風向已定！2026 樓市上漲周期正式拉開大幕

來源：大偉看樓市

歷經四年深度調整，中國房地產市場終于迎來歷史性拐點。2026年開年以來，政策托底持續加碼、市場成交穩步回暖、行業估值回歸合理區間，“政策底、市場底、估值底”三底共振格局正式形成，標志著樓市調整周期全面收官，新一輪上漲周期正式拉開大幕。這一輪上漲并非短期反彈，而是行業經過深度出清后的趨勢性反轉，將推動中國房地產從高速增長轉向高質量發展，也為市場參與者提供了全新的布局邏輯。

政策底筑牢根基，精準發力激活市場活力，是樓市回暖的核心支撐。自2025年底中央經濟工作會議明確“著力穩定房地產市場”的總基調后，2026年政策調控呈現“精準化、全方位、常態化”特征，徹底打破市場悲觀預期。李強總理在2026年工作重點中明確提出，因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，同時深化住房公積金制度改革，推動“好房子”建設，為行業發展劃定清晰方向。

從執行層面看，政策紅利持續釋放，形成全方位支持體系。需求端，全國超百城全面取消限購、限貸、限售，一線城市放寬非戶籍購房社保年限，上海、北京等核心城市定向優化購房資格，降低家庭置業門檻；首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至30%，5年期以上LPR維持低位，多地首套房貸利率進入2.95%—3.5%區間，疊加公積金貸款額度上調、換房個稅退稅延續、購房補貼落地，置業成本壓至近十年最低。供給端，“保交樓”白名單制度常態化，覆蓋央國企與優質民營房企，從根源上杜絕爛尾風險，修復購房者信心；同時明確提出減少低效土地供應，推動供給結構優化，鼓勵房企聚焦“好房子”建設，滿足居民高品質居住需求。政策層面的根本性轉向，為房價修復筑牢了最堅實的制度基礎。

市場底全面確認，量價齊升信號凸顯，為房價修復提供堅實支撐。樓市復蘇遵循“量在價先”的規律，2026年開年以來，市場數據持續釋放積極信號，標志著市場底已牢固形成。成交量率先爆發，1—2月全國重點13城二手房成交量同比增長33%，北京連續三個月網簽量穩定在1.4萬套以上，上海單月成交站穩2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%，成都、杭州等強二線城市同比激增超60%；新房市場同步回暖，核心城市優質樓盤重現“開盤即售罄”場景，帶看量、到訪量環比大幅提升，市場活躍度回到2020年以來高位。

價格端同步呈現止跌回升態勢，經過四年調整，70城新房、二手房價格較峰值分別回撤10.1%和17.4%，泡沫充分擠壓，房價回歸合理區間。2026年1月，全國百城新建住宅均價環比上漲0.18%，結束長期下行趨勢；二手房價格降幅連續收窄，一線城市核心板塊率先企穩，優質次新房掛牌價溫和上調，議價空間從過去10%—15%收窄至5%以內，業主惜售情緒明顯上升。與此同時，庫存壓力持續緩解，全國商品房去庫存周期較2025年底縮短2.1個月，核心城市庫存去化周期降至14—18個月合理區間，供給過剩局面逐步扭轉，為價格上漲掃清障礙。，2026年房地產行業將正式確認底部，止跌回穩成為定局。

估值底已然顯現，行業價值回歸理性，為房價修復提供內在動力。從資本市場表現來看，房地產(A股)指數自2026年初以來呈現震蕩回升態勢，截至3月5日，總市值達12169.11億元，最新報告期市凈率0.98，市銷率0.73，估值水平已處于歷史低位，具備較強的修復空間。從行業基本面來看，經過四年深度出清，房企“高杠桿、高周轉”的發展模式徹底終結，大量中小房企退出市場，行業集中度持續提升，優質房企的估值優勢逐步凸顯。

更為關鍵的是，房價調整幅度已達到合理區間，具備了較強的資產配置價值。研判，我國30城二手房價格較最高點已回撤39%，遠超國際平均調整幅度，價格下行空間基本耗盡，當前市場價格已接近“地板價”。同時，30城二手房租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區租金回報率突破2%，部分板塊甚至超過3%，顯著高于銀行定存利率，房產作為優質保值資產的屬性重新被認可，吸引居民資產配置需求回歸。此外，部分核心板塊出現地價與二手房房價“倒掛”現象，起拍地價超過周邊二手房價，進一步印證了當前樓市估值處于合理區間。

需要明確的是，2026年的樓市上漲，是穩健復蘇、結構性分化的上漲，而非過去的全面普漲。隨著樓市進入高質量發展階段，“核心領跑、普通企穩、品質優先”的格局將成為主流。從城市層級來看，一線城市核心區將率先實現2%—5%的溫和上漲，依托人口流入、優質配套、稀缺資源，優質次新房、改善戶型漲幅領跑，遠郊板塊以穩為主；強二線核心板塊將跟隨回暖，成交量先行放大，價格逐步企穩回升，郊區板塊小幅調整；三四線及人口流失城市則以去庫存為主，房價難有明顯上漲，依靠政策托底實現止跌企穩。

這一結構性修復行情的背后，是供需格局的根本性重塑。供給端，房企新開工面積連續四年低于銷售面積，2025年住宅新開工僅為銷售面積的67%，創歷史新低，土地市場同步縮量，核心城市優質地塊供應稀缺，未來1—2年新房供應將持續收緊；需求端，四年調整期積壓的剛需、改善需求全面覺醒，新型城鎮化持續推進，人口向一線、強二線核心城市集聚，多孩家庭、人才落戶、舊房改造等政策進一步激活增量需求，形成供需錯配格局，推動核心城市房價溫和上漲。

對于市場參與者而言，2026年是把握樓市修復行情的最佳窗口期。剛需群體可抓住低利率、低首付、寬松限購的政策紅利，優先選擇核心城市主城區、地鐵盤、學區配套盤，兼顧自住與保值，此時上車成本最低、風險最小；改善群體可把握“賣舊買新”個稅退稅、二套房首付降低的政策機遇，置換核心板塊優質改善房，實現資產優化升級；投資群體則應聚焦一線與強二線核心板塊的優質房源，避開人口流失城市與遠郊冷門板塊，長期持有享受溫和上漲與租金收益，回歸房產本源價值。

四年調整落幕，拐點已然實錘。2026年，“政策底、市場底、估值底”三底共振，推動中國樓市正式告別下跌寒冬，迎來溫和修復的新周期。這一輪修復不是曇花一現的反彈，而是趨勢性的反轉；不是瘋狂的暴漲，而是健康的結構性上漲，標志著中國房地產行業徹底告別野蠻生長，進入以品質競爭、價值回歸為核心的高質量發展新階段。風向已定，大幕已啟，唯有認清周期、把握窗口，才能在樓市新周期中占據主動，共享行業高質量發展的紅利。