么香港匯生活赴美IPO，就是細分租賃賽道盈利兌現的現實樣本。

匯生活招股書顯示，截至2025年9月30日的12個月內，公司實現營收300萬美元；2025上半財年(4月—9 月)營收139.7萬美元，同比增長76%，凈利潤20.77 萬美元，同比增長135%。

按照計劃，匯生活此次最高募資2900萬美元，主要用于房源擴張、服務升級、市場拓展。如果成功上市，這將成為全球租賃行業細分賽道的標志性事件。

從模式上看，匯生活的運營邏輯并不復雜：通過整棟收購、包租或業主合作，將物業改造為集中式學生公寓，實現統一運營、管理與定價。

在國內長租公寓淡出資本市場的背景下，這家僅深耕香港學生市場的企業，憑什么沖擊IPO？

香港作為國際教育樞紐，每年吸引大量內地及全球留學生，但高校宿舍供給嚴重不足。數據顯示，香港高校宿舍床位覆蓋率僅能滿足約30%的留學生需求，剩下70%只能在校外租房，供需缺口長期存在。

·香港學生公寓圖

同時，留學生租房需求剛性強，優先看重安全、通勤、配套服務，對價格敏感度低于普通租客，租期穩定、續租率高，天生就是優質的租賃客群。

匯生活精準切入這個細分賽道，主打內地赴港留學生，提供集住宿、物業管理、教育咨詢、生活服務于一體的學生公寓解決方案。

從運營上看，匯生活出租率常年保持在95%以上。和傳統民宅出租不同，匯生活產品標準化程度高：統一裝修、24小時安保、保潔維修、學業咨詢、入境安置全覆蓋，解決留學生異地租房的核心痛點。

由于對學生服務的深入閉環，匯生活在收入模式上，除了學生住宿服務之外，還提供教育咨詢等服務。從財報披露的收入結構上看，匯生活學生住宿服務貢獻約60%，教育咨詢轉介服務貢獻29%，物業管理服務占11%。

這種“垂直深耕+服務閉環”的模式，提高了客戶服務粘性，為收入增長提供了客群基礎。

從客群結構來看，匯生活95%的客戶來自內地。2025年，匯生活實現了爆發式增長，增長主要源自內地赴港學生數量持續增加。

此外，去年香港房地產市場走出下跌行情，重回上漲通道。數據顯示，2025年香港房租上漲4.26%，房價上漲3.25%。

租房賽道新機會在哪？

對比國內行業現狀，過去十年，長租公寓普遍陷入 “重資產、高杠桿、低毛利、拼規?！?的內卷困境。多數品牌過度依賴租金差價盈利，一旦房源擴張過快、出租率下滑，資金鏈便極易出現風險。

Sekra與匯生活的案例，恰恰為國內行業指明了方向：租賃賽道的天花板，從來不是房源數量，而是價值創造能力。

Sekra的本質，是把租賃從 “賣空間” 變成 “鎖人群”。對于高端客群而言，他們需要的不是裝修更好的公寓，而是健康、隱私、社交、身份標簽一整套生活解決方案。

這意味著，當房源供給不再稀缺，高端租賃、服務式公寓、人才公寓的核心壁壘，已從房源轉向對人群需求的理解深度。

匯生活的成功，則證明了細分賽道的巨大潛力。行業真正的紅利，從來不是在大眾市場陷入價格戰，而是把被忽視的剛性需求，做成專業化、標準化、可復制的生意。

這兩個海外案例背后，藏著國內租房行業未來三到五年的真實走向。

未來，中國租賃市場的競爭，也將不再是地段、裝修、租金的比拼，而是誰能精準定義一類人、服務一類人、留住一類人。

當租賃從“空間供給”轉向“人群服務”，整個賽道的估值邏輯、盈利結構、增長路徑，都將被徹底改寫。

過去十年，國內租房行業的痛苦，皆源于“拼命拿房、拼命擴張”的規模邏輯。但如今，城市房源總量見頂、拿房成本高企、租金上漲受限，靠規模賺錢的時代已經結束。

泛化租賃走向內卷，人群細分迎來機會；規模擴張走到盡頭，存量效率決定勝負；空間出租見頂，服務與專業創造長期價值。（完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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