罕見！東方資產26套房產運營權成功拍賣，抵債資產變現路在何方？

來源：市場資訊

（來源：不良資產行業觀研）

來源丨華夏時報

不良資產處置中，變現周期長這一問題在不動產處置方面表現得尤為突出。

過去，各類房屋、土地等不動產作為優質抵押物曾深受銀行青睞，但隨著經濟增速的放緩和房地產市場的低迷，大批抵押物進入不良市場，對處置機構清收能力形成考驗。

近日，中國東方資產管理股份有限公司河南省分公司（下稱“東方資產”）一抵債資產的租賃權在拍賣平臺成功拍出，成為為數不多的資產管理公司（下稱“AMC”）抵債資產公開掛牌招租的正式成交。

8月22日，《華夏時報》記者注意到，在線上拍賣平臺，銀行、AMC拍賣抵債資產租賃運營權的案例并不少，但多數流拍，成功的案例寥寥無幾。

相關分析人士表示，抵押物處置存在價值貶損、變現困難、權利糾紛、抵債后管理成本高等問題，給金融機構資產處置帶來了一定的壓力。東方資產本次抵債資產公開掛牌招租成交也側面說明了AMC在加大抵債資產盤活，給同業機構提供了可借鑒的模式。

一抵債資產租賃運營權成功拍出

近日，東方資產在“ 鄭州市東太康路28號、36號、38號大上海城共計26套房產”的租賃權在阿里資產拍賣平臺成功拍出。

標的資產系抵債資產。相關文件顯示，2021年11月4日，鄭州市中級人民法院下達了執行裁定書，裁定河南華誠房地產開發有限公司名下上述26處房產抵償給東方資產。

在拍賣頁面可以看到，7月6日起，該資產開始公開掛牌招租，8月初，有人以140.466萬元/月的租金，拍下了面積為42708.31平方米的26套商鋪的租賃權，租期為一年。

東方資產抵債資產拍賣頁面

根據財政部2005年印發的《銀行抵債資產管理辦法》，銀行抵債資產是指銀行依法行使債權或擔保物權而受償于債務人、擔保人或第三人的實物資產或財產權利。

今年1月30日，國家金融監督管理總局召開2024年工作會議，“積極穩妥防控重點領域風險，強化信用風險管理，加大不良資產處置力度”被列為八項重點任務目標之一。

作為不良資產處置的一種選擇，記者注意到，在拍賣平臺，眾多抵債資產的經營權正在出租。

拍賣平臺上，眾多不動產正在租賃

如黑龍江克東農商行掛拍了黑龍江省克東縣惠達茗居兩號商服共計310.43平方米的一年租賃權，最終以2萬元/年的價格拍出。寧夏賀蘭農商行掛拍了興慶區民族北街寶豐銀座1號樓405-411室的租賃權，建筑面積1099.25平方米，一年租金為11萬元。黑龍江集賢農商行也于8月21日披露，將在9月初對4處抵債資產租賃權進行公開掛牌競價，建筑面積合計約754平方米，擬出租掛牌總價格3.1萬元。

但整體來看，當前運營權租賃在公開拍賣平臺上的成交率并不高。除了市場環境，拍賣機構對于拍賣者能力、資質等要求或許也一定程度上限制了成交率。

以東方資產本次拍賣為例，根據拍賣相關資料，記者注意到，東方資產對競拍者提出一定要求，如“有大型商超的運營經驗與資質”“有能力入場管理（東方資產不負責房產的交接工作）”。此外，在分成方面，東方資產表示，承租方每年應基于租賃場所年凈收益按照不低于7：3的比例分成（我分公司不低于70%），同時設定保底租金，保底金額為掛牌成交價的70%。

對于本次成交，天津濱海正信資產管理有限公司（下稱“濱海正信”）方面認為，進入2024年，商業銀行及AMC普遍遇到抵債資產管理及運營問題，包括五大AMC及幾家地方AMC在內，紛紛在內部進行組織架構調整如設立資產運營部門、外部選聘資產運營服務商團隊等，加大對抵債資產的盤活運營力度。

“東方資產本次抵債資產公開掛牌招租的成交，側面說明了資產管理公司在加大力度盤活抵債資產，而通過公開渠道招租的方式在運營機構選聘、運營費用確定等方面給同業機構提供了可借鑒的模式。”濱海正信8月22日接受《華夏時報》記者采訪時表示。

抵債資產處置面臨難題

近年來，我國不良貸款余額呈增長態勢，截至2024年二季度末，我國商業銀行不良貸款余額已達3.3萬億元，相對應的底層資產規模也不斷擴大。作為一種清收手段，以物抵債資產規模呈逐步上升趨勢。

但受經濟增長放緩和地產市場流動性不足影響，抵押物的處置給相關機構帶來了不小的壓力。依據最高人民法院《關于人民法院辦理執行案件若干期限的規定》，被執行人有財產可供執行的案件，一般應當在立案之日起6個月內執結。但在執行實踐中，涉不動產處置的平均執行時間均大于6個月。

濱海正信方面分析稱，近兩年，抵押物價值根據區域和業態不同，相較AMC初始收購債權時，普遍出現不同程度價值貶損狀況，從而對AMC處置抵押物決策程序帶來較大阻力。除了抵押物價值的貶損，在不良資產處置過程中，抵押物處置往往還存在抵押物變現困難、抵押物權利糾紛、抵債后管理成本高等問題。

該公司進一步指出，抵押物處置往往需要經過一系列司法程序，包括評估、拍賣、過戶等，整個過程耗時較長，增加了處置成本和不確定性。另外，抵押物處置考驗AMC對于抵押物終端使用方的資源積累和儲備能力，對于一些特定類型的抵押物、冷門不動產等，市場需求相對較小，難以找到合適的買家，導致變現困難。

“最關鍵的是，以物抵債僅僅是清償鏈中的一個過渡性環節，AMC后續還需要處置抵債資產以完成最終清收。”另有業內人士向《華夏時報》記者指出，在抵押處置的過程中機構不僅要付出管理成本、維護成本，抵債資產本身可能還存在物理與法律瑕疵，對AMC的處置能力形成考驗。

在以物抵債變現難的環境下，“信用貸款”成為一些金融機構更為青睞貸款方式。有青海地區銀行業人士曾向記者直言，抵押貸款變現難，銀行處置抵押物需要耗費較多精力，且抵押物存在貶值的風險，所以他們現在更注重考察貸款人信用情況，更傾向發放信用貸款。

記者了解到，為降低銀行業金融機構及資產管理公司在接收和處置抵債資產過程中的成本，2022年9月，財政部、稅務總局發布《關于銀行業金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》，對銀行業金融機構及資產管理公司在接收、處置抵債資產過程中涉及的增值稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅等給予不同程度減免政策。

2023年8月，該政策適用時間進一步延長至2027年12月31日。同時，明確政策中所稱金融資產管理公司，是指持有國務院銀行業監督管理機構及其派出機構頒發的《金融許可證》的資產管理公司，將地方資產管理公司限定在政策之外。