改造老房子，換個思路

來源：市場資訊

（來源：李宇嘉地產筆記）

大城市中心區那些特別老舊的房子，政府收儲可能是一個改造路徑！

這些房子樓齡在40年以上，很多還是未房改的公房。

除了格局差、采光差、空間利用差、陰暗潮濕、發霉發臭，更要命的是，有點上廁所要穿過廚房。

可以說，已經無法滿足基本居住需求了！

照理來講，這類房子區位好，樓層不高，早應該改造了。但老城區密度太大，沒有騰挪空間做配套，有的加裝電梯都費勁。而且，住戶老齡化重，經濟狀況普遍不好，協調難度大。

這就導致多方共輸，對誰也沒好處，市場似乎失靈了！

3月31日，上海市首例“住房收購置換”項目在靜安正式落地。施先生名下一套位于靜安區寶山路、40平米的成套舊住房，以220萬元價格被區保障房公司收購。該筆收購款將作為專項資金，用于補貼施先生購買靜安區內新建商品房——“譽靜安”的一套三房。

類似靜安區的這類老舊住房，業主住的不舒服，更不適合養老，而戶型差也導致其在租賃市場上也不受待見。但占據核心區域，周邊醫院、學校、機關國企密布，租賃需求很大。

過去的改造，往往是“救火式”的被動改造，哪里有安全隱患了、大面積反饋投訴了，才被動跟進。現在，政府收回來，就可以統一改造：內部格局、樓道樓梯、照明通風、小區安防和垃圾分類等，都可以徹底翻新。改造后，租給年輕人、新市民，這個需求是有保障的。

這些房子賣不掉、住不好、租不出去，業主出售給政府的意愿比較高。同時，業主多為一個單位的職工，有的還是直管公房，協調起來的難度也沒那么大。因此，收儲的阻力相對小。

同時，收儲的案例也能產生示范效應，讓那些不愿意“被收儲”的業主，看到收儲的好處。

下一步，當這些房子達到拆除的條件了，就可以大改造了。

屆時，重新做規劃、補上配套設施，這個區域的價值就能被挖掘出來。從這個角度看，即便收購價格高一點，也沒有太大問題。比如，上海靜安區此次收購的幾個小區——振興小區、日輝六村，收購價格與市場價、拆遷補償價格差不多，甚至比市場價還要高一些。

從這個案例來看，城市更新比較復雜，“一項目一策”。有的要原拆元建、有的做常態化維護，有的做市場化拆除（比如城中村），有的先變產權主體（如本案例），然后再改造。

具體采取哪一類，主要看條件成熟與否？關鍵是，業主參與積極性、資金平衡，以及基層政府的推動。很多項目，即便是基層再努力，可能也無法協調業主。這時，就要變換思路了。

上世紀70、80年代建設的一些職工小區，規模比較大，分多期開發。單這一個小區，可能就需要多種更新模式。