6.5折清盤？南京河西南深業現房，能買嗎？

進入金三，南京樓市被河西南的深業南灣上府刷屏了。

這家已交付，但尚有新房在售的樓盤，給出堪稱“骨折價”的清盤特惠，不僅單價低至3萬上下，還有多重好禮相送。

“這兩天我剛成交一套，基礎包單價2.98萬/㎡，額外送5年物業費+15萬車位抵用券。”中介小李告訴銳評君。

要知道，2022年10月首開時，南灣上府的基礎裝修均價已超4.6萬/㎡。現在只賣3萬/㎡，什么情況？

01

簡單回顧下深業南灣上府的基本情況。

項目位于河西南魚嘴，守著地鐵2號線天保街站，南側直面秦淮新河。周邊有觀潮望云、華潤魚嘴潤府、魚嘴金茂悅、頤和鉑灣、中北金基涵樾府等。

2021年11月25日，經過15輪競拍，南灣上府所在地塊被深業集團以19.8億競得，地價31360元/㎡。

小區共建設5棟22-32層住宅，偏純粹改善，戶型分布上（樓棟號僅供參考，以實際為準）：

8號樓均為143㎡的三房兩廳兩衛（橫廳）戶型；

4、7號樓均為165㎡的四房兩廳兩衛戶型；

1號樓中間戶為165㎡戶型，邊戶為143㎡的四房兩廳兩衛戶型；

5號樓則均為188㎡的四房兩廳三衛戶型。

注意，南灣上府是河西南的最后一個“雙限”地塊項目，毛坯銷售限價44440元/㎡，有基礎包和升級包兩種選項。

2022年10月，項目首開推出兩棟樓，面積約165㎡、188㎡，基礎裝修均價46224元/㎡，另有4560元/㎡升級裝修包可選，首付8成。

在當時，河西南的嘉璟峰、頤和云臺源筑、楓璟雅園等扎堆“打擂臺”，加上樓市行情已慢慢下行，南灣上府首開并沒能告捷，且后續的加推也不溫不火。

于是國企深業，開啟了降價跑量之旅。

南灣上府的總價門檻（不含升級包），從2024年的650萬、620萬，到2025年的500萬，再來到現在的430萬。

根據中介的介紹，銳評君梳理了項目最新優惠情況：

① 143㎡戶型五樓以下2.8萬/㎡、五樓以上3萬/㎡，其他戶型單價3萬左右。最終拿到什么價格，得買房人去現場“砍價”；

② 由于已交付，房源為基礎裝修還是帶升級包已既定，買房人若選擇帶升級包的房源，需額外支付費用；

③ 購房另外贈送5年物業費+15萬車位抵用券。

這意味著，與前期基礎包均價4.6萬/㎡比，現在賣3萬/㎡的深業南灣上府，相當于打了6.5折。實際單價，甚至還沒有當年拿地的地價高。

更何況，買即送5年物業費，按照4元/㎡/月（含公攤，僅供參考，以實際為準）計算，選擇143㎡戶型，能少掏超3.4萬物業費。

打骨折促銷，效果怎么樣？

據深業集團對外發布的海報，3月1日至3月8日，深業南灣上府摘得3月建鄴新房認購套數、面積、市占率的三冠王（數據來源于365智庫）。

南京網上房地產數據顯示，項目首開以來累計推出4、5、7、8號樓共288套房，截至目前，認購28套、成交199套，還有61套未售。

02

拋開熱銷與否不談，打6.5折的深業南灣上府，究竟能不能買？銳評君客觀說幾點。

第一，項目已交付，買了就能住，不存在延期或爛尾風險。

去年5月，深業南灣上府交付了首批3棟住宅。頭排中高樓層，能無遮擋觀賞河西景致。

社區內部，園林景觀采用高低差層疊，植被、水景、休憩區等交錯，整體觀感不錯。

