操作真強(qiáng)！保利三亞，十年臘肉盤，要大規(guī)模商改住了！

最近，三亞崖州灣科技城動(dòng)作很大！

崖州灣科技城實(shí)景

密集發(fā)布了9宗地塊的優(yōu)化調(diào)整方案，涉及批前調(diào)整公示和你調(diào)整地塊總面積達(dá)到580畝，其中涉及大幅度的商改住和容積率調(diào)整，其中，商改住調(diào)整出236畝住宅用地和商住混合用地，另外，還有調(diào)整出一塊接近20畝的教育用地。

什么意思：

一方面將流通能力較差的商業(yè)用地，調(diào)整為住宅用地，充分發(fā)揮出稀缺宅地的土地價(jià)值，一下子增加了近236畝的住宅用地。

什么概念，去年崖州僅供應(yīng)了50畝住宅用地，這一次性調(diào)整出相當(dāng)于4年的宅地供應(yīng)量，。

另一方面，調(diào)整出一塊教育用地，不就等于釋放了這個(gè)板塊還要建學(xué)校的信息嗎？

具體來(lái)看，本次調(diào)整9宗地塊，分為三個(gè)方案：

其中最受關(guān)注的一則大調(diào)整與保利三亞項(xiàng)目有關(guān)！

3月6日，三亞自規(guī)局發(fā)布了“關(guān)于《三亞崖州灣科技城（中片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》YK02-13-08、YK02-13-09地塊規(guī)劃修改的批前公示”。

顯示該兩宗地塊已經(jīng)到了批前公示階段，也就意味著，調(diào)整的內(nèi)容基本落聽。

涉及的兩宗地塊，一宗是YK02-13-08，擬將文化活動(dòng)用地調(diào)整為二類住宅用地，用地面積30.76畝，容積率1.7，可建設(shè)面積約34826平米。

根據(jù)地塊位置圖顯示，該地塊與保利淺海項(xiàng)目緊挨，放在同一個(gè)調(diào)整方案中，可以大膽猜想下，后續(xù)預(yù)計(jì)也會(huì)跟保利有關(guān)。

地塊位置圖 圖源：三亞自規(guī)局

另一塊調(diào)整的地塊，YK02-13-09地塊則就是保利已經(jīng)拿下的土地，面積很大，達(dá)到118畝！

公開資料顯示，YK02-13-09地塊土地于2016年12月通過土地招拍掛方式由三亞保華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地權(quán)屬，土地證載用途為住宿餐飲用地，權(quán)屬用地面積約118.04畝，該司在該用地上主要建設(shè)保利崖州灣科技城會(huì)議中心項(xiàng)目（即保利淺海時(shí)光里項(xiàng)目），目前商業(yè)部分已完成建設(shè)并投入使用，只剩余酒店部分未開發(fā)建設(shè)。

YK02-13-09地塊鳥瞰圖 圖源：三亞自規(guī)局

地塊內(nèi)項(xiàng)目分為兩期， 一期為西側(cè)地塊，已建成文旅小鎮(zhèn)形式的零售商業(yè) 街區(qū)，投資額約5.88億。二期為本次地塊功能 及建設(shè)指標(biāo)調(diào)整區(qū)域，尚未開工。

圖源：三亞自規(guī)局

事實(shí)上，這塊地2025年4月已經(jīng)調(diào)整過一輪方案，三亞自規(guī)局信息顯示：

YK02-13-09地塊用地性質(zhì)由旅館混合零售商業(yè)用地（旅館建筑面積不低于60%，零售商業(yè)建筑面積不超過40%），擬調(diào)整為商務(wù)金融混合零售商業(yè)用地（用地性質(zhì)代碼0902/090101），商務(wù)金融建筑面積不低于60%，零售商業(yè)建筑面積不超過40%。同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)落位需要，具體論證調(diào)整限高、綠地率等指標(biāo)。

相對(duì)而言，比起旅館用地而言，零售商業(yè)的價(jià)值顯然更大。

圖源：三亞自規(guī)局

但2026年3月，擬調(diào)整的方案中，出現(xiàn)更利好的信息，在原本擬調(diào)整的“旅館混合零售商業(yè)用調(diào)整為商務(wù)金融混合零售商業(yè)用地”基礎(chǔ)上，直接升級(jí)實(shí)現(xiàn)商改住：

擬申請(qǐng)將YK02-13-09地塊規(guī)劃用地性質(zhì)由旅館/零售商業(yè)混合用地修改為二類城鎮(zhèn)住宅/零售商業(yè)/商務(wù)金融混合用地！容積率1.1！

