重慶改善市場(chǎng)核心賽道：143㎡面積段產(chǎn)品進(jìn)化分析

在新政驅(qū)動(dòng)下，依托第四代住宅“不計(jì)容”規(guī)則及《好房子技術(shù)導(dǎo)則》等政策利好，改善型需求加速釋放。本文結(jié)合市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)對(duì)比、典型項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)解讀及產(chǎn)品進(jìn)化邏輯梳理，深入剖析143㎡面積段商品住宅的市場(chǎng)現(xiàn)狀、產(chǎn)品迭代路徑及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，旨在清晰呈現(xiàn)高得房率、空間布局優(yōu)化、綠色宜居等核心發(fā)展方向，為房企產(chǎn)品研發(fā)及客戶購(gòu)房決策提供專業(yè)參考。

核心觀點(diǎn)：

1. 市場(chǎng)格局：新規(guī)好房占據(jù)高端宜居賽道，溢價(jià)能力最強(qiáng)
當(dāng)前該面積段分為“普通143㎡”、“四代宅143㎡”與“好房子新規(guī)143㎡”三類產(chǎn)品。普通型主打性價(jià)比，是入門改善基準(zhǔn)；四代宅依托空中庭院不計(jì)容政策，以高得房率和生態(tài)體驗(yàn)成為品質(zhì)標(biāo)桿；“好房子”新規(guī)產(chǎn)品則憑借超130%得房率及U型廚房等優(yōu)化設(shè)計(jì)，占據(jù)高端宜居賽道，溢價(jià)能力最強(qiáng)。

2. 驅(qū)動(dòng)邏輯：政策與需求雙輪驅(qū)動(dòng)
市場(chǎng)進(jìn)化核心源于政策梯度引導(dǎo)（計(jì)容規(guī)則調(diào)整、購(gòu)房補(bǔ)貼、技術(shù)導(dǎo)則落地）打破空間限制，疊加改善客群對(duì)舒適、健康及空間效率的升級(jí)需求。房企主動(dòng)通過(guò)LDKG一體化、270°視野等設(shè)計(jì)創(chuàng)新，推動(dòng)行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)賽”。

3. 未來(lái)趨勢(shì)：持續(xù)向“高得房率、優(yōu)布局、綠色宜居”迭代
143㎡作為改善核心賽道，將持續(xù)向“高得房率、優(yōu)布局、綠色宜居”迭代。建議房企緊扣“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，利用政策紅利優(yōu)化空間以提升競(jìng)爭(zhēng)力；購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合預(yù)算，優(yōu)先選擇空間利用率高、布局合理的產(chǎn)品，兼顧居住實(shí)用性與資產(chǎn)流通性。

一、近一年中心城區(qū)140-145㎡面積段商品住宅成交分析

近年重慶中心城區(qū)改善型居住需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)聚焦舒適、健康、人性化升級(jí)，房企普遍推出洋房、大平層等低密改善產(chǎn)品，通過(guò)優(yōu)化戶型空間布局提升居住體驗(yàn)。

140-143㎡面積段市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的周期波動(dòng)：

·成交套數(shù)占比呈現(xiàn)“兩頭低、中間高”的特征，高峰期占比達(dá)到8-9%，而低谷僅5%；

·成交均價(jià)差波動(dòng)劇烈且整體呈沖高回落態(tài)勢(shì)，從高位（3830-3934元/㎡）斷崖式下滑至2026年2月的全年最低點(diǎn)（496元/㎡）。

備注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC；

數(shù)據(jù)說(shuō)明：成交套數(shù)占比為住宅140-145㎡面積段成交套數(shù)/商品住宅成交套數(shù)；均價(jià)差為住宅140-145㎡面積段成交均價(jià)/商品住宅成交均價(jià)；

當(dāng)前140-145㎡面積段已形成普通143㎡、四代宅143㎡、好房子新規(guī)143㎡三類產(chǎn)品并行的供應(yīng)格局，三類產(chǎn)品成交特征差異顯著：

