奶西為何不香了

最近這幾天，北京樓市又迎來了一年一度的小陽春。二手房成交節節上漲，部分小區的最新成交價回到了去年8月（掛牌價普遍漲了30-40萬），不少新盤如未來城星寰時代、中海玖樹滿和等樓盤看房人數劇增，甚至到了要排隊的地步。

誠然，北京的購買力一直都在，但千萬不要被這繁華盛景所迷惑，結構性分化仍然是當前樓市主導行情。

因此，當網上幾乎所有的賣房主播都在說“超預期爆滿”、“北京房價又漲了”的時候，我們要看到，上周五（3月6日）的望京奶西御林灣準現房項目正式開盤，但開盤結果卻一直沒出來。

為什么“開盤了卻又好像沒開盤”？從時間上分析，東洲御林灣從去年八九月份就開始吹風，但到現在過去了整整半年才開盤，就大概知道這個項目蓄客不太好，所以一直拖到現在才開盤。

這個項目資質怎么樣？據了解，項目主力戶型有四個，分別是91㎡兩居、125㎡3居、140㎡三居、155㎡四居、220㎡四居，戶型越大單價越高，最低91㎡起步價約5.7萬一平，最貴220㎡起步價6.82萬一平。

憑心而論，御林灣的這個價格，相比奶西8-9萬一平的 高峰期大降了30%，貌似性價比很高。不少賣房博主也將低價作為賣點宣傳，說隔壁的望京云尚還是7-8萬一平，望京國譽府更是8-9萬的云端，由此得出御林灣值得買的結論。

然而，御林灣是上一代產品，不僅混雜有公租房，戶型還差，戶型得房率最低只有77%。

▲御林灣145㎡戶型圖。典型的異形空間，進深幾乎是面寬的2倍；得房率遠比當下的“好房子”差，幾乎沒啥贈送，而現在朝陽區的新房得房率普遍90%以上，如此一來御林灣的“低價”也沒啥優勢了。

而另一方面，御林灣的開盤困境，其實也跟奶西這個板塊本身的硬傷有著莫大關系。

第一，奶西沒地鐵。靠近奶西的三個地鐵站，分別是北苑、善各莊和馬泉營戰，距離奶西大都有3-4公里。這種沒地鐵的板塊，規劃再好也少有人接盤。

要知道，高速通勤是房產升值的必備選項。雖說奶西的馬路寬闊車又少，開發商也經常說開車可直達某某商圈，但地鐵的價值實在是不容忽略，因為在北京，只有地鐵才能在10-30分鐘內實現快速抵達，其他的交通方式都很難保證。

第二，奶西生活配套差，產業導入慢，住宅競爭大。

雖然說，奶西的規劃配套有自身的完整性，這跟朝陽其他板塊并不相同。但奶西的規劃，一個是綠地多，北邊是京城最大的公園溫榆河公園，西邊是高爾夫練習場；另一個是住宅多，與住宅相關的商業配套和產業園卻很稀少。

▲奶西板塊的整體規劃。從這個規劃就能看出，奶西就是一個高端睡城，隨時可能出現新盤競爭；而奶西的很多客源來自于新北苑，如今新北苑的中鐵國際城、世華泊郡等都爆出有不少的存量現房在售，這直接沖擊了奶西的客源。

所以從這方面看，御林灣的開盤，直接撕開了奶西的高端面紗。

對此，回想起2022年金茂望京樾及中建宸園入市的時候，朝陽區奶西板塊可謂紅極一時。新供土地各家開發商爭搶，甚至競現房、帶公建也要搖號爭搶之。但只紅了一年半，到了2023年下半年，恰好是金隅望京云尚入市的時候，奶西這個板塊就已經涼了。

▲為啥涼了，有望京核心區房價補跌帶動奶西房價看跌的因素，但更重要的是，這個板塊的購買力被中建宸園、望京樾吸得差不多了，真正看好奶西的購房者早就下手了，只剩下望京國譽府、望京云尚這幾個高端樓盤掛到了樹上。（圖片來源：銷冠智庫）

如今，御林灣又號咷了，未來，望京云尚、望京國譽府的壓力會更大。