粵海云港城后有追兵，杜艷軍大秀熱銷海報

文/廣州進深 嚴明會

隨著去年綠城、保利相繼拿地，白云新城格局生變，博弈愈演愈烈。

當前，綠城的云樾和鳴項目，已經開放了實景示范區和實體樣板房，眼瞅著開盤在即。

保利的云城東路項目，也一直小消息不斷。項目面積段已經流出，預計3月公布案名，5月開放營銷中心，6月開盤。

這兩個盤，雖然位處同一地段，不過在產品和定位上，兩家房企卻有意錯開。

從面積段就能看出來，云樾和鳴是建面約100-138㎡，保利項目是建面約130-200㎡。

一個主打剛改，一個偏高端改善。

通過產品錯位，避免貼身肉搏，反而形成互補。

但對于白云新城的老盤而言，這無疑是雙重打擊：

剛改被云樾和鳴截流，高端改善被保利鎖定。

兩頭一夾，老盤既沒價格優勢，又缺產品新規紅利，接下來去化只會更難。

近日，作為白云新城標桿之一的粵海云港城，就在大秀存在感。

項目樓王單位在春節假期“熱勢勁銷”，“穩居白云價值TOP1”。

海報上，還特意帶上了越秀馬場地王，即蹭了熱度，也側面坐實了白云新城核心地段的價值共識。

粵海云港城是一個大型綜合體，總建面超70萬㎡。

項目業態復雜，既有住宅、公寓，還有辦公和商業……

其中的住宅主要是桂府壹號，目前在售建面約140-270㎡改善型大平層豪宅。

桂府壹號共9棟樓，分別為D1-D9，共716戶。

梯戶比為2梯2戶和2梯4戶，不同的梯戶比，價差也大。

2022年開盤的時候，價格去到8.5-11萬元/㎡，堪比天河、海珠一些標桿新盤。

不難看出，桂府壹號就是不折不扣的豪宅。

不過，也可以發現，項目開盤三年多，依然處于在售階段。

進深君查了下，截至發稿時，其累計網簽551套，全盤去化率77%，仍有約165套房源未售。

其實，一開始賣得還不錯，從去年開始銷售顯著下滑。

項目開發主體——廣東粵海置地發展有限公司董事長兼總經理杜艷軍，在去年曾透露：

“自2022年首次面市以來，三年間累計成交金額已突破百億大關，成為白云區品質與價值兼優的標桿樓盤?！?/p>

這個“百億”，應該是連公寓產品一起算在內的，住宅部分到目前為止的成交金額為81.45億元。

2022-2024年，粵海云港城住宅網簽分別為140套、200套、128套。

到2025年，銷售量同比近乎腰斬，僅網簽75套。

2026開年至今，網簽8套。

成交均價，2022年時9萬元/㎡，2025年8.24萬元/㎡。

今年的最新成交價是7.15萬元/㎡。

這個項目從一開始就備受爭議。

硬核區位得到認可的同時，其性價比卻顯得沒那么高。

如今價格來到“7字頭”，看似讓利換量，實則是在新盤圍剿、二手倒掛的雙重壓力下，不得不放低身段。

中介平臺上，粵海云港城有3套二手住宅在售，最低掛牌單價在6.26萬元/㎡，最高8.47萬元/㎡。

項目位置上，確實沒什么說的。

白云新城核心區，代表白云最繁華的城市界面；周邊有凱德云尚、5號停機坪、白云萬達等商圈。

步行幾分鐘就是2號線白云公園站。

交通上，無論是駕車還做坐地鐵，去珠江新城CBD，也就三四十分鐘的時間。

更重要的，項目還靠近白云山。

都說云山珠水。

白云山，在廣州豪宅圈是什么樣的存在，相信不用多說大家也都清楚。

但要知道，最近這一兩年時間，隨著新規產品的面市，市場卷得不行。

動不動就100%以上的使用率，選擇又多。

粵海云港城作為舊規產品，即便是豪宅定位，得房率僅80%多。

比如項目最大的270㎡戶型，也僅做了四房。

而新規產品，像保利云城東路項目，130㎡輕輕松松上四房，吹風價也僅6-6.5萬元/㎡。

性價比顯然更高。

可想而知，同板塊新規盤的到來，對粵海云港城這些舊規盤，沖擊不是一般的大。

保利云城東路項目同樣定位高端改善，最大戶型200㎡。

面積段上，跟粵海云港城也有一定的重疊，正面硬剛的意味已經很明顯。