·普通143㎡住宅：為面積段內(nèi)的基礎(chǔ)供應(yīng)產(chǎn)品，主打功能實(shí)用性，普遍采用四房?jī)尚l(wèi)配置，成交占比約42%，整體去化率約48%，定價(jià)為三類產(chǎn)品的基準(zhǔn)水平。

·四代宅143㎡戶型：依托空中生態(tài)院館不計(jì)容的政策支持，通過(guò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)打造6米以上挑高種植平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)戶戶帶私家花園的居住體驗(yàn)，搭配270°環(huán)幕視野、LDKG一體化設(shè)計(jì)，空間通透性大幅提升，成交占比約31%，整體去化率較普通143㎡高15個(gè)百分點(diǎn)，售價(jià)較普通產(chǎn)品高22%左右。

·好房子新規(guī)143㎡戶型：為《好房子技術(shù)導(dǎo)則（商品住房）》發(fā)布后的升級(jí)產(chǎn)品，依托陽(yáng)臺(tái)等附屬空間占比不超過(guò)建筑面積30%的政策紅利，優(yōu)化餐廚空間布局、增加陽(yáng)臺(tái)飄窗配置，得房率普遍超130%，四房設(shè)計(jì)兼顧舒適性與功能性，成交占比約27%，首開(kāi)去化率超60%，售價(jià)為普通商品住房的1.4倍，溢價(jià)能力為三類產(chǎn)品最高。

整體來(lái)看，政策驅(qū)動(dòng)與需求升級(jí)共同推動(dòng)140-145㎡面積段產(chǎn)品向高得房率、優(yōu)化空間布局、綠色宜居方向發(fā)展，后續(xù)仍將是房企布局與改善客戶置業(yè)的核心賽道。

二、三類143㎡主力產(chǎn)品戶型深度解讀傳統(tǒng)143㎡普通商品住宅：高性價(jià)比入門改善基準(zhǔn)

傳統(tǒng)143㎡普通商品住宅是140-145㎡面積段的主力基礎(chǔ)產(chǎn)品，定位高性價(jià)比入門改善類，配置均衡、開(kāi)發(fā)與購(gòu)置成本可控，是當(dāng)前市場(chǎng)受眾最廣的改善基礎(chǔ)選項(xiàng)，也是該面積段四代宅、好房子新規(guī)類升級(jí)產(chǎn)品的基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)模板，其基準(zhǔn)配置參數(shù)如下：

·功能布局為標(biāo)準(zhǔn)四房，可滿足三代同堂或多孩家庭的基礎(chǔ)居住需求

·采用常規(guī)LDK客餐廚一體化設(shè)計(jì)，公共空間動(dòng)線連貫，無(wú)冗余面積浪費(fèi)

·陽(yáng)臺(tái)、入戶玄關(guān)等附屬空間占比不超過(guò)15%，核心居住空間占比優(yōu)先級(jí)更高

·得房率普遍處于78%-82%區(qū)間，公攤控制處于常規(guī)商品住宅中等偏上水平

中國(guó)鐵建西派宸樾建面約143㎡戶型

143㎡第四代住宅：政策賦能的品質(zhì)改善標(biāo)桿

重慶第四代住宅發(fā)展具備明確政策支撐，重慶市規(guī)劃自然資源局出臺(tái)規(guī)則，明確空中生態(tài)院館不計(jì)面積、錯(cuò)層6米以上挑高種植平臺(tái)不計(jì)容，有效降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)約束，2023年成為重慶第四代住宅爆發(fā)元年，市場(chǎng)整體去化表現(xiàn)明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅，為產(chǎn)品普及奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。 143㎡是當(dāng)前重慶第四代住宅的主力戶型，核心設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)突出：普遍采用四房雙衛(wèi)配置，適配多類家庭居住需求；超7米客廳采光面搭配全落地窗，保障充足自然采光；LDKG一體化（客廳、餐廳、廚房、生活陽(yáng)臺(tái)、花園）設(shè)計(jì)，打通空間場(chǎng)景邊界，提升利用效率與互動(dòng)性；270°環(huán)幕視野拓寬觀景體驗(yàn)；私享空中庭院實(shí)現(xiàn)垂直綠化，兼顧生態(tài)屬性與實(shí)用功能，最終形成得房率普遍突破100%的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

