2026年2月全國房地產市場研究報告

核心觀點

• 政策環境：中央強化信貸支持，上海優化限購提振預期

• 新房成交：2月同環比雙降3成，一二線同環比跌4成降幅領先

• 二手房成交：15城2月成交面積環比腰斬、同比降28%但累計同比仍增2%

• 土地成交：2月土拍供求規模仍處低位，但熱度明顯回升

◎ 文 / 克而瑞

01 政策環境

中央強化信貸支持

上海優化限購提振預期

2026年2月，人民銀行、中央財辦等中央部委多次表態，將繼續加強貨幣信貸政策支持，促進房地產市場平穩發展。地方層面，30省市密集推進穩市場新政，從發布頻次統計來看，公積金優化、城市更新、保障安居成為本月地方政策重點。而上海在2月末放松限購、優化公積金、房產稅減免，則成為了本月地方政策的焦點，成為本月提振市場預期的政策典型。

中央層面，主要聚焦貨幣信貸政策：人民銀行明確將推動保障性住房再貸款等金融政策落地見效，完善房地產金融基礎性制度；四部門聯合出臺意見，支持有條件的易地搬遷集中安置區用好保障性住房金融支持政策，按以需定建原則籌集保障房源；中央財辦則強調從供需兩端發力，依托貨幣信貸工具因城施策控增量、去庫存、優供給，中共中央政治局定調繼續實施適度寬松的貨幣政策，強化宏觀政策與改革舉措協同，以貨幣信貸支持為抓手筑牢房地產市場平穩發展的金融基礎。

地方層面，上海2月25日新政成為本月焦點，從放松限購、優化公積金、完善房產稅三大維度打出組合拳，不僅將非滬籍購買外環內住房的社保/個稅年限縮短至1年，符合條件的非滬籍可在外環內增購1套住房，持居住證滿5年的非滬籍購房無需社保/個稅證明，還將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提升至240萬元，疊加政策后最高可達324萬元，同時優化貸款套數認定、擴大多子女家庭公積金支持范圍至二套房，并明確本市戶籍成年子女購買家庭唯一住房可暫免征收房產稅，精準對接新市民、青年人、改善型群體等各類住房需求，釋放出積極的政策趨勢信號，對提振全國市場預期亦有重要引領作用。

從各類出臺頻次來看，本月公積金優化政策出臺頻次居首，達 18 次。天津明確跨區二套房結清貸款按首套認定，簡化貸款流程；鹽城放寬首貸認定，提高多子女、退役軍人貸款額度，支持公積金繳物業費；蘭州將公積金最高貸額提至 128 萬元，擴大商轉公申請范圍；博州把最高貸額提至 90 萬元，推出 12 項優化措施。城市更新政策次之，福建兩度出臺相關政策，推進城中村、危舊房改造，支持老舊住房自主更新，系統建設 “好房子”，還通過收購存量房等籌措安置房源，鼓勵金融機構提供優惠信貸。各地以城市更新為抓手，同步提升住房品質、增加保障房源，實現城市發展與民生保障雙贏。

02 新房成交

2月同環比雙降3成

一二線同環比跌4成降幅領先

克而瑞監測數據顯示，2026年2月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約675萬平方米，環比下降26%，同比減少28%，累計成交面積1584萬平方米，累計同比跌26%。

從各能級城市表現看，4個一線城市成交面積約71萬平方米，環同比分別下降48%和36%，降幅均高于50城整體和其他各能級城市，累計成交面積207萬平方米，累計同比下滑30%。22個二線城市成交面積約339萬平方米，環比同比分別下降34%和40%，累計成交面積855萬平方米，累計同比下滑33%。24個三四線城市成交面積約265萬平方米，環比增加3%，同比持平上升2%，累計成交面積522萬平方米，累計同比微降7%，持續低基數效應下，三四線城市市場波動較小。

03 二手房成交

15城2月成交面積環比腰斬

同比降28%但累計同比仍增2%

克而瑞監測數據顯示，2026年2月，全國重點15城市二手房成交面積約497萬平方米，環比銳減51%%，同比亦下滑28%，1-2月累計成交面積約1509萬平方米，同比微增2%。

從重點城市成交面積絕對規?？?，成都二手房成交面積達108萬平方米高踞首位，但環比銳減50%，同比下跌23%%，略好于整體，但累計同比增18%；其次是北京成交面積約68萬平方米，環比下降49%，同比減少37%，累計同比降10%。廈門、蘇州、寧波和煙臺等二三城市環比都大幅下降但同比變化較小，累計亦有顯著增長。

04 土地成交

2月土拍供求規模仍處低位

但熱度明顯回升

2026年2月，土地成交規模仍處在季節性低位，但土拍熱度明顯回升。供應規模方面，截至25日本月土地供應面積3202萬平方米，環比下降4.7%。全國經營性土地招拍掛成交建筑面積2157萬平方米，環比下降19%，同比下降21%；本月成交金額724億元，環比上升13%，同比下降29%。重點監測城市范圍內，除廣州、北京以外，本月所有城市土地成交金額均不超過50億元；所有城市成交建筑面積均不高于100萬平方米。受北京、廣州等高能級城市優質宅地占比增加影響，本月全國平均樓板價3358元/平方米，環比增加40%。從市場熱度來看，本月溢價率指標顯著回升，時隔9個月再度回到9%以上，不僅僅是備受關注廣州馬場地塊鏖戰9小時、競拍243輪方才成交，哈爾濱、石家莊等地也有宅地實現溢價出讓。

就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交頻次延續低位，至截稿時僅有5宗地塊成交總價超過10億元。土拍熱度仍未全面恢復，總價前十僅有2宗地塊溢價成交，分別為總價第一的廣州馬場地塊，馬場一期地塊溢價率27%，成交總價236億元，如期由地塊的一級開發商越秀競得。另一宗則是總價第十的石家莊橋西區宅地，地塊容積率2.2，成交總價6.9億元，由保利溢價14%競得。

單價榜方面，TOP4地塊均來自于廣州、北京。除榜首地塊廣州馬場1期地塊以外，TOP2-4均來自于北京。本月杭州、蘇州、寧波、成都等地的土拍節奏尚未全面恢復，導致單價TOP10門檻降至1萬元/平方米以下，為近三年以來首次出現。

排版：花卷