雖然，小易沒看有找到具體的二類住宅和零售商業(yè)，商務(wù)金融的混合比例，但可以明確的是，增加了住宅用地。

對(duì)于一塊擁有著1.1容積率的三亞一線海景地塊而言，這種商改住操作，價(jià)值可以說(shuō)直接跨越式升級(jí)。

直接將一塊接近10年的老臘肉旅館商業(yè)地塊，轉(zhuǎn)變成擁有海景低密住宅的香餑餑！

不得不說(shuō)，保利在崖州這十年沒白熬，如果公示結(jié)束，正式調(diào)整的話，保利的這波操作絕對(duì)很秀。

但是，按照常規(guī)操作，即使調(diào)整方案，保利或許也要補(bǔ)繳土地出讓金。

修改依據(jù)政策層面 圖源：三亞自規(guī)局

根據(jù)官方給出的調(diào)整條件和必要性可以得知：

崖州灣酒店十分飽和過剩，而安居房數(shù)量短缺，整體去化率已經(jīng)達(dá)到97%；商務(wù)辦公也比較稀缺；可以分析，該地塊后面可能會(huì)用作安居房和商務(wù)辦公類產(chǎn)品的開發(fā)。

這樣一來(lái)，三亞崖州灣或?qū)⒂瓉?lái)新的安居房項(xiàng)目！

再來(lái)看另外兩個(gè)最新的調(diào)整方案，都為“調(diào)整修改必要性論證的公示”階段，也就是說(shuō)，先論證再修改。

其中涉及規(guī)模最大的是：

關(guān)于《三亞崖州灣科技城（中片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》YK01-03-04、YK01-04-01、YK01-04-02-03、YK06-04-04、YK06-04-07地塊規(guī)劃修改必要性論證的公示。

涉及5宗地塊，合計(jì)約402.8畝，體量可以說(shuō)非常龐大，地塊也非常方正，周邊配套齊全，有著三亞寰島實(shí)驗(yàn)中學(xué)、三亞寰島實(shí)驗(yàn)小學(xué)、三亞市崖州灣科技城南開中學(xué)等教育資源。

周邊也有高端樓盤林立，崖州灣順達(dá)花園、聚億椰海錦程、保利棲悅、未來(lái)海岸之嘉仕度假公館、招商海月花園、保利·淺海等；

地塊位置圖 圖源：三亞自規(guī)局

是成熟片區(qū)！

本次論證涉及YK01-03-04、YK01-04-01、YK01-04-02-03、YK06-04-04、YK06-04-07地塊的修改，其中：

（1）YK01-03-04YK01-03-04地塊用地性質(zhì)由商務(wù)金融/旅館/零售商業(yè)混合用地(0902/090104/090101)修改為二類城鎮(zhèn)住宅用地(070102)；容積率由≤3.0修改為≤2.5，建筑密度由≤45%修改為≤22%，綠地率由≥25%修改為≥40%，建筑限高保持不變?nèi)詾?0米，并配建一處6班幼兒園；

（2）YK01-04-01YK01-04-01地塊用地面積由97743平方米修改為94689平方米，用地性質(zhì)及其他規(guī)劃控制指標(biāo)保持不變；

（3）YK01-04-02-03YK01-04-02-03地塊用地面積由461平方米修改為3514平方米，用地性質(zhì)及其他規(guī)劃控制指標(biāo)保持不變；

（4）YK06-04-04YK06-04-04地塊用地面積由105958平方米修改為95549平方米，用地性質(zhì)及其他規(guī)劃控制指標(biāo)保持不變；

（5）YK06-04-07YK06-04-07地塊用地面積由5636平方米修改為16045平方米，用地性質(zhì)及其他規(guī)劃控制指標(biāo)保持不變；

主要調(diào)整的就是將YK01-03-04YK01-03-04地塊用地性質(zhì)由商務(wù)金融/旅館/零售商業(yè)混合用地(0902/090104/090101)修改為二類城鎮(zhèn)住宅用地(070102)；容積率由≤3.0修改為≤2.5。

等于商改住調(diào)整出來(lái)了58754平米住宅用地，約88.21畝，規(guī)模比較可觀。

第三個(gè)調(diào)整的方案的是：

關(guān)于《三亞崖州灣科技城（中片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》YK08-06-03、YK08-06-04地塊規(guī)劃修改必要性論證的公示。

顯示對(duì)2宗合計(jì)約29.9畝的地塊進(jìn)行調(diào)整論證，其中項(xiàng)目范圍內(nèi)約10畝用地已由海南省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局通過劃撥方式取得，用地性質(zhì)為機(jī)關(guān)團(tuán)體用地，現(xiàn)狀已建1棟3層三亞城郊檢察院崖城檢察室。

地塊位置 圖源：三亞自規(guī)局

調(diào)整方案顯示，主要將YK08-06-03用地從原來(lái)的商務(wù)金融用地，調(diào)整為其它教育用地，用地的規(guī)模從1,27萬(wàn)平米，增加到1.32萬(wàn)平米，約20畝。

而機(jī)關(guān)團(tuán)體用地，則相應(yīng)減少。

地塊的調(diào)整背后，或許也釋放出這個(gè)板塊將建立一所新學(xué)校的信息，對(duì)于崖州灣而言，又是好消息。