華潤(rùn)嘉宸建面約143㎡戶型

好房子新規(guī)下的143㎡戶型：宜居導(dǎo)向的新一輪迭代產(chǎn)品

“好房子”新規(guī)明確陽(yáng)臺(tái)等附屬空間占比不超過(guò)建筑面積30%的核心設(shè)計(jì)規(guī)則，為143㎡主力戶型的設(shè)計(jì)迭代劃定了清晰的合規(guī)邊界。相較于傳統(tǒng)143㎡戶型，新規(guī)產(chǎn)品的核心升級(jí)優(yōu)勢(shì)十分突出：一是廚房由傳統(tǒng)L型升級(jí)為U型布局，適配家庭多元餐廚使用場(chǎng)景，大幅增強(qiáng)餐廚互動(dòng)性；二是合規(guī)新增陽(yáng)臺(tái)、飄窗拓展空間，在嚴(yán)格符合30%附屬空間占比要求的前提下最大化釋放可使用面積，空間利用率得到顯著提升；三是多套房設(shè)計(jì)兼顧舒適性與功能性，既保障核心居住空間的尺度感，也可靈活設(shè)置兒童房、多功能房等空間，適配不同家庭結(jié)構(gòu)的居住需求。目前新規(guī)下的143㎡戶型得房率普遍超130%，實(shí)際使用面積較傳統(tǒng)同面積段產(chǎn)品大幅提升，已入市的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)143㎡項(xiàng)目首開(kāi)去化率超60%，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，推動(dòng)重慶商品住房正式從“住有所居”向“住有宜居”轉(zhuǎn)變。

海成云湖郡二期建面約143㎡戶型

三、143㎡戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與產(chǎn)品進(jìn)化邏輯

當(dāng)前重慶中心城區(qū)140-145㎡面積段商品住宅已形成清晰的三類產(chǎn)品分層占位格局，賽道競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：

普通143㎡住宅主打首改性價(jià)比客群，是剛需向改善過(guò)渡的入門級(jí)核心選擇；

第四代住宅143㎡戶型主打品質(zhì)改善客群，自2023年重慶四代宅進(jìn)入“爆發(fā)元年”以來(lái)，該面積段就成為四代宅主力供應(yīng)產(chǎn)品，憑借錯(cuò)層6米挑高空中院館不計(jì)容、高得房率、270°環(huán)幕視野、LDKG一體化設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)，去化表現(xiàn)長(zhǎng)期優(yōu)于傳統(tǒng)住宅；

好房子新規(guī)143㎡戶型主打高端宜居客群，2025年新政落地后快速起勢(shì)，匹配導(dǎo)則要求的3.15米層高、三玻兩腔外窗、100%預(yù)留充電設(shè)施等配置，疊加陽(yáng)臺(tái)等附屬空間占比放寬至30%的規(guī)則支持，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)突出。當(dāng)前四代住宅與“好房子”產(chǎn)品已進(jìn)入溢價(jià)搶市階段，好房子項(xiàng)目供不應(yīng)求，高品質(zhì)住宅成為市場(chǎng)主流。

四、2023-2026年143㎡戶型迭代路徑

2024年重慶四代宅集中爆發(fā)，143㎡戶型成為品質(zhì)改善市場(chǎng)主力供給；2025年5月新規(guī)明確住宅性能升級(jí)方向，同期市場(chǎng)改善型住房需求占比持續(xù)提升；2025年12月導(dǎo)則正式施行，全鏈條配套支持政策同步落地，好房子類143㎡戶型成為高端改善核心供給；2026年預(yù)計(jì)三類產(chǎn)品分層競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步穩(wěn)固，產(chǎn)品將持續(xù)向高得房率、空間優(yōu)化、綠色宜居方向迭代。

