日本企業總部加速回流首都圈，這個領域成為投資新風口

新冠疫情催生的“脫首都圈”浪潮曾被視為日本城市發展的重要轉向。然而，最新數據顯示，這一趨勢已顯著放緩，企業總部向首都圈（東京、神奈川、千葉、埼玉）回流的勢頭愈發強勁。

根據DIGUO數據銀行2月26日發布的《首都圈“總部遷移”動向調查（2025年）》，2025年從地方遷入首都圈的企業達363家，創下1990年開始統計以來的最高紀錄。

數據顯示，2025年全年從地方遷入首都圈的企業數量同比增長22.6%，達到363家；而從首都圈遷出至地方的企業僅325家，同比減少10.5%，時隔3年出現下降，最終形成38家的凈流入規模。

這說明疫情期間興起的“脫首都圈”動向正式降溫，以增長為目標的企業“重返首都圈”成為新的行業共識。

這一趨勢反轉的核心原因，是疫情防控調整為5類過渡后，日本商業活動逐步恢復正常。面對面商務洽談與線下辦公需求重新升溫，城市中心的資源集聚優勢再度凸顯。

對企業而言，首都圈擁有更豐富的商業機會、更密集的合作伙伴網絡，以及以青年群體為核心的優質人才儲備，這些都是吸引企業布局總部的關鍵因素。

相較于地方，首都圈能為企業提供更高效的資源對接、更廣闊的市場空間，尤其對于處于增長軌道的企業而言，扎根首都圈成為提升競爭力的關鍵選擇。

這一點從遷移企業的增收數據中可得到印證：轉移到首都圈的企業中，2025年度實現增收的比例達39.4%。越是高速增長的企業，越傾向于加大向首都圈轉移的力度。

從遷移特征來看，這一輪總部回流呈現鮮明的“集中化”與“中小化”特點。

搬遷目的地方面，東京都核心商圈成為首選，其中港區以56家企業遷入位居榜首，千代田區（37家）、中央區（34家）、澀谷區（26家）緊隨其后，市中心商業街憑借完善的配套與便捷的交通，成為企業總部的核心承載地。

行業分布上，服務業成為遷移主力，遷入企業達160家，創下歷史新高，其中又以軟件開發、尖端技術產業等IT企業為核心，主要從大阪府、福岡縣等西日本地區轉移而來；批發業（52家）、建筑業（30家）也呈現顯著增長，尤其是建筑業，主要瞄準首都圈的再開發項目，進一步推動了產業與不動產市場的聯動。

企業規模方面，中小企業成為“主力軍”，銷售額不足10億日元的中小企業占遷入企業總數的81.8%，創下歷史新高。這些中小企業以擴大規模、搶占市場為目標，主動向首都圈發起“進攻性”轉移，成為推動首都圈總部經濟復蘇的重要力量。

大量企業將總部遷回首都圈，直接帶動首都圈房地產市場需求升溫，其中對寫字樓市場的影響最為顯著，住宅市場也同步迎來明顯增長。

寫字樓作為企業總部的核心辦公載體，是企業總部回流首都圈的最大受益領域。此前受疫情影響，遠程辦公普及導致部分企業縮減辦公面積，東京都中心寫字樓空置率曾連續15個月上升。但隨著線下辦公逐步恢復，這一局面已得到根本扭轉，市場需求持續釋放。

IT、服務業等輕資產企業，更傾向于選擇東京都核心商圈的高品質寫字樓，重點考量交通便利性、完善的商務配套及企業形象提升，這直接推高了港區、千代田區、中央區等核心區域的寫字樓需求，推動租金與入駐率雙升。

根據仲量聯行數據，2025年上半年日本房地產投資中，53%投向辦公樓領域，較去年同期的36%大幅提升，其中東京都“都心五區”的高端寫字樓成為投資熱點。

日本經濟新聞社匯總的2025年下半年度寫字樓租金調查數據顯示，東京寫字樓租金急劇上漲，租金指數一年內上漲10%。2025下半年度（截至9月）東京現有寫字樓（建成1年以上的樓盤）的租金指數為168.89，較2024年下半年度上漲10％（14.82點）。

圖源：日經中文網

相較于寫字樓市場的顯著升溫，住宅市場的需求增長同樣表現突出，成為總部回流帶動下的重要增長極。

企業總部遷入必然帶動大量就業人口流入首都圈，其中以青年群體為主，直接拉動住宅租賃與剛需購房需求持續攀升，特別是核心商圈周邊、交通便捷區域的住宅租賃需求尤為旺盛，租金呈穩步上漲態勢，租賃市場供需兩旺。

日本不動產信息服務公司At Home 2月25日數據顯示，2026年1月東京23區30平方米以下單身人士租賃住宅平均掛牌租金環比漲0.8%、同比漲11.1%，達10萬7658日元，連續20個月刷新2015年以來紀錄。

租金上漲既源于企業遷入帶來的需求激增，也受流通房源減少、租客因搬家成本上漲傾向長期居住的供需失衡影響。

總體來看，企業總部重返首都圈的趨勢，為首都圈房地產投資帶來機遇，其中寫字樓市場憑借直接的需求拉動，成為核心投資熱點，住宅市場需求也同步實現顯著增長。

隨著企業集聚效應持續釋放，核心區域高品質寫字樓、適配中小企業需求的中小面積辦公空間，以及核心商圈周邊的住宅項目，都將持續保持旺盛需求，成為投資者重點布局的核心方向。

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