案說公司法｜拆遷安置房優(yōu)先受償宜采"回購折價(jià)"而非拍賣

【裁判要旨】

1. 委托代建模式下，代建方作為投資建設(shè)者因合法建造行為對(duì)在建工程享有權(quán)利，承包人與代建方簽訂施工合同，應(yīng)向代建方主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

2. 拆遷安置房項(xiàng)目性質(zhì)不宜轉(zhuǎn)讓，但委托方與代建方約定的"項(xiàng)目回購"屬于工程折價(jià)的合法方式，承包人的優(yōu)先權(quán)以委托方支付的回購價(jià)款保障實(shí)現(xiàn)，符合《民法典》第807條規(guī)定。

3. 代建方進(jìn)入破產(chǎn)程序，承包人優(yōu)先受償權(quán)作為破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)，以委托方應(yīng)付回購款優(yōu)先保障，既保護(hù)建筑工人權(quán)益，亦不損害代建方其他債權(quán)人利益。

【基本案情】

2015年，某置業(yè)公司取得某拆遷安置房項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，后某置業(yè)公司取得該地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為城鎮(zhèn)住宅用地。2015年6月，某置業(yè)公司與某建設(shè)公司簽訂《投資建設(shè)合同》，約定案涉項(xiàng)目以代建模式運(yùn)作，某建設(shè)公司組織實(shí)施項(xiàng)目的投資、建設(shè)并按約定向某置業(yè)公司移交代建工程，某置業(yè)公司按約定向某建設(shè)公司支付項(xiàng)目回購價(jià)款。2016年3月，某建設(shè)公司與某建工集團(tuán)就案涉項(xiàng)目一期工程簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定由某建工集團(tuán)進(jìn)行施工。工程施工過程中，某建設(shè)公司與某建工集團(tuán)于2019年 8月簽訂《建設(shè)工程施工合同補(bǔ)充協(xié)議》（合同解除），約定雙方一致同意解除案涉施工合同，雙方互不承擔(dān)及追究違約責(zé)任，并對(duì)工程移交、產(chǎn)值及付款情況作出約定。2020年7月28日，某置業(yè)公司訴至法院要求解除與某建設(shè)公司簽訂的《投資建設(shè)合同》，法院作出生效判決確認(rèn)雙方合同解除。某置業(yè)公司已自行將案涉項(xiàng)目收回，但未與某建設(shè)公司就項(xiàng)目回購價(jià)款完成結(jié)算。2021年5月14日，江蘇省南京市雨花臺(tái)區(qū)人民法院受理通州建總公司對(duì)某建設(shè)公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。2021年6月30日，江蘇省南京市中級(jí)人民法院受理某建工集團(tuán)的破產(chǎn)重整申請(qǐng)， 2022 年4月14日，法院批準(zhǔn)某建工集團(tuán)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司等25家公司重整計(jì)劃； 終止某建工集團(tuán)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司等25家公司實(shí)質(zhì)合并重整程序，附件中包括某建工集團(tuán)。

2022年1月21日，某建工集團(tuán)向江蘇省南京市雨花臺(tái)區(qū)人民法院起訴請(qǐng)求： （1）確認(rèn)某建工集團(tuán)申報(bào)工程款本金130258786.47元及逾期付款利息2284594.35元（利息自2020年12月1日起計(jì)算至2021年的5月14日， 按同期LPR利率3. 85% / 年計(jì)算）;（2）確認(rèn)某建工集團(tuán)對(duì)“ 新建某拆遷安置房項(xiàng)目施工工程” 的折價(jià)/ 拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)；（3）本案訴訟費(fèi)由某建設(shè)公司承擔(dān)。某建設(shè)公司提出反訴請(qǐng)求：（1）判令某建工集團(tuán)向某建設(shè)公司支付因違法轉(zhuǎn)包產(chǎn)生的違約金35067619.89 元；（2）本案訴訟費(fèi)由某建工集團(tuán)承擔(dān)。

【案件焦點(diǎn)】

某建工集團(tuán)主張的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)否支持。

【關(guān)聯(lián)法條】

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條

《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第二百六十九條、第二百七十二條

《中華人民共和國民法典》第八百零七條

【典型意義】

1. 破解"土地權(quán)利人與建設(shè)者分離"難題：明確承包人優(yōu)先權(quán)指向投資建設(shè)者（代建方），而非僅登記的土地使用權(quán)人，避免權(quán)利落空。

2. 拓展"不宜折價(jià)拍賣"工程的優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑：通過"回購款折價(jià)"方式，使拆遷安置房等公益性質(zhì)工程也能保障承包人優(yōu)先受償。

3. 平衡多方利益：在代建方破產(chǎn)背景下，以委托方回購款保障承包人優(yōu)先權(quán)，既實(shí)現(xiàn)立法目的（保護(hù)建筑工人），又兼顧其他債權(quán)人及公共利益。

【裁判結(jié)果】

一審判決如下：

1. 確認(rèn)某建工集團(tuán)對(duì)某建設(shè)公司享有債權(quán)41740217.04元；

2. 駁回某建工集團(tuán)的其他訴訟請(qǐng)求；

3. 駁回某建設(shè)公司的反訴訴訟請(qǐng)求。

二審判決如下：

1. 維持江蘇省南京市雨花臺(tái)區(qū)人民法院（2022）蘇0114民初【】號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；

2. 撤銷江蘇省南京市雨花臺(tái)區(qū)人民法院（2022）蘇0114民初【】號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

3. 某建工集團(tuán)就工程款41740217.04元在其承建案涉工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款中享有優(yōu)先受償權(quán)；

4. 駁回某建工集團(tuán)的其他訴訟請(qǐng)求。

【案例來源】

江蘇省南京市中級(jí)人民法院（2023）蘇01民終【】號(hào)民事判決書