產(chǎn)品進(jìn)化核心邏輯

·政策驅(qū)動(dòng)：政策端按時(shí)間線形成梯度引導(dǎo)體系，是產(chǎn)品進(jìn)化的核心驅(qū)動(dòng)力：首先是重慶市規(guī)劃自然資源局調(diào)整第四代住宅計(jì)容規(guī)則，允許空中生態(tài)院館不計(jì)面積、錯(cuò)層6米以上挑高種植平臺(tái)享受計(jì)容優(yōu)惠，打破了傳統(tǒng)戶型的空間限制，為高得房率、空中庭院等創(chuàng)新設(shè)計(jì)提供了政策空間，推動(dòng)重慶第四代住宅進(jìn)入爆發(fā)期；其次是2025年5月發(fā)布的房地產(chǎn)新政，明確對(duì)140平方米以上新房提供0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼，143㎡戶型完全納入補(bǔ)貼范圍，直接降低了改善群體購(gòu)房成本，激活了潛在改善需求，擴(kuò)大了該面積段的市場(chǎng)規(guī)模；最后是2025年12月《好房子技術(shù)導(dǎo)則》及配套十條支持措施、消費(fèi)激勵(lì)政策落地，從性能標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)鏈支持、購(gòu)房補(bǔ)貼多維度構(gòu)建完整支撐體系，推動(dòng)行業(yè)從過(guò)往的“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)賽”，引導(dǎo)戶型向“住有宜居”方向升級(jí)。

·需求驅(qū)動(dòng)：改善客群對(duì)居住舒適度、健康性、人性化設(shè)計(jì)的需求持續(xù)提升，隨著居民收入水平提升和居住觀念轉(zhuǎn)變，重慶住房消費(fèi)已進(jìn)入“品質(zhì)優(yōu)先”階段，購(gòu)房者不再僅關(guān)注房屋面積，更注重居住的舒適度、健康性、功能性及長(zhǎng)期服務(wù)，對(duì)空間利用效率、綠化景觀、智慧配置、綠色低碳等方面的要求不斷提升，直接拉動(dòng)產(chǎn)品向高品質(zhì)方向迭代。

·供給驅(qū)動(dòng)：房企為在激烈的賽道中實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，主動(dòng)優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品力：四代宅143㎡戶型采用近7米采光面、全落地窗設(shè)計(jì)提升空間通透度；好房子新規(guī)下的143㎡戶型將L型廚房調(diào)整為U型增強(qiáng)餐廚互動(dòng)，通過(guò)增加陽(yáng)臺(tái)、飄窗提升空間利用率，四房設(shè)計(jì)兼顧舒適性與功能性，依托產(chǎn)品升級(jí)搶占市場(chǎng)份額。

五、趨勢(shì)總結(jié)與參考建議

143㎡面積段作為重慶改善市場(chǎng)的核心賽道，長(zhǎng)期市場(chǎng)地位將持續(xù)穩(wěn)固，在四代宅不計(jì)容規(guī)則、好房子新政等政策引導(dǎo)與改善需求升級(jí)的雙重驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)產(chǎn)品將朝著更高得房率、更優(yōu)空間布局、更綠色宜居的方向持續(xù)升級(jí)。對(duì)房企而言，在143㎡面積段的產(chǎn)品研發(fā)階段，要緊扣政策要求，提前對(duì)接“好房子”技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用相關(guān)計(jì)容規(guī)則提升空間利用率，聚焦客群的實(shí)際居住需求優(yōu)化空間布局，提升健康、智慧、綠色等方面的配置，打造差異化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)購(gòu)房客群而言，可結(jié)合自身預(yù)算與實(shí)際居住需求，在普通143㎡住宅、四代宅143㎡戶型、好房子新規(guī)143㎡戶型三類產(chǎn)品中按需選擇，優(yōu)先考慮空間布局合理、得房率較高的產(chǎn)品，兼顧居住實(shí)用性與未來(lái)流通性。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)智、AI報(bào)告功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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