北京樓市：市場突然熱了，why？

為什么今年北京二手房突然就"活"了？

你有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊買房的人突然多了？

去年幾乎全年，中介門店門可羅雀，掛牌量越堆越高，買家在一旁等著撿漏，可今年呢？帶看量上來了，有些核心板塊的筍盤掛出來沒兩天就沒了，甚至有的房子出現(xiàn)了微漲。

這變化到底是怎么來的？

第一，政策松動，把觀望的人"推"出來了

去年底到今年，北京的樓市政策經(jīng)歷了一輪密集性的小調(diào)整，雖然小，但也出了，積少成多，疊加在一起，就是實實在在地降低了購房門檻。

舉個例子，同樣一套總價500萬的房子，首付降5%，就是少掏25萬——對于很多剛需上車家庭來說，這25萬正好是那道坎兒，政策一松，之前被擋在門外的人，終于有資格進場了。

還有一類人更典型：手里有資格、有錢，但一直在等"更低價"，政策一變，他們覺得到該出手了，等，不一定等來更便宜，反正自住，無所謂了。

第二，剛需搶跑，不是沖動是算賬

今年入場的剛需，很多都是想清楚了才動手的。

租金不是白花的，每個月花出去的錢變成了首付，攢下來早買早踏實——這個賬也沒毛病，尤其是在北京打拼多年、孩子慢慢到了上學年齡的家庭，既有住的需求，又有學區(qū)的需求，拖不起了。

今年我接觸到的不少買家，很多是工作五到八年、存款剛剛夠首付的年輕家庭。他們不是被人催著買，而是自己算完了賬之后，覺得現(xiàn)在比以前更合適。

剛需這波入場，帶動了總價300萬到500萬區(qū)間的二手房成交明顯放量，這個區(qū)間正是北京改善前的"跳板盤"，換手率向來活躍，今年尤其明顯。

第三，價格到了階段性底部（注意，是階段性底部），賣家扛不住了。

說一個真實的現(xiàn)象：今年不少掛牌價已經(jīng)跌回了2015年-216年甚至更早的水平。

有些房東是真的扛了兩三年，資金壓力來了，不賣不行。有些是看著周邊一套套成交，心里動搖了，索性把價格降到市場能接受的位置。

這個時候買家會發(fā)現(xiàn)，議價空間其實收窄了。以前一套房能砍個幾十萬，現(xiàn)在賣家的報價已經(jīng)很"瘦"了，再壓價反而把自己的機會壓掉了。

當賣方和買方都判斷"差不多到位了"，成交就自然活躍起來，市場就是這樣，從來不是因為大家一致看漲才熱，而是兩邊的預期在某個點上碰到了一起。

第四，學區(qū)房重新活躍，帶動了整個板塊的熱度

學區(qū)房這個話題，沉寂了一陣子之后，今年又回來了。

原因很簡單：孩子不等人。不管市場怎么變，九月份要入學，家長等得了樓市，等不了孩子上學。

今年西城、海淀部分核心學區(qū)的二手房，成交速度明顯加快，有的房子掛出去沒到一周，來看的人就排上了，最后成交價比預期還高了一點點。

學區(qū)房的回暖不只是學區(qū)本身的事，它帶動的是整個板塊的聯(lián)動，核心學區(qū)附近的非學區(qū)房、周邊次新盤，也跟著沾了光。

說到底，今年北京二手房的這波活躍，不是某一個因素單獨撐起來的，是政策、需求、價格階段性底部、學區(qū)這幾件事湊到一塊兒了。

但也有人問我：現(xiàn)在還能買嗎？是否止跌回穩(wěn)了？

我只說一句，算好你自己的那本賬，住的需求是真實的，需要你就買，到?jīng)]到底，誰也不知道！