走出人民大會(huì)堂，代表委員熱議：今年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞變了

與去年“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的表述相比，今年調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”——“穩(wěn)”字依然是主線，但內(nèi)涵已悄然生變。

中房報(bào)記者 李紅梅 北京報(bào)道

3月5日，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

大會(huì)結(jié)束后，代表委員走出人民大會(huì)堂，全國(guó)人大代表、58同城董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官姚勁波的心情久久不能平復(fù)：“政府工作報(bào)告引領(lǐng)我們復(fù)盤了過去一年國(guó)家發(fā)展建設(shè)的不凡歷程，特別是經(jīng)濟(jì)、科技頂壓破浪、向新向優(yōu)，迸發(fā)出一往無前的強(qiáng)大韌性和活力。”

在備受關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域，今年報(bào)告以180余字的篇幅，從市場(chǎng)穩(wěn)定、存量盤活、品質(zhì)提升、制度改革等多個(gè)維度作出部署。與去年“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的表述相比，今年調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”——“穩(wěn)”字依然是主線，但內(nèi)涵已悄然生變。從“止跌回穩(wěn)”到“著力穩(wěn)定”，一詞之變的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)告別極端風(fēng)險(xiǎn)期、進(jìn)入“L型筑底階段”后的新定位。

時(shí)隔十年再提“去庫存”

存量盤活開辟新路徑

今年政府工作報(bào)告中最引人注目的表述，莫過于“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。這是自2016年全國(guó)兩會(huì)后，政府工作報(bào)告首次重提房地產(chǎn)“去庫存”。

“這體現(xiàn)了存量與增量、商品房與保障房之間的良好協(xié)同導(dǎo)向。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“去庫存是今年房地產(chǎn)最核心的工作，盤活存量商品房的力度將進(jìn)一步加大并與保障性住房工作有效銜接。”

然而，此“去庫存”已非彼“去庫存”。中指研究院分析認(rèn)為，本輪庫存涉及新房和二手房，政策針對(duì)性將更強(qiáng)。報(bào)告首提“探索多渠道盤活存量商品房”，明確“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障房”，強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)”二字，或意味著收購(gòu)存量商品房將更多由地方因地制宜推進(jìn)。

這一思路已在地方實(shí)踐中得到印證。今年2月初，上海在浦東、靜安、徐匯三區(qū)率先試點(diǎn)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，精準(zhǔn)對(duì)接新市民、青年群體租賃需求。這種模式不僅能增加保障房供給，還可打通新房、二手房置換鏈條，激活市場(chǎng)需求。

收購(gòu)資金來源成為決定規(guī)模的關(guān)鍵。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月末，28個(gè)省市已公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地的總金額超7700億元，其中超3350億元已實(shí)際發(fā)行。盤活土地庫存，既能緩解房企資金壓力，也能為未來品質(zhì)住房騰出空間。

全國(guó)政協(xié)委員、香江集團(tuán)董事長(zhǎng)翟美卿在今年兩會(huì)提案中建議：“擴(kuò)大專項(xiàng)資金，引導(dǎo)城投平臺(tái)、國(guó)企收購(gòu)120平方米以下優(yōu)質(zhì)存量商品房，建立合理定價(jià)機(jī)制，收儲(chǔ)虧損納入財(cái)政考量，房源優(yōu)先轉(zhuǎn)為保障類住房。”同時(shí)，她提出全面推行統(tǒng)一房票制度，明確6個(gè)月回款時(shí)限、允許跨區(qū)使用，鼓勵(lì)“以舊換新”，實(shí)現(xiàn)去庫存、補(bǔ)保障、促消費(fèi)多重成效。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析：“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等，就是將短期商品房庫存去化的穩(wěn)定效應(yīng)與積蓄后續(xù)發(fā)展動(dòng)力相結(jié)合。”在他看來，庫存下來了，供求關(guān)系才能趨于平衡，房?jī)r(jià)預(yù)期也會(huì)更加穩(wěn)定——這是當(dāng)前工作的關(guān)鍵抓手。

