重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文：穩(wěn)住二手房市場(chǎng)才能穩(wěn)預(yù)期

重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文

2026年應(yīng)著重通過(guò)利率調(diào)整等配套措施，并加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，穩(wěn)住居民手中的二手房?jī)r(jià)值。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

“務(wù)實(shí)求進(jìn)，提振信心。”在聽(tīng)完總理政府工作報(bào)告后，重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文向記者分享了其核心感受。他認(rèn)為，這份報(bào)告不僅設(shè)定了務(wù)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)與舉措，更坦誠(chéng)地分析了當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展優(yōu)勢(shì)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用。

3月5日上午，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。對(duì)于2026年房地產(chǎn)相關(guān)工作，報(bào)告強(qiáng)調(diào)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

“這不僅是基于當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的精準(zhǔn)施策，更是對(duì)房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位的再次確認(rèn)。”劉貴文表示。

展望2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)，劉貴文作出判斷：“市場(chǎng)有很大機(jī)會(huì)出現(xiàn)企穩(wěn)甚至回升的態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵在于改善老百姓的預(yù)期，而穩(wěn)定二手房市場(chǎng)是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。”

支柱地位再確認(rèn)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：聽(tīng)完今年李強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告，您有什么感觸？

劉貴文：對(duì)于報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，我的突出感受是“持續(xù)發(fā)力，穩(wěn)定市場(chǎng)”。房地產(chǎn)被納入重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解的框架中，核心方向明確為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，無(wú)論是政策方向還是相關(guān)措施，都強(qiáng)調(diào)了持續(xù)發(fā)力，以鞏固市場(chǎng)穩(wěn)定。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”這一核心方向，您如何看待這一定調(diào)的深層意義？

劉貴文：這一定調(diào)，既是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)階段性特征的精準(zhǔn)回應(yīng)，也是對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略地位的高度確認(rèn)，體現(xiàn)了短期應(yīng)對(duì)與長(zhǎng)期布局的統(tǒng)籌兼顧。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2025年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些積極變化：一二手房成交量在重點(diǎn)城市保持穩(wěn)定，部分城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象。這表明前期政策正在發(fā)揮作用。

但我們必須清醒地看到，這種企穩(wěn)的基礎(chǔ)不夠牢固，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降明顯；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍處下行通道；三是二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢(shì)未扭轉(zhuǎn)，成交價(jià)走低，這直接影響居民資產(chǎn)預(yù)期。

因此，提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，就是要在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上通過(guò)政策持續(xù)發(fā)力，鞏固來(lái)之不易的企穩(wěn)成果，防止市場(chǎng)出現(xiàn)反復(fù)。這是一種非常務(wù)實(shí)、精準(zhǔn)的政策安排。

這一定調(diào)再次確認(rèn)了房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)作用強(qiáng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。同時(shí)，房地產(chǎn)也是居民家庭財(cái)富的主要載體，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益。正因如此，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，這本身就是對(duì)房地產(chǎn)支柱地位的再次確認(rèn)。

因城施策落實(shí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，您認(rèn)為各地該如何結(jié)合自身樓市供需、庫(kù)存現(xiàn)狀落實(shí)這一要求？

劉貴文：因城施策一直是強(qiáng)調(diào)的策略，體現(xiàn)了房地產(chǎn)新模式中“人、房、地、錢(qián)”協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的機(jī)制。各地要根據(jù)城市發(fā)展實(shí)際情況，特別是人口聚集的規(guī)模和速度，對(duì)未來(lái)的住房需求作出精準(zhǔn)判斷，以此為基礎(chǔ)在土地供給和資金配置上予以保障。

各地樓市供需和庫(kù)存的情況確實(shí)差異很大，但房地產(chǎn)終究是為人服務(wù)的，為人民提供居住功能和生產(chǎn)空間，各地首先要對(duì)自身城市發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)有清醒判斷：有的城市人口聚集能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，仍有大量住房需求需要供給；有的城市人口外流，就不能再盲目按照過(guò)去模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，要切實(shí)落實(shí)“人、房、地、錢(qián)”協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出“探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，結(jié)合去年各地收儲(chǔ)探索情況，存量房盤(pán)活的難點(diǎn)與破局思路是什么？