與同時期產品比，南灣上府大面積干掛鋁板搭配玻璃幕墻的外立面；全兩梯兩戶的配比；室內裝修配置和視覺審美等，著實讓市場和買房人刮目相看。

如今項目為已交付的實景現房，款清拿房即可入住，杜絕了期房的不確定性風險，買房人可以放心入手。

第二，目標板塊為河西南、兼顧學區配置的家庭，可以將南灣上府納入備選。

一個現狀：

據中介介紹，金三疊加教育置業旺季，眼下河西南的二手房賣得比新房好，其中帶學區的小戶型次新房格外受歡迎，部分小區甚至出現價格小幅回漲的情況。

深業南灣上府雖然定位偏改善，但此番將單價壓到3萬上下，有與次新房搶客戶的架勢。

按照建鄴區發布于2025年5月的學區劃分文件：

深業南灣上府與金鼎灣和禧、建發珺和府、星葉云墅等，被納入南京外國語學校河西教育集團，對應的小學和初中分別為南京外國語學校河西初級中學第二附屬小學、南京外國語學校河西初級中學。

中介告訴銳評君：“同樣是南外學區，我們會建議想花300多萬買魯能公館的買房人帶著看看南灣上府。有一部分客戶綜合對比房齡、品質等之后，愿意加預算選擇南灣上府。”

第三，單價3萬上下的南灣上府性價比拉滿，但與漸成主流的四代宅比，產品設計難免過時。

毋庸置疑，單價3萬上下就能買到的南灣上府，性價比非常高。

畢竟，同樣已交付但有新房在售的建發縵云，戶型約123㎡起步，總價得500萬起（僅供參考，具體以案場為準）；長江之歌、江南玖序、鳳起潮鳴等新盤，更是千萬級的高門檻。

與二手房價相比，去年四季度，建發縵云124㎡戶型以500萬成交，金鼎灣和禧143㎡戶型則以568萬成交。430萬買南灣上府143㎡新房，不香嗎？

不過，在南京光速迭代新房產品力的當下，高得房率；人性化細節拉滿；景觀、會所、架空層、地庫、立面等卷出新高度的四代宅，已漸漸成為市場主流。

顯然，對于預算充足、追求居住品質、享受圈層及進階服務的高端改善買家而言，深業南灣上府通常不在他們的考量清單內。

03

事實上，順應下行的樓市行情，這兩年南京降價跑量的新盤不在少數。

2025年3月，城北高科紫堯星院成為南京樓市的熱門選手，項目銷許均價約3.1萬/㎡，折后約1.9萬/㎡起，當月狂賣2.71億。

2025年4月，江北的華昌金沙一品推出多套特價房，打6折后單價1萬8起。要知道，當年這個盤加上裝修包，單價要超3萬。

2025年10月，江寧正方新城的山語春風“打骨折”促銷，79㎡兩房總價僅65-69萬。以項目2021年3月首開時約2.1萬/㎡的全裝修均價為參考，相當于打了4.2折。

面對誘人的折扣，買房人該如何決策？

首先，下行的行情催生樓市分化，一面是滯銷盤打折，一面是核心板塊的四代宅賣得風生水起，真金白銀流向了真正的好產品。

需要厘清的是，能穿越周期的往往是品牌房企開發的優質產品。而打折盤，通常存在地段不占據優勢、產品定位錯配、開發商品牌乏善可陳等“瑕疵”。

在銳評君看來，要將目光放長遠，未來的流通性、溢價能力等，遠比眼下的優惠重要。

其次，打折盤并非一刀切不能買，關鍵看自身預算、實際需求。

地段配套、社區品質、景觀會所……的確是置業決策時的重要指標。但買房人做選擇的底盤邏輯，永遠得基于自身預算和實際需求。

前面提到的打折樓盤，開發、銷售周期都比較長，大多已是現房狀態。工作生活在堯化門、正方新城一帶，總價預算一、兩百萬，打折的高科紫堯星院、山語春風當然可以重點關注。