成見 | 房地產跑步進入存量時代

觀點網 最近，外面的世界并不太平，中東戰火重燃，海灣油路受阻，牽動全球神經；而在中國，“兩會”圓滿閉幕，經濟發展、產業升級與“十五五”規劃正在有條不紊地落子布局。

當然，國內“兩會”關注的熱點亦有分野：一邊是“人工智能+”寫入報告，具身智能站上風口，國產大模型與“養蝦”（OpenClaw）熱度高漲；另一邊，房地產仍在“休整期”徘徊，等待小陽春的“成色檢驗”。

天行有常，潮起潮落。科技創新與產業升級已是這些年經濟發展的重中之重，正如許多年前的房地產。

關注“兩會”新聞的人不難發現，過去一周以來，無論是人大代表、政協委員還是政府高層的采訪、發言，房地產相關的含量已經愈來愈低--“兩會”期間三場“部長通道”集中采訪活動，都沒有看到住建部部長倪虹的身影。

卻是在人大會議閉幕這一天，住房和城鄉建設部官網發布了一則領導動態：應智利共和國政府邀請，國家主席習近平特使、住房和城鄉建設部部長倪虹于當地時間3月11日在智利國會所在地瓦爾帕萊索出席智利總統權力交接儀式。

當然，印象中去年倪部長也沒有亮相“部長通道”集中采訪活動，而是出席了“民生主題記者會”，暢談“好房子”政策。

不難看出，雖然房地產在中國經濟版圖中的重要性仍然很高，但肯定已沒有了之前的地位。

對于2026年的中國房地產市場，從李強總理的《政府工作報告》中可以找到相關內容：主基調是“著力穩定房地產市場”，方針是“控增量、去庫存、優供給”。

“控增量、去庫存、優供給”并不是第一次提出，在去年底的中央經濟工作會議已經明確提出。

寫進政府工作報告，意味著2026年中國房地產的發展思路正式落實。

在此之間，一份自然資源部和國家林草局聯合印發的政策文件，似乎被外界有所忽略，仿佛被淹沒在了要不要“養蝦”的全民熱度之下。

文件名稱為《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），其中有一段表述還是被部分媒體抓住了，并迅速傳播開來：“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。城中村改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設施營業網點和零售商業等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應。”

同時還有一段重點表述：各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。

其中，最受關注的自然是“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發”。

一般人看到之后的第一反應，這是要“暫停供地”了？但這里首先要理解的是--何為“新增建設用地”？

翻譯過來就是：農用地（含耕地、林地、草地等）和未利用地（包括鹽堿地、沼澤地、高寒荒漠等），通過征收、轉用審批程序，轉為建設用途的土地。

這些類型的土地一般都位于城市外圍，就是傳統意義上的城市新區、開發區等。但在現有市場環境下，各地也很難有繼續大建新區、擴張城市版圖的需求。

當然，這條政策一出，以后房地產開發用地的來源肯定會變少。哪里還有？就是“存量建設用地”，即“城中村改造、工廠搬遷、老舊小區更新等形成的建設用地”。

再結合文件中“建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積”的要求--也就是說，想要新增10000畝城鄉建設用地？首先請盤活10001畝存量土地。

毫無疑問，這與“控增量、去庫存、優供給”方針是一致的。往后很長一段時間，房地產市場哪里還有機會？顯然就是存量盤活、城市更新。

這就意味著，未來全國范圍內的新房供應量將顯著放緩甚至下降，將不再是行業追求目標，存量盤活將提升到更為重要的位置。

事實上，政策方面很早之前就已明確提出“要合理控制新增房地產用地供應”。站在2026年3月的這個春天，我們已經能夠看到，房地產市場從“增量”大踏步轉向“存量”。存量運營與盤活的時代，正在切切實實到來。

“控增量、去庫存、優供給”，現在已是一幅清晰的圖景，呈現在了全行業面前。

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