劉貴文：目前地方政府債務(wù)化解壓力較大，要依靠地方財(cái)力去收儲(chǔ)商品房用作保障房存在一定難度，這需要各地量力而行、盡力而為。同時(shí)，收儲(chǔ)過(guò)程本身也比較復(fù)雜，涉及收儲(chǔ)哪類(lèi)商品房、選擇什么區(qū)域、以什么價(jià)格收儲(chǔ)等，利益相關(guān)方眾多。若求全責(zé)備，事情很難推進(jìn)。

面對(duì)新市民、社會(huì)家庭切實(shí)的保障需求，各地應(yīng)抓住主要矛盾，大膽嘗試，不能因噎廢食或過(guò)于求全。例如，有人會(huì)問(wèn)收儲(chǔ)哪家開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房，擔(dān)心道德風(fēng)險(xiǎn)，完全可以通過(guò)招投標(biāo)方式來(lái)解決。

目前，收儲(chǔ)商品房作保障房是非常有效的穩(wěn)定市場(chǎng)、改善供需格局的措施，而且時(shí)間節(jié)點(diǎn)很重要。如果因?yàn)檫@些問(wèn)題止步不前，沒(méi)有擔(dān)當(dāng)作為、抓大放小的做法，事情就很難辦。同時(shí)，需要?jiǎng)?chuàng)新金融平臺(tái)和手段，支持地方政府實(shí)實(shí)在在收購(gòu)合格合規(guī)的商品房轉(zhuǎn)為保障房。

目前地方政府困難，國(guó)有平臺(tái)積極性不高、能力有限，導(dǎo)致效果有限，可以因城施策，根據(jù)各地情況，在確實(shí)有保障性住房缺口的地方積極推進(jìn)。比如一線(xiàn)城市，深圳大概只有20%～30%的居民擁有產(chǎn)權(quán)住房，其他人都在租房，確實(shí)有保障需求。現(xiàn)在商品房不好賣(mài)，價(jià)格也可以談，這其實(shí)是一舉兩得的事情。

城市更新亟待制度突破

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告將“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”置于“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”和“城市內(nèi)涵式發(fā)展”框架下。在推進(jìn)城市更新方面，您認(rèn)為各地政府、部門(mén)要重點(diǎn)抓哪些工作？

劉貴文：當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化已從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展階段，城市發(fā)展從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升。黨中央提出建設(shè)“現(xiàn)代化的人民城市”，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新正是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要抓手。

重點(diǎn)工作之一，是推動(dòng)城市更新的市場(chǎng)化制度建設(shè)。當(dāng)前很多項(xiàng)目依賴(lài)政府投入，缺乏吸引社會(huì)資本的模式，導(dǎo)致效率和可持續(xù)性不佳。破局之法就是進(jìn)行制度改革與創(chuàng)新：一是土地和規(guī)劃制度改革，如解決城市更新中土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化、使用年限延續(xù)等問(wèn)題，這是激活社會(huì)資本的關(guān)鍵。二是金融制度改革，探索房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）等長(zhǎng)期、低息的融資模式，以適應(yīng)存量運(yùn)營(yíng)的需求，而非僅服務(wù)于此前新建商品房的高周轉(zhuǎn)模式。三是建設(shè)管理制度改革，相應(yīng)調(diào)整開(kāi)工許可、驗(yàn)收及建筑標(biāo)準(zhǔn)等，因?yàn)檫@些制度也多是此前針對(duì)新建項(xiàng)目制定的。

重點(diǎn)工作之二，是強(qiáng)調(diào)全過(guò)程人民民主與決策效率的平衡。城市更新涉及居民切身利益，需要居民全過(guò)程參與，但在具體操作中（如加裝電梯需要三分之二業(yè)主同意），既要貫徹民主精神，也要有便捷、高效的決策方式來(lái)解決利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，避免因少數(shù)意見(jiàn)而影響整體工作推進(jìn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：政府工作報(bào)告提出 “深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，應(yīng)如何理解 “深入推進(jìn)” 的內(nèi)涵？與去年提出的“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 相比，如何看待措辭上的變化？ 應(yīng)重點(diǎn)抓好哪些工作？

