政策大變局！開始限制開發(fā)商拿地了？

突發(fā)重磅政策！

國家不再支持房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)了嗎？

房地產(chǎn)市場將會發(fā)生巨變嗎？

我們看一下這條最新的政策。

三月五日，自然資源部和國家林草局聯(lián)合發(fā)布關于進一步做好自然資源要素保障的通知，其中第十條提出統(tǒng)籌存量和新增建設用地，促進內(nèi)涵式發(fā)展。

其中提到由省級人民政府統(tǒng)籌使用 “十五五” 新增建設用地指標。各省要建立新增建設用地與存量建設用地盤活的掛鉤機制，新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

這條政策公布后，我看到很多媒體、自媒體都在解讀，稱未來的土地供應不再用于房地產(chǎn)開發(fā)。

那么房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，是不是就沒戲了呢？

老實說，看到這個消息，有大型開發(fā)商的朋友就來問我：這個政策是不是真的，以及這個政策對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響？

大型開發(fā)商都是全國布局的，他們擔心以后拿地時，國家對土地市場進行管控，市場是否會發(fā)生巨變。

針對這件事，我談幾點看法：

第一點，要搞清楚 “新增建設用地” 這個專有名詞

它特指地方政府征收的農(nóng)用地、林業(yè)地等，征地完成后，這些土地就變成了建設用地。

只有這類新增用地，才原則上不用于房地產(chǎn)開發(fā)，但這并不意味著未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)用地就沒了、就緊張了。

因為 2021 年全國房地產(chǎn)市場降溫之后，很多房企手中囤積了大量未開發(fā)的土地，要么是因為資金不足無法開發(fā)，要么是購房需求大幅萎縮，就算開發(fā)建設出房子，也沒有銷路。

所以過去兩年，國家出臺政策，要求地方政府將開發(fā)商手中超過一定年限未開發(fā)的土地回購，而這些回購的土地全都是房地產(chǎn)用地，政府回購后可重新出讓。

另外，全國城鎮(zhèn)用地中還有大量存量建設用地，比如老廠房、倉儲用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，很多這類土地處于閑置狀態(tài)，或者利用效率極低，需要進行盤活。

盤活之后，政府就可以將這些土地重新上市，面向房地產(chǎn)開發(fā)商進行出讓。

首先我們要明確一點，這個政策出臺后，并不會影響地方政府賣地，也不會影響開發(fā)商拿地，存量的房地產(chǎn)用地并不稀缺，反而存量充足。

現(xiàn)在很多地方政府發(fā)愁的，其實是沒有開發(fā)商愿意來拿地。

第二點，新增建設用地主要用于重大項目和民生事業(yè)

其實，這并不是當前的新政策，而是過去多年一直堅持的原則。

我們來看 2021 年的一則新聞。

河北省自然資源廳下發(fā)《關于做好近期建設用地報批工作的通知》，通知強調要積極保障重大項目用地，為 “十四五” 近期重大基礎設施、民生保障項目及重大產(chǎn)業(yè)用地提供支撐。

當時是 2021 年初，如今是 2026 年初。

彼時國土資源部門出臺政策引導，是為了更好地落實 “十四五” 規(guī)劃；而當前的這項最新政策，是為 “十五五” 規(guī)劃做籌劃。

而且五年前的 2021 年初，全國房地產(chǎn)市場還未降溫，當時房地產(chǎn)用地十分搶手，房地產(chǎn)土拍規(guī)模也非常大。

由此可見，即便在房地產(chǎn)市場繁榮的階段，國家都在強調新增建設用地主要用于重大項目和民生事業(yè)。

更何況現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于低迷期，存量用地尚且用不完，國家更加強調新增用地優(yōu)先保障重大項目和民生事業(yè)，這是完全可以理解的，而且這一政策具有歷史延續(xù)性，并非近期出臺的重大新政。

第三點，新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)

這確實是歷史上第一次如此明確提出。

過去的提法一般是 “大規(guī)模成片的新增建設用地，不允許搞房地產(chǎn)開發(fā)”，現(xiàn)在則是進一步升級，原則上全面禁止。

這一調整的主要原因，與房地產(chǎn)整體政策導向密切相關。

今年三月五日的政府工作報告中，關于房地產(chǎn)的提法基本延續(xù)了去年十二月份中央經(jīng)濟工作會議的內(nèi)容，也就是：要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策、控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房，重點用于保障性住房建設等。

