借名買房遇親屬反悔，北京借名買房律師助力確認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告陳某峰（化名）、徐某晴（化名）向法院提起訴訟，核心訴訟請(qǐng)求為：1. 請(qǐng)求確認(rèn)被告林某梅（化名）與原告陳某峰簽訂的《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效；2. 訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

經(jīng)法院確認(rèn)的核心事實(shí)如下：陳某峰與徐某晴系夫妻關(guān)系；林某梅與徐某強(qiáng)（化名）系夫妻關(guān)系，徐某然（化名）系二人之女，徐某強(qiáng)與徐某晴系姐弟關(guān)系。2005年，林某梅原有住房拆遷，作為被拆遷人與甲公司（化名）簽訂相關(guān)協(xié)議，分得一號(hào)房屋（涉案房屋）及二號(hào)房屋。

因林某梅無(wú)力購(gòu)買一號(hào)房屋，遂與徐某強(qiáng)共同聯(lián)系陳某峰、徐某晴，協(xié)商轉(zhuǎn)讓一號(hào)房屋。2006年12月4日，林某梅與陳某峰簽訂《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定林某梅以50萬(wàn)元價(jià)格將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給陳某峰。陳某峰分別于2006年11月、2009年1月，兩次向徐某強(qiáng)賬戶轉(zhuǎn)賬共計(jì)50萬(wàn)元，全額支付購(gòu)房款。

2009年1月，一號(hào)房屋竣工驗(yàn)收并交付使用，陳某峰、徐某晴取得房屋鑰匙，對(duì)房屋進(jìn)行裝修后入住，至今一直居住在該房屋內(nèi)，并持續(xù)繳納燃?xì)赓M(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)房屋相關(guān)費(fèi)用。2017年，一號(hào)房屋具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件，林某梅取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，未按約定配合陳某峰、徐某晴辦理過(guò)戶手續(xù)，反而將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其女徐某然名下。

2020年12月，陳某峰、徐某晴收到徐某然委托律師出具的律師函，律師函稱徐某然系一號(hào)房屋所有權(quán)人，主張陳某峰、徐某晴非法占有房屋，要求二人騰退房屋并承擔(dān)損失。陳某峰、徐某晴多次與林某梅、徐某強(qiáng)協(xié)商無(wú)果后，委托律師提起訴訟，要求確認(rèn)《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效。

庭審中，林某梅、徐某強(qiáng)辯稱，林某梅未簽署過(guò)《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，對(duì)協(xié)議內(nèi)容不知情，徐某強(qiáng)并非協(xié)議相對(duì)方，不是本案適格主體，且主張陳某峰支付的款項(xiàng)系借款而非購(gòu)房款。為確認(rèn)協(xié)議真實(shí)性，法院依法委托乙公司（化名）進(jìn)行司法鑒定，鑒定結(jié)論確認(rèn)：協(xié)議系原件、落款處林某梅簽名為本人所簽、協(xié)議前后頁(yè)為同一臺(tái)機(jī)器打印形成。林某梅、徐某強(qiáng)支付鑒定費(fèi)5100元，但其補(bǔ)充鑒定申請(qǐng)因不具備鑒定條件被駁回。

裁判結(jié)果

確認(rèn)林某梅與陳某峰于2006年12月4日簽訂的《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效；

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：林某梅與陳某峰簽訂的《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法有效，林某梅、徐某強(qiáng)的抗辯意見(jiàn)是否應(yīng)予采納。結(jié)合案件事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，協(xié)議真實(shí)性的認(rèn)定。林某梅否認(rèn)其簽署《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但根據(jù)司法鑒定結(jié)論，能夠確認(rèn)協(xié)議系原件、落款處林某梅簽名為其本人所簽、協(xié)議前后頁(yè)為同一臺(tái)機(jī)器打印形成，足以證明協(xié)議系林某梅與陳某峰的真實(shí)意思表示，不存在偽造、篡改情形。林某梅、徐某強(qiáng)的該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)，無(wú)事實(shí)依據(jù)，法院不予采納。

第二，協(xié)議的合法性認(rèn)定。涉案《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定林某梅將一號(hào)房屋以50萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給陳某峰，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害國(guó)家、集體或第三人的合法權(quán)益，符合合同生效的法定要件，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。

第三，徐某強(qiáng)的主體資格及款項(xiàng)性質(zhì)認(rèn)定。徐某強(qiáng)與林某梅系夫妻關(guān)系，且涉案購(gòu)房款均支付至徐某強(qiáng)賬戶，其主張款項(xiàng)系借款，但未提交任何證據(jù)予以佐證，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。結(jié)合雙方親屬關(guān)系、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)商過(guò)程及原告全額付款、長(zhǎng)期入住的事實(shí)，足以認(rèn)定該款項(xiàng)系購(gòu)房款，徐某強(qiáng)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓事宜知情，其抗辯意見(jiàn)無(wú)法律依據(jù)，法院不予采信。