劉貴文：今年提出“深入推進(jìn)”，表明房地產(chǎn)發(fā)展新模式的“四梁八柱”已經(jīng)搭建得比較完善，基礎(chǔ)制度的基本方向和主要內(nèi)容已經(jīng)比較成熟，政策的前期研究、調(diào)研和試點(diǎn)工作已有良好進(jìn)展。因此，當(dāng)前階段的重點(diǎn)是深入推動(dòng)相關(guān)細(xì)則和配套制度的落地實(shí)施。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式的體系框架現(xiàn)在已經(jīng)比較清晰。在體系上，我們講租購(gòu)并舉，市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系相互支撐又相對(duì)獨(dú)立；在機(jī)制上，強(qiáng)調(diào)人、房、地、錢(qián)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，這是因城施策和資源配置的核心；在制度上，一些主要方向也很明確，比如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入制、融資方面的主辦銀行制、銷(xiāo)售方面的現(xiàn)房銷(xiāo)售制等。這一系列政策方向都已經(jīng)明確，現(xiàn)在需要做的就是把這些制度設(shè)計(jì)落到實(shí)處。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：“好房子”建設(shè)已連續(xù)兩年寫(xiě)入政府工作報(bào)告。今年在提出有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)的同時(shí)，還提出實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。您如何解讀這種表述上的深化與拓展？

劉貴文：這是順應(yīng)人民群眾對(duì)美好居住生活需求的供給側(cè)改革，不僅要有“好房子”——安全、舒適、綠色、智慧，現(xiàn)在還強(qiáng)調(diào)“好服務(wù)”，這是對(duì)房地產(chǎn)全生命周期管理的外延拓展，兼顧了當(dāng)下和長(zhǎng)遠(yuǎn)。

這也是針對(duì)目前物業(yè)管理板塊的現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)期制度建設(shè)的緊迫需求。當(dāng)前各地業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾頻發(fā)，反映出物業(yè)管理制度、基層社會(huì)治理結(jié)構(gòu)等方面仍有待完善。因此，強(qiáng)調(diào)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量具有非常現(xiàn)實(shí)的緊迫意義。

通過(guò)利率調(diào)整穩(wěn)住二手房市場(chǎng)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：市場(chǎng)對(duì)完善公積金制度有期待，您認(rèn)為改革和完善的核心方向是什么？

劉貴文：整體來(lái)看，需要“擴(kuò)面普及”——盡量覆蓋新市民、靈活就業(yè)人員；“跨區(qū)協(xié)同”——解決異地存取障礙；以及“使用靈活”——不僅用于買(mǎi)房，也可用于租房、裝修等相關(guān)消費(fèi)。

當(dāng)下我想強(qiáng)調(diào)兩個(gè)點(diǎn)：一是探索“商轉(zhuǎn)公”，考慮將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，這在當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)下可以探索，有利于減輕居民負(fù)擔(dān)。二是支持城市更新，圍繞老舊小區(qū)改造中的翻修、危房改造等，加快公積金在這些領(lǐng)域的應(yīng)用，以契合中央大力推動(dòng)城市更新的方向。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2026年房地產(chǎn)發(fā)展，您還有哪些新發(fā)現(xiàn)與新思考？

劉貴文：我還是延續(xù)之前的判斷，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大機(jī)會(huì)出現(xiàn)企穩(wěn)甚至在一些城市回升的態(tài)勢(shì)。但無(wú)論是學(xué)界還是業(yè)界，我們反復(fù)討論一個(gè)問(wèn)題：怎么讓老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期有改善？因?yàn)榉€(wěn)預(yù)期是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。我認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格止跌是關(guān)鍵。

當(dāng)前各地的情況是，二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”，價(jià)格下跌持續(xù)，這影響了整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期，包括對(duì)新房的預(yù)期。二手房?jī)r(jià)格不穩(wěn)，會(huì)導(dǎo)致改善性需求延遲，擠壓新房市場(chǎng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)投資和地方土地財(cái)政，形成負(fù)向循環(huán)。

隨著利率下調(diào)，在一些主要城市，租金與房?jī)r(jià)已進(jìn)入合理區(qū)間，理論上二手房應(yīng)具備止跌條件。因此，2026年應(yīng)著重通過(guò)利率調(diào)整等配套措施，并加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，穩(wěn)住居民手中的二手房?jī)r(jià)值。只有解決了二手房的問(wèn)題，才能有效實(shí)現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)。