姚勁波從更宏觀的視角解讀說，從政府工作報(bào)告和“十五五”主要目標(biāo)中，他讀出了國(guó)家發(fā)展思路的躍遷：“從振興到共富、從投資于物到投資于人，我們正在將越來越多發(fā)展成果轉(zhuǎn)化為民生溫度和獲得感。”報(bào)告將服務(wù)民生擺在更突出位置，要求開展“服務(wù)消費(fèi)提質(zhì)惠民行動(dòng)”，創(chuàng)造更多新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)。他認(rèn)為，托育、家政、康養(yǎng)等“全生命周期”服務(wù)鏈條仍有巨大提升空間，58同城已在AI平臺(tái)建設(shè)、養(yǎng)老育幼服務(wù)升級(jí)、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面展開探索。

“好房子”與公積金改革

房地產(chǎn)新模式進(jìn)入“深入推進(jìn)”階段

如果說去庫存解決的是“量”的問題，那么“好房子”建設(shè)則直指“質(zhì)”的飛躍。今年政府工作報(bào)告首次將“安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’建設(shè)”納入其中，并提出“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。

全國(guó)人大代表、中國(guó)工程院院士、中國(guó)建材集團(tuán)首席科學(xué)家彭壽對(duì)“好房子”建設(shè)感受頗深。去年兩會(huì)期間，他建言“加快建設(shè)國(guó)家級(jí)建材應(yīng)用技術(shù)創(chuàng)新中心、統(tǒng)籌部署‘好房子’高品質(zhì)建材重大專項(xiàng)”，當(dāng)晚就接到住建部相關(guān)部門的電話：“這個(gè)建議很好，他們連夜進(jìn)行了研究，并將推動(dòng)落實(shí)。”

“老百姓的幸福，歸根結(jié)底在于安居樂業(yè)。”彭壽在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說，“當(dāng)前我國(guó)住房建設(shè)已全面邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段，安全、舒適、綠色、智慧成為‘好房子’建設(shè)的核心指引。”今年他繼續(xù)帶來相關(guān)建議，呼吁打造面向未來人居的“好房子”新動(dòng)能。

新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚對(duì)此深有共鳴：“多年來，我們一直致力于為客戶打造經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的產(chǎn)品與服務(wù)，正契合了國(guó)家關(guān)于‘好房子’的策略。”她告訴記者，新世界的很多大社區(qū)都是“時(shí)間的朋友”——無論是凱旋新世界、廣佛新世界，還是嶺南新世界，都是經(jīng)歷一二十年運(yùn)營(yíng)的大社區(qū)，以成熟的社區(qū)運(yùn)營(yíng)理念建造“好房子”、搭建“好社區(qū)”。

值得注意的是，報(bào)告對(duì)“好房子”的表述側(cè)重“有序推動(dòng)”。中指研究院分析稱，去年5月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施后，多地已出臺(tái)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)今年將進(jìn)一步推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)落地執(zhí)行，更多城市將打造示范項(xiàng)目。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“好房子”寫入報(bào)告，標(biāo)志著其在2025年探索基礎(chǔ)上更顯成熟，為2026年全面推進(jìn)創(chuàng)造了更好條件。

全國(guó)人大代表張翼從更具體的角度提出了對(duì)“好房子”的理解：“高質(zhì)量主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面：一是服務(wù)業(yè)的升級(jí)，即物業(yè)管理的高質(zhì)量；二是住房品質(zhì)本身的高質(zhì)量。未來新建住房的層高可以考慮提升至3米，室內(nèi)的精裝修質(zhì)量也需要進(jìn)一步提高，確保環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)過關(guān)。”

與此同時(shí)，今年政府工作報(bào)告首次提出“深化住房公積金制度改革”，延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署。這一表述背后，是公積金制度從單一購(gòu)房支持向全周期民生保障轉(zhuǎn)型的明確信號(hào)。李宇嘉提出改革思路：借助財(cái)政定向貼息提振繳存積極性，提高投資收益率壯大公積金規(guī)模，充分發(fā)揮公積金在新市民“從落腳城市到扎根城市”全周期中的扶持作用。

對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提法，報(bào)告明確“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，由此前的“有序搭建”調(diào)整為“深入推進(jìn)”。李宇嘉認(rèn)為：“這意味著房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建進(jìn)入深入推進(jìn)階段，更加突出基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。無論是‘保障+市場(chǎng)’‘人房地錢’要素聯(lián)動(dòng)等制度體系的建構(gòu)，還是近期重點(diǎn)推進(jìn)的現(xiàn)房銷售、房企融資主辦銀行制度等，都需要系統(tǒng)化的配套政策和制度來保障落地。”