北京封陽臺，有人坐不住了

文/北京進深 林振興

距離“315”還有幾天，豐臺的建發金茂觀宸被市民投訴了。

投訴原因非常簡單：樣板間未按圖施工。

該市民去是個細節控，到現場查看發現，“開發商拆除了116平方和150平方的實體樣板間當中的陽臺和客廳以及陽臺和臥室之間鏈接的承重墻，把陽臺全部包進客廳和客廳旁邊的臥室，其中116的樣板間還把次臥的飄窗砸掉了。”

在他看來，開發商樣板間違建，是為了達到增加視野，空間開闊的目的。

他的訴求也很簡單：希望開發商恢復原狀。

無獨有偶。就在觀宸被投訴的前9天，通州招商云璟攬閱也因為同樣的問題被推上了風口浪尖。

北京規自委通州分局迅速行動，經現場核實發現，市民反映的79m、108m、128m樣板間中確實存在外露陽臺封窗并入臥室、墻體未按規劃審批建設問題，與北京招鑫房地產辦理建設工程規劃許可證時所提供的設計圖紙存在差異。

官方的態度很干脆：改！

3月5日，該局已責令云璟攬閱進行整改。

“目前項目南側臨街79m樣板間外露陽臺封窗已按報批的建設工程規劃許可證標準完成拆除。項目內108m’、128m樣板間拆除整改工作正在開展，后續北京招鑫房地產將對項目內所有涉及未按建設工程規劃許可證建設的實體樣板間一并進行拆除整改。”

這兩件事，也給整個北京樓市敲了一記警鐘。目前，北京60多個帶陽臺的在售樓盤，尤其是那些設計內嵌式陽臺、主打高得房率的項目，都懸著一顆心。

因為這些項目，絕大多數都是按“開敞陽臺”報規，但售樓處的說辭、樣板間的展示，都在暗示“后期可以封”。一旦監管動真格，業主拿著圖紙去現場比對，發現問題舉報，開發商或許就要整改。

更棘手的是，即使開發商想“補救”，也只有一條合規的路：補交一半陽臺建面的土地出讓金。但這意味著每套房要多交十幾萬甚至數十萬，開發商大概率不會這么干。

于是，一個尷尬的局面出現了：不封，業主嫌功能不好用；封了，又可能被強制拆除。

01

樣板間拆除還算小case，豐臺還有樓盤在開發建設階段，封陽臺就被拆了。

去年9月，首開君禮著的一位業主，做出了一個在外人看來“匪夷所思”的舉動，他投訴了自家開發商。

該業主表示，“君禮著銷售所有的戶型，有陽改房違建，未按規劃圖紙施工，開發商改建中未向相關部門報批報建。”

按理說，封陽臺后，實用面積比產權面積多，業主應該偷著樂才對，怎么反而投訴？

這位業主的清醒在于，他看穿了“實惠”背后的巨大隱患：開發商現在打墻和封窗改變成室內的面積已經嚴重危害業主住房安全性。

接到投訴后，北京市豐臺區房屋管理局等部門局的反應堪稱“神速”。

去年9月12日，相關部門進行現場踏勘并約談建設單位負責人，要求其實施拆除，嚴格按照規劃許可審批內容進行建設。

在北京，封閉陽臺益處多多。因為冬季漫長，風沙大，陽臺被封入室內，很是實用。

但，按照《民用建筑通用規范》(GB55031-2022)第3.1.5條，陽臺建筑面積應按圍護設施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算。

也就是說，封閉陽臺，應按全面積計算。

所以，開發商的套路通常是：在規劃報建時，清一色的開敞陽臺。

然后，等房子驗收之后，再封閉陽臺，開發商可以偷一半陽臺室內面積。這一做法，已成了行業心照不宣的潛規則。

甚至有的開發商為了規避責任，往往不會親自下場，而是讓第三方單位和小業主簽訂拆改協議，有的改造協議要收取500元或者1000元金額。

不能封陽臺，也導致樓盤有些空間失去了功能，瞬間變得“雞肋”：

例如，君禮著125㎡戶型，客廳從20.4平米變成14.4平米，長度從5.1變成3.6米，沙發和電視不好擺；南向次臥從14.79平米變成10.44平米；主臥從19.425平米變成14.175平米。

02

雖然被舉報樣板間“違建”，但并沒有拖住觀宸熱銷的腳步。相反，操盤團隊正在用另一種方式，試圖破局。

春節后首周，觀宸發了一張大紅喜報：網簽11套，金額過億，斬獲豐臺新房網簽周度（2.23-3.01）金額、面積、套數三冠王。

但細看這份成績單，會發現一個耐人尋味的細節：這11套網簽，全部來自二期。

年前，建發房產北京總經理華曉巍搞了個神來之筆，將觀宸一、二期地下連通起來。雖然觀宸是南城扛把子，但他仍在不斷完善產品，盡善盡美。

這個操作，一箭雙雕。

一是，給業主們提供配套的附加值，更好地共享一、二期的會所；二是，二期銷售遇到了瓶頸。

觀宸營銷負責人孫朝杰很幸運，有這樣的好領導。

孫朝杰本人也很拼，從文源府、珺和府再到觀宸，三年多時間，他從置業經理一步步成長為項目營銷總，頗受華曉巍器重。

2025年9月，觀宸二期取證；次月，網簽25套，成交均價76,454元/㎡，這也是它最高光的時刻。

進入2026年，網簽數滑落至個位數。

1月，網簽6套，成交均價降至史低——70,831元/㎡；2月，網簽5套，成交均價回升至74,618元/㎡。

3月小陽春，目前單月網簽10套。

二期供應395套房源，預售均價8.5萬/㎡，至今網簽83套，成交均價75122.29元/㎡，成交金額7.77億元，地價覆蓋率約37.4%。

這個成績對比一期稍顯遜色。

當初，觀宸一期開盤3個月的網簽總量超200套。一期供應479套，網簽373套，成交均價7.86萬元/㎡，成交額超36.6億元，去化率77.87%，是豐臺樓市的銷冠。