上海
市場一回暖就有很多人出來吹“老破小”。
什么老破小賣爆了、抄底老破小、老破小供不應求等等。
微觀上確實有個別案例，全市范圍老破小依舊是最難賣的產品
225新政后確實有房東跳價，環線也遇到了。
本來說好的245萬，客戶其實心里接受了。
現場等房東三個多小時，房東來了直接說255萬一分不讓。
客戶直接跳起來罵街了。
也有朋友說自己客戶連續談價三次，三次房子都被別人買走了。
但始終是個例，老破小并沒有全面的“房荒”。
很多大V為了說明老破小賣得好，動不動拿成交數據：上海60%的成交都是300萬以下的老破小。
聽起來確實唬人，老破小占比這么高，好像全面反彈了。
其實低總價成交一直是主力啊。
300萬以下成交一直占比60%左右。
還有機構說跟2020年比，300萬以下占比提高了。
說明老破小賣的比以前好。
這些人完全不懂房地產，更沒統計常識。
2021年賣400萬的小區，現在賣200萬了。
2021年這些小區統計到300-500萬區間，現在統計到300萬以下區間了。
那成交套數、占比肯定增加啊。
如果固定選100個老破小區當樣本，現在月均成交套數肯定比2021年低得多。
老破小是更難賣了，不是更好賣。
這個數據還有一大硬傷：誰說300萬以下的就是老破小了？
確實上海300萬以下是成交主力，成交量前十的小區占了九個。
但是這些小區不是老破小啊，宜浩佳園是2009年的電梯房、城林雅苑是2013年的電梯房。
民間所謂的老破小指的是市區房齡很老的工人新村，這樣看前十名只有一個。
如果不限區域，老舊小區都算進去，成交量前百小區中老破小占三分之一。
遠郊動遷房才是成交主力。
即使房價不下降，300萬以下成交持續占60%，老破小成交也會減少。
越來越多的份額屬于郊區動遷房。
所以數據上并不支持老破小火爆，總價下降帶來口徑誤差，動遷房越建越多搶了份額。
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上面是這幾年的數據，只看眼下這兩個月，老破小確實有改善。
拿到數據了再跟大家分享。
微觀層面已經有大量案例，剛需覺得差不多就出手了。
有些剛需客戶發現老破小不貴了，貸款200萬月供才8000多。
現在房租5000多，公積金5000多，買套房子完全不影響生活品質。
那為什么不去買房？
還有客戶算租金回報率，發現已經超過3%，房貸利率3.05%，那買套房子得了。
出現上面這些樂觀因素，核心還是房價降了。
最近有老客戶出來看房，原來看的是靜安新城老破小三房，要600萬左右。
現在發現萬源城尚郡小三房也是600多萬。
由老破小升級到標桿小區，客戶也心動了。
靜安府去年賣的很好，小三房已經降到800多萬，很多人敢出手。
大寧都800萬了，還怎么降？
大寧賣700萬嗎？那下游的桃浦、南大怎么辦？
現在南大700萬的新房賣得很好，說明市場接受度還可以。
給了大寧足夠底氣。
御橋也一樣，有一套大降價房源成交，總價創新低，成交突然就火爆了。
降到心里底價，總有人出手。
市區更不用講，3000萬的房子降價到2000萬，賣到起飛。
2000萬原來是中產上限，3000萬是豪宅門檻。
現在中產夠到豪宅房子，很多人就出手了。
所以是市場全面的向好，不單單老破小。
唯一的問題是，上面這些針對的都是存量客戶，并沒有激活增量。
原先沒考慮買房的，還是不買。
2021年就在看房的會覺得靜安府800萬劃算，今天才開始看房的，看完上面這些可能會反感：
什么意思啊，賞我房子嗎，你們活該降價，肯定還要再降。
這就是市場現狀，存量活躍了，增量還沒來，大行情還需要時間。
225新政后新房成交很多，也是存量客戶，去年看過房子的趁熱定了。
增量客戶何時啟動？
一方面要等救市，現在擠的牙膏還是盯著存量，沒一年社保還是買不了。
一方面要看行情，大行情到來剛需才會裹挾出來。
2016年大量剛需上車，最大的刺激就是房價漲瘋了。
先買的朋友、同事已經翻倍，從沒考慮過買房的全面入場。
甚至連酒店式公寓、連環滬都給你搶光。
那是中介最幸福的時代，大量小白客戶對市場一無所知，讓他買哪買哪。
現在買房的客戶都是看房多年的，專業度秒殺很多中介，新房分銷就沒作用了。
環二擔心的是，上海沒有像2016年那樣儲備太多剛需。
這幾年人口流入放緩，購買力儲備不夠。
能買房的，更多的還是置換群體。
這在全國都一樣，反復的提好房子，就是讓有房的人再買一次。
沒房的人，已經不指望你們買了。
300萬以下成交雖然還是60%，前面講過，計數小區多了很多。
這是因為房價下滑，400萬的小區降到了200萬。
原來200萬的小區，其實成交減少了。
這也說明剛需其實沒那么多。
現在買400萬房子的人，在2021年很可能他們買700萬的房子。
他們是真正的剛需嗎？
換句話說，如果房價漲起來，300萬以下占比會迅速降低。
現在買房極度保守，房貸不要超過現在房租、房貸不要超過公積金等等。
市場信心一旦恢復，杠桿意愿增強，總價區間就高了。
反而是中產小區爆發力更強。
其實用腳指頭想想老破小未來也不會火爆。
上世紀七八十年代設計的產品，匹配的是上世紀七八十年的生活方式，主力居民是上世紀七八十年代的剛需。
會在本世紀二十年代火起來？
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