第四，親屬惡意串通行為的否定。林某梅在取得一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證后，未按約定配合過(guò)戶，反而將房屋轉(zhuǎn)移登記至其女徐某然名下，徐某然進(jìn)而發(fā)函要求原告騰退房屋，該行為實(shí)質(zhì)系親屬惡意串通，企圖否認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、侵害原告合法權(quán)益，該行為不能對(duì)抗合法有效的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，亦不能免除林某梅的合同義務(wù)。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，針對(duì)“借名買房、親屬惡意串通維權(quán)”這一高頻房產(chǎn)糾紛場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為類似案件中借名買房人的維權(quán)提供參考。

1. 鎖定協(xié)議真實(shí)性，通過(guò)司法鑒定筑牢勝訴核心。本案中，專業(yè)借名買房律師首要任務(wù)是應(yīng)對(duì)被告“否認(rèn)協(xié)議簽署”的抗辯，及時(shí)申請(qǐng)司法鑒定，圍繞協(xié)議原件、簽名真實(shí)性、打印一致性等關(guān)鍵要點(diǎn)委托鑒定，最終通過(guò)鑒定結(jié)論確認(rèn)協(xié)議真實(shí)性，這是本案勝訴的核心前提。實(shí)踐中，借名買房糾紛常出現(xiàn)出名人否認(rèn)協(xié)議的情形，委托律師及時(shí)申請(qǐng)司法鑒定，固定關(guān)鍵證據(jù)，是維護(hù)自身權(quán)益的關(guān)鍵。

2. 構(gòu)建完整證據(jù)鏈，佐證借名買房事實(shí)成立。房屋律師協(xié)助當(dāng)事人梳理并提交全套關(guān)鍵證據(jù)：一是《一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》原件，結(jié)合司法鑒定結(jié)論證明協(xié)議合法有效；二是銀行轉(zhuǎn)賬記錄，證明全額支付購(gòu)房款的事實(shí)；三是房屋裝修憑證、入住照片，證明原告實(shí)際占有使用房屋；四是各項(xiàng)房屋費(fèi)用繳納憑證，證明原告長(zhǎng)期履行房屋管理義務(wù)；五是親屬關(guān)系證明，輔助證明房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)商的合理性。完整的證據(jù)鏈，不僅能佐證借名買房事實(shí)，還能反駁被告“款項(xiàng)系借款”的虛假抗辯。

3. 精準(zhǔn)駁斥親屬惡意串通，明確協(xié)議效力優(yōu)先性。房產(chǎn)糾紛律師當(dāng)庭針對(duì)被告“否認(rèn)協(xié)議、主張借款”及“惡意過(guò)戶房屋”的行為，重點(diǎn)論證：一是協(xié)議的合法性與真實(shí)性，二是購(gòu)房款的性質(zhì)，三是親屬惡意串通不能對(duì)抗合法協(xié)議的法律規(guī)定，徹底否定被告的不合理抗辯，讓法院明確裁判邏輯，支持原告確認(rèn)協(xié)議效力的訴求。面對(duì)親屬惡意串通侵害權(quán)益的情況，委托專業(yè)律師精準(zhǔn)適用法律、發(fā)表辯論意見(jiàn)，是維權(quán)成功的重要保障。

4. 把握法律適用要點(diǎn)，規(guī)避借名買房維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)官司律師結(jié)合本案，重點(diǎn)梳理借名買房糾紛中協(xié)議效力的認(rèn)定規(guī)則：只要協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示、不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，即合法有效；出名人的親屬惡意過(guò)戶行為，不能否定協(xié)議效力；借名買房人需留存付款、入住、費(fèi)用繳納等全部證據(jù)，避免因證據(jù)不足導(dǎo)致維權(quán)失利。同時(shí)，提醒借名買房人，房屋具備辦證條件后，應(yīng)及時(shí)要求出名人配合過(guò)戶，避免拖延引發(fā)惡意過(guò)戶等風(fēng)險(xiǎn)。

最后，若您正面臨借名買房糾紛、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力爭(zhēng)議、房屋過(guò)戶糾紛等問(wèn)題，切勿盲目協(xié)商或拖延。專業(yè)的借名買房律師可協(xié)助您起草審核協(xié)議、收集固定證據(jù)、申請(qǐng)司法鑒定、參與訴訟維權(quán)，幫您守住借名買房的合法權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房、房產(chǎn)糾紛、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力類案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟，助力客戶高效維權(quán)、確認(rèn)協(xié)議效力、實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶。