談了多年的不動產運營，真的是“精益管理”么

編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：降本增效提質：需求推動不動產空間精益管理

從開發到資產管理，不動產企業這幾年談的最多是運營管理，熱詞則是“降本、增效、提質”。如果說降本對應的是組織變化，增效對應的是財務表現，提質則是戰略、產品、戰術和品牌的核心命題。三者疊加整合才是精益管理

如此看來，從運營管理到精益管理，多數不動產理解尚欠，并沒有真正開始。

但運營端的持續探索，揭示了不動產空間管理正從單一的成本削減，向一套融合技術應用、管理創新與生態構建的精益化、系統化戰略演進。

一、戰略升維：從被動節流到主動價值創造

傳統的“降本”常被簡單理解為費用壓縮，甚至可能以犧牲服務品質與客戶體驗為代價。而實踐表明，真正的“降本增效提質”是一個環環相扣、以終為始的價值創造過程。其邏輯起點在于對“提質”的重新定義——即資產或空間產品能否精準匹配并服務于目標客戶的核心需求。

以商辦市場為例，其正在經歷深刻的結構性變革。

遠程辦公習慣的養成與人工智能技術對傳統白領崗位的潛在影響，正在永久性地改變企業對物理空間的需求模式與衡量標準。若空間運營者未能深刻理解并前瞻性布局未來所需的服務場景，僅停留在同質化的硬件比拼與價格競爭層面，則難免陷入內卷。

因此，“提質”的首要任務是進行清晰的價值定位與場景定義：空間服務于哪類客戶？解決何種具體需求？創造何種獨特體驗？這要求運營者必須具備深刻的產業洞察與客戶洞察能力，從“空間提供商”轉向“場景服務商”與“價值共創者”。

認知清晰后，“增效”與“降本”便被賦予了新的內涵。

“增效”指向通過優化流程、引入技術與創新服務，提升資產運營效率、客戶入駐效率及產業服務效率，從而增強客戶黏性與資產吸引力。“降本”則更精確地指向“減廢”——即系統性地識別并消除空間運營全鏈條中的浪費，包括能源浪費、空間閑置浪費、流程冗余帶來的時間浪費以及管理內耗。這是一種在不損害甚至提升品質前提下的精準成本優化，其目標是提升整體資源利用效率與投資回報率（NOI）。

二、多維實踐：技術與管理雙輪驅動

近幾年的深入調研，睿和智庫發現行業內在多個管理維度上展開了卓有成效的精益化實踐。

1.能源管理的智能化與精細化：能源成本是運營成本中的主要構成部分，也是技術賦能效果最顯著的領域。單純的“人走燈滅”口號已升級為基于物聯網（IoT）、人工智能算法的系統性節能方案。通過部署智能感知與控制終端，實現對樓宇內空調、照明、插座等末端用電設備的按需、分區域、分時段的自動化精準管控。這不僅能在確保人員舒適度的前提下，有效降低高達20%-30%的能耗浪費，更能將物業管理人員從繁瑣的手動巡檢、開關操作中解放出來，降低管理成本。此外，參與綠電交易、能源合同管理（EMC）等模式創新，也在不增加客戶負擔的前提下，實現了能源費用的結構性下降。

2.資產維護與空間更新的前瞻性投資：“降本”不等于停止必要的資本性投入。相反，在建筑硬件與智能化基礎設施上進行前瞻性、高質量的投資，是長期“降本增效”的基礎。在項目籌建期，采用高于當時市場普遍標準的設計與設備選型，雖然初期投入較高，但能延長資產的生命周期，降低長期維護與改造頻率，從而在完整的資產持有期內攤薄成本，維持資產的競爭優勢與租金溢價能力。在運營期，定期的、有針對性的資產改造（如大堂升級、智能化系統迭代）是保持資產品質、吸引優質租戶、維持較高出租率與租金水平的關鍵。這體現了一種動態的成本觀：將成本投入視為維持與提升資產價值的必要投資。

3.運營流程的優化與人力效能提升：物管和運營管理中的人力成本是另一大支出項。增效的關鍵在于通過技術與管理創新，優化人崗配置與工作流程。

例如，利用智能安防巡檢機器人、AI視頻分析系統自動識別公共區域異常（如垃圾桶滿溢、可疑人員），可減少固定崗哨，實現從“人防”到“技防+人防”結合的模式轉變，讓人力更專注于高價值的服務與應急處理。

在管理流程上，削減不必要的內部審批環節，推動信息高效流通，推行扁平化、數字化的管理模式，本身就是一種巨大的“減廢”和效能提升。此外，將部分非核心服務（如特定設備維保）進行專業化外包，也是優化成本結構、聚焦核心能力的有效途徑。

4.客戶成本與體驗的協同管理：卓越的運營不僅關注自身成本，更關注如何為客戶降本增效。這體現在兩個方面：一是降低客戶的租賃綜合成本與時間成本。例如，提供快速、專業、合規的一站式裝修服務，能極大縮短客戶從簽約到入駐的周期，幫助客戶更快開展業務，這本身即為客戶創造了價值。二是通過資源整合，直接為客戶降低運營開支。一些園區運營商搭建“聯合采買平臺”，匯聚園區內企業的采購需求，與大型供應商談判，使中小租戶也能享受大宗采購的價格折扣，切實減輕了客戶的日常運營負擔，顯著增強了客戶粘性與社區歸屬感。

三、資產管理角色的深化

對資管方而言，運營的終極目標是提升資產價值（NOI與資本化率）。這要求資產管理方超越傳統物業管理與租賃中介的角色，向更深層次的“產業服務商”與“生態運營方”進化。

當前市場的矛盾點之一在于，面對智慧化改造、品質提升所需的投入，產權方、資產管理方與使用方之間有時存在權責與收益分配的不清晰。解決這一問題的關鍵在于，各方需建立基于價值共創的信任與合作模式。資產管理方需要向產權方清晰論證投入所帶來的長期價值提升（如租金溢價、資產流動性增強），并向使用方明確展示其所能獲得的超越空間本身的價值增量。

這種價值增量主要體現在對入駐企業（尤其是B端企業）核心業務發展的助力上。企業選址決策愈發綜合化，除硬件與基礎服務外，更看重園區能否為其帶來政策對接、產業資源鏈接、融資渠道拓展、市場機會挖掘等“提質增效”的賦能。

因此，領先的園區運營方正在積極構建“一園區一基金”模式，聯動產業資本；引入國家級產業認證中心、孵化器等創新平臺；組建專業化團隊，為企業提供政策咨詢、市場對接乃至銷售代理等深度產業服務。通過打造垂直產業生態，形成差異化競爭力，從而吸引并留住那些愿意為高價值服務支付合理溢價的企業客戶，實現資產租金收益與價值的同步提升。

四、精益管理的關鍵是系統性能力迭代

綜上，存量時代的不動產空間精益管理，是一項復雜的系統工程，絕非簡單的成本削減，而是涵蓋戰略定位、技術應用、流程再造、客戶服務與生態構建的全方位能力升級。未來的競爭，將是精細化運營能力與產業資源整合能力的競爭。

行業參與者需持續關注幾大趨勢：一是人工智能、物聯網等數字技術與建筑空間運營的深度融合，推動樓宇向“可感知、會思考、自優化”的智慧生命體演進；二是對低碳可持續發展的追求，從政策合規要求內化為資產的核心競爭力與價值組成部分；三是運營模式從“標準化產品交付”向“個性化需求響應”的徹底轉變，要求運營者具備更強的敏捷性與創新能力。