這里再次強調了房地產(chǎn)去庫存。

而在 2015 年，全國首次提出房地產(chǎn)去庫存，當時樓市同樣遭遇低迷期。

彼時的去庫存方式，一方面是鼓勵、刺激購房需求，另一方面是加大棚改力度，實行棚改貨幣化安置。

但目前想要去庫存，已經(jīng)沒有大規(guī)模推進棚改的條件了，因此國家提出鼓勵地方政府收購存量商品房，將其用作保障房。

但經(jīng)過兩年多的實踐發(fā)現(xiàn)，地方政府推進這項工作的意愿并不高。

那么想要去庫存，控制新增的新盤供應量就顯得尤為重要。

想要控制新房供應量，源頭就要從土地管控入手。

而在這個方面，自然資源部其實已經(jīng)做出了諸多努力。

這里舉一個重要的例子吧。

早在 2024 年 4 月 30 日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于做好 2024 年住宅用地供應有關工作的通知》。這份通知的核心目的就是促進新房去庫存。

其中提出：地方商品住宅去化周期超過 36 個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量；商品住宅去化周期在 18 個月到 36 個月之間的，要按照 “盤活多少、供應多少” 的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積，動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

這個政策，其實是一記大招。

我有個同學在二線城市的土地管理部門工作，他跟我說，當時國家對這項政策高度重視，督促各地落地的力度也比較大；但政策的效果卻像一陣風，沒過多久就難以落地執(zhí)行了。

這項政策下發(fā)至今已經(jīng)將近兩年，現(xiàn)在很多地方已經(jīng)不再執(zhí)行了。

為什么會出現(xiàn)這種情況？

因為這個政策直接限制了地方的賣地行為！

我們都知道，現(xiàn)在很多城市，尤其是一些弱二線、三線城市，地方財政狀況非常吃緊，即便當?shù)匦路咳セ芷谝呀?jīng)超過 18 個月，甚至超過 36 個月，當?shù)氐墓芾碚哌€是想通過賣地增加財政收入，畢竟賣地的資金回籠速度快。

即便沒有市場化的房企愿意拿地，這些地方也會讓本土國企、地方平臺公司托底拿地，拿地之后再將土地抵押給銀行進行融資。

所以說，當時這項政策的初衷是好的，但落地難度極大。

此次自然資源部提出新增建設用地原則上不用于房地產(chǎn)開發(fā)，其實還是在督促地方政府，優(yōu)先盤活存量土地資源，把現(xiàn)有的存量土地開發(fā)利用起來，否則就不要想著以低價向農(nóng)民征地，再將土地轉賣給開發(fā)商。

因此，這個政策有利于房地產(chǎn)去庫存，屬于一個小幅的利好因素。

第四點，未來房價上漲時怎么辦？

可能有部分朋友，包括房企在內(nèi)，會擔心如果未來房地產(chǎn)市場復蘇、回暖，房價上漲，此時依舊嚴控新增用地、不允許用于房地產(chǎn)開發(fā)，會不會影響新房供應，進而導致新房市場供不應求，推動房價大幅上漲？

我認為沒必要為這類未來的事情過度發(fā)愁，因為所有的政策都是動態(tài)調整、靈活變化的。

現(xiàn)在樓市處于低迷期，就收緊房地產(chǎn)用地供應；等到未來房地產(chǎn)市場回暖，房價漲幅超出預期時，政策自然會放松土地供應，房地產(chǎn)相關政策始終保持著高度的靈活性。

另外，大家還要關注一點，現(xiàn)在我國對房地產(chǎn)實行的是“人房地錢”相掛鉤的供需匹配的調控原則：根據(jù)一個地區(qū)的人口變化確定房地產(chǎn)供給，根據(jù)住房需求確定土地供給，再根據(jù)住房和土地的供應規(guī)模，確定融資方面的支持力度。

但大家都清楚，我國的總人口已經(jīng)見頂回落好幾年了，很多中小城市的人口不再增長，甚至出現(xiàn)人口減少的情況，這些地方未來根本不需要新建大量住房，也就沒有必要通過向農(nóng)民征地來開展房地產(chǎn)開發(fā)。

只需要對城市市區(qū)內(nèi)的老舊房屋進行更新改造，或者拆除重建，就能夠滿足人們的住房需求，根本無需將新增建設用地用于房地產(chǎn)開發(fā)。

總之，經(jīng)過上述全面、細致的分析，無論是打算買房的朋友，還是開發(fā)商朋友，都根本不用為近期的這項新政策過度擔憂。

這項政策對房地產(chǎn)市場的走勢整體偏利好，但利好的影響幅度非常小。

而且過往的經(jīng)驗也告訴我們，很多土地政策下發(fā)到地方后，地方的執(zhí)行力度往往難以達到預期。