房價從435萬跌至96.8萬，學位房已成中產噩夢

房價從435萬跌至96.8萬，學位房已成中產噩夢

今天不聊廣州，專門說說深圳的樓市。如果說其他樓盤的漲跌像坐公交，有升有降還算平穩，那深圳八卦嶺宿舍的行情，就是一場沒系安全帶的過山車，起伏之劇烈，讓人膽戰心驚。

這個建于上世紀80年代的老宿舍區，密密麻麻排布著49棟樓，戶型多是二三十平米的小單間，房子老舊、采光昏暗，不少窗戶常年緊閉，自住體驗格外憋屈。可就是這樣一個毫無居住吸引力的地方，兩三年前卻上演了一場讓人瞠目結舌的房價神話。

時間回到2021年，這里一套28㎡的小戶型，居然賣出了435萬的天價，折算下來每平米單價超過15萬。要知道，2018年這里的房價還在每平米5萬左右徘徊，短短兩三年時間直接漲了兩倍，漲幅比深圳不少正規豪宅還要瘋狂。

這波暴漲的底氣從何而來？說白了，全是靠一個個預期撐起來的。先是2019年，建設荔園小學東校區的消息傳出，學校就在宿舍區旁邊，“學區房”三個字像一劑猛藥，瞬間點燃了市場熱情。緊接著2020年，舊改拆遷的風聲傳遍全城，不少人盤算著買下小房子坐等拆遷，幻想一賠一甚至一賠多，輕松實現暴富。

舊改的熱度還沒褪去，同年7月又迎來重磅消息，官方宣布將在周邊新建荔園實驗中學，由名校荔園集團承辦。小學加初中的雙名校配置落地，名校預期疊加拆遷幻想，一套組合拳直接把福田這片老破小，推成了樓市炒作的熱門高地。再加上這里戶型極小，總價門檻低，特別適合炒房資金快進快出，各路資金蜂擁而至，其中不少人加足杠桿，只想賺一波快錢。

可世事往往如此，一心想著賺快錢，就大概率要挨最狠的打。潮水退去的速度，比所有人預想的都要快。最先破滅的是舊改夢，盼了又盼，最終等來官方明確表態，不搞大規模棚改，只做老舊小區翻新，無非是修繕外立面、整改管線，一夜暴富的幻想徹底破碎。

隨后名校光環也逐漸褪色，教育均衡化成為大趨勢，集團化辦學遍地開花，名校分校的稀缺性和含金量大不如前。支撐房價暴漲的兩大核心支柱，接連轟然倒塌。更致命的是，這片區域房源體量極大，僅八卦嶺宿舍就有近8000戶，再加上周邊同類小區，同質化小戶型房源數不勝數。

當初進場買房的人，七成以上都不是為了自住，純粹是投機炒作。市場風向一轉，所有人都想著搶先跑路，你掛300萬，我就掛280萬，著急變現的人250萬也愿意出手。一時間市場上只有拋盤沒有接盤，房價像斷了線的風箏一路狂跌，根本攔不住。

就在不久前，這里一套30㎡左右的一居室，成交價直接跌到了96.8萬元，單價僅剩3.1萬每平。從巔峰時的每平米十五六萬，跌到如今3萬出頭，這樣的跌幅在深圳樓市里幾乎找不到第二例。別的片區降價是打折，八卦嶺宿舍的下跌，直接是腰斬再腰斬。當年高位入場的炒房客，真正體會到了眼見他起高樓，眼見他樓塌了的滋味。

回看八卦嶺宿舍這場戲劇性的大起大落，堪稱房價泡沫從膨脹到破裂的經典縮影。如今全國房價普遍下跌，跌幅大多在30%到60%之間，整體規律是中心區跌幅小、郊區跌幅大，大城市跌幅小、小城市跌幅小，前期漲幅小的跌得少，前期瘋漲的跌得慘。

而跌幅達到七成的房子，主要集中在三類。第一類是潛力新區+海量房源+高峰炒作，典型代表就是武漢光谷新區。光谷新區僅二手房掛牌就達17000套，按比例推算整體房源不低于34萬套。2017到2019年，武漢每年新房銷量超30萬套，光谷占比接近三分之一。無數投資客沖著產業、地鐵預期入場，以為能輕松翻倍，可在天量供應量面前，再好的規劃都失去了意義，片區內標桿樓盤從最高28000元/㎡，跌到如今七八千元。

第二類是老破小+名校炒作+海量供應，八卦嶺宿舍就是最典型的例子。二十多平的小單間巔峰成交價400多萬，如今百萬不到，價格只剩不到三成。房子又老又破又小，連基本居住都憋屈，更是深圳跌幅最慘烈的樓盤。

第三類是劣質海景房+海量供應，代表是惠州碧桂園十里銀灘和威海乳山海景房。碧桂園十里銀灘開發十幾期，建成7萬多套房源，變成密密麻麻的鋼筋水泥森林，項目密度高、品質差、配套不全，最貴時單價過萬，如今核心片區僅三四千元，不到原價三成。乳山海景房巔峰時8000元/㎡，現在不到2000元，跌幅接近八成。

近些年出生人口持續下降，加上教師輪崗制度推行，很多人把學區房暴跌歸咎于這兩個因素。但事實并非如此，近幾年不少城市的非學區房同樣大幅降價，2024年出生率極低的上海，新房均價卻連續上漲31個月。顯然，把學區房降價歸結為教師輪崗、出生人口下降，是明顯的認知誤區。

我們可以看看國外的例子，日本當年房價泡沫破裂，核心原因是上世紀80年代末央行強行加息、收緊銀根，導致資產價格崩盤。日本房價下跌后，人口出生率依舊低迷，2023年東京總和生育率僅0.99，創下歷史新低，可同年東京房價卻創出新高。這足以說明，出生人口降低，擋不住核心城市房價上漲。

再看韓國，有學者曾預言韓國可能成為全球首個人口消失的國家，2023年韓國總和生育率僅0.72，首爾更是低至0.55，人口老齡化嚴重，65歲以上老人占比達19%。可韓國房價依舊隨貨幣政策大幅波動。2020年韓國央行降息，房貸利率逼近低點，2021年韓國房價直接突破歷史新高；隨后韓國接連加息收緊貨幣，2022年房價應聲下跌，區域跌幅19%到42%，平均跌幅30%。

通過日韓兩個真實案例，我們能得出一個清晰的結論：房價本質是貨幣的外在表現。貨幣政策越寬松，房價上漲動力就越強；貨幣持續收緊，房價下跌空間就越大。這才是房價的真相，一座城市的資金越多，房價就越高，這是放之四海而皆準的規律。

房價漲跌，和學區炒作無關，和出生人口多少無關，它從來都是貨幣的影子。