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綠城悅海棠占位觀沙嶺城市更新片區，是綠城在市府板塊繼“錦海棠”之后的又一力作，共規劃9棟高層和4棟小高層住宅，新規戶型，得房率112%起，合計756戶，容積率約2.68。

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根據湘江新區教育局發布的最新文件，項目將配套入讀緊挨著小區的“長沙市實驗第二小學+南雅求實中學”，兩所學校均已在去年9月開學。

項目目前在售1-3#、5#、11#建面129㎡、138㎡毛坯住宅，參考均價16000元/㎡起。

看地段

二環內是長沙城市最核芯的區域，到哪里都比較方便。

而且觀沙嶺的定位是“教城融合示范區”，說白了就是以學校為核心，把商業、居住、休閑等配套都整合起來。

這里的核心價值是成熟——孩子上學方便，周邊商業、醫療資源也多，不用等板塊慢慢發展，入住就能享受現成的配套。

但目前觀沙嶺短板也明顯：一是太過密集，超高層多、容積率高，居住舒適度會打折扣；二是沒有地鐵，出行依賴自駕，公共交通不夠便捷；三是沒自然景觀，缺少公園之類。

看書包

市府板塊一直都屬于長沙教育高地，麓山國際、長郡雙語這些老牌名校在這坐鎮，吸引了全長沙重視教育的家長。

尤其是，這里不光學校好，教培氛圍也濃。

而悅海棠配套的市實驗二小+南雅求實，現在雖然不算頂尖，但對于它的前景預期還是很足的。

一方面是本部重視，師資輸出和管理模式都會跟上；

另一方面，生源比較優質，目前能夠配套的6個小區總價大多在300-500萬+之間，多為重視教育的純改善社區。

簡單說，買這里的學區，不是買當下的頂尖，而是買未來的潛力。

看品牌+得房率

綠城的樓盤，在長沙一直品質口碑在線，產品、物業以及審美都可以高看一眼。

最絕的還是這個超120%的得房率，現在新規收緊了，這種超高得房率以后會越來越少，而悅海棠因為審批得早，還是有一定稀缺性的。

綜合對比來看，整個長沙二環內，200多萬的預算其實并沒有太多更好的選擇，這個盤也就脫穎而出了。

綠城悅海棠總共13棟住宅，4棟小高層+9棟高層，一共三個戶型：128㎡、138㎡、172㎡，都是四房或五房，適合改善家庭。

產品亮點

整體戶型都挺不錯的，新規設計，全部為純板樓，對比周邊的二手房，優勢很明顯。

第一是得房率比較頂，128㎡實際使用面積能到156㎡；138㎡實際超170㎡；172㎡實際可突破200多㎡。

第二是功能性很強，三款戶型都是私梯入戶+三明衛+雙套臥的布局，尤其適用現在多孩家庭+三代同堂的組合。

第三是布局合理采光好，都是南向大面寬+餐客廳一體化，特別開敞，還有很多自由改造的空間。

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