二手房租售比上漲，有人一年抄底8套老破小

家人們！家人們！停下手頭的事，今天這條口播，我不聊虛的，不搞那些聽不懂的行業(yè)黑話，就跟你們嘮點(diǎn)實(shí)打?qū)嵉摹⒛茏屇銈冃呐K怦怦跳的樓市大熱點(diǎn)——最近全網(wǎng)都在傳的，二手房租售比瘋漲，有人一年抄底8套老破小！

首先，咱先把這個(gè)熱點(diǎn)事實(shí)給說清楚，不添油加醋，也不藏著掖著，就講最真實(shí)的情況。最近這段時(shí)間，不管是一線城市的上海、北京，還是二三線城市的惠州、杭州，二手房市場(chǎng)有個(gè)特別明顯的變化——租售比蹭蹭往上漲，而且漲得還不少！

先給你們算個(gè)賬，啥叫租售比？說白了，就是你買一套房子的總價(jià)，除以這套房子每個(gè)月能收到的租金，得出來的數(shù)字，就是租售比。舉個(gè)最直觀的例子，上海普陀區(qū)有一套老破小，50平，總價(jià)260萬(wàn)，每個(gè)月能租5000塊，一年租金就是6萬(wàn)，算下來租售比大概2.3%。

而這次熱點(diǎn)的核心，就是有個(gè)神秘大佬，趁著租售比上漲的風(fēng)口，一年時(shí)間，在成都的核心地段，抄底了8套老破小！不是那種大別墅、大平層，就是咱們平時(shí)看不上眼的、房齡老、面積小、外觀破舊的老房子，一套總價(jià)也就幾十萬(wàn)，不算特別貴，但架不住數(shù)量多，8套下來，光是租金每個(gè)月就能躺賺好幾萬(wàn)，相當(dāng)于普通人好幾個(gè)月的工資！

我刷到這個(gè)消息的時(shí)候，第一反應(yīng)跟你們一樣，，這也太牛了吧？這哥們兒是有預(yù)知能力還是踩了狗屎運(yùn)？為啥別人還在糾結(jié)“要不要買房”“會(huì)不會(huì)跌”，他就敢下手抄底8套？而且還是大家都嫌棄的老破小？

臥槽

很多家人肯定會(huì)疑惑，老破小不是早就被市場(chǎng)拋棄了嗎？又老又破，沒電梯，物業(yè)差，環(huán)境亂，以前誰(shuí)買老破小，都被說是“腦子進(jìn)水”，怎么現(xiàn)在反而成了香餑餑，還能讓人大賺一筆？今天我就把這背后的原因，拆得明明白白，用你們能聽懂的話，一條一條講清楚，不搞那些虛頭巴腦的分析，只講核心邏輯！

第一個(gè)原因，也是最核心的原因——房?jī)r(jià)回調(diào)，租金穩(wěn)住了，租售比被動(dòng)上漲。家人們，你們有沒有發(fā)現(xiàn)，這兩年房?jī)r(jià)不怎么漲了，甚至很多地方的二手房還在降價(jià)，尤其是老破小，因?yàn)橹皼]人要，價(jià)格跌得更狠。但租金呢？反而沒怎么跌，甚至有些核心地段的老破小，租金還微微漲了一點(diǎn)。

舉個(gè)例子，杭州臨平新城的一套老破小，89平，去年總價(jià)還160萬(wàn)，今年跌到140萬(wàn)，月供也就4400塊，而這套房子每個(gè)月能租3800塊，差不多快追上月供了。以前房?jī)r(jià)高的時(shí)候，這套房子總價(jià)200萬(wàn)，月供6000多，租金才3000塊，租售比連1.5%都不到，靠租金回本要80多年；現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，租金沒怎么變，租售比直接漲到2%以上，回本周期縮短了一大半。

簡(jiǎn)單說，就是“房?jī)r(jià)跌了，租金沒跌”，一漲一跌之間，租售比就上去了。以前買一套老破小，租金連月供都不夠，現(xiàn)在租金能覆蓋大部分月供，甚至有些核心地段的，租金能直接覆蓋月供，相當(dāng)于你花個(gè)首付，就能擁有一套房子，還能躺賺租金，這種好事，以前想都不敢想！

第二個(gè)原因，政策暖風(fēng)，給老破小“撐腰”了。你們有沒有發(fā)現(xiàn)，最近這一年，國(guó)家一直在搞舊改，不是拆遷，而是給老破小加裝電梯、翻新外立面、改造管網(wǎng)，讓老破小的居住體驗(yàn)提升了一大截。上海、北京這些城市，已經(jīng)給上千部老破小加裝了電梯，加裝完之后，不僅住起來方便了，租金也漲了20%左右，房?jī)r(jià)也跟著漲了5000-8000塊每平。

而且，各地還出臺(tái)了很多利好政策，比如上海的“滬七條”，把非滬籍買房的社保年限從3年縮短到1年，公積金貸款額度也提高了，剛好能覆蓋老破小的總價(jià)；還有很多城市，降低了老破小的首付比例，貸款利率也下調(diào)了，讓普通人買老破小的門檻變低了，投資的人自然就多了。

第三個(gè)原因，租房需求太旺盛，老破小成了剛需租客的首選。現(xiàn)在很多年輕人，剛畢業(yè)、剛工作，手里沒多少錢，買不起新房，也租不起次新房，老破小就成了他們的最優(yōu)選擇——總價(jià)低，租金也低，而且大多在核心地段，離地鐵近、周邊商圈成熟、上學(xué)方便，不管是通勤還是生活，都特別方便。

我給你們看一組數(shù)據(jù)，超九成的租房青年，都被租房問題困擾，其中最頭疼的就是租金太高、房源信息不實(shí)、居住環(huán)境差。而老破小剛好解決了這些問題：租金便宜，位置好，配套全，雖然房子舊一點(diǎn)，但性價(jià)比高，所以不管樓市怎么變，老破小的租客一直都很多，租金也特別穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)空置太久的情況。

第四個(gè)原因，投資渠道變少，老破小成了“穩(wěn)健選擇”。現(xiàn)在這年頭，錢存銀行，利息太低，越存越貶值；買股票、基金，風(fēng)險(xiǎn)太大，一不小心就虧得底朝天；買理財(cái)，也經(jīng)常暴雷。相比之下，老破小就穩(wěn)健多了——雖然不會(huì)像以前那樣暴漲，但租金穩(wěn)定，而且隨著舊改，還有一定的升值空間，最重要的是，租售比上去了，投資回報(bào)率比存銀行、買國(guó)債都高。

就像那個(gè)一年抄底8套老破小的大佬，他算的就是一筆穩(wěn)健賬：一套老破小，首付幾十萬(wàn)，月供幾千塊，租金就能覆蓋大部分，甚至全部月供，相當(dāng)于白撿一套房子，而且以后不管是繼續(xù)出租，還是等著升值賣掉，都不會(huì)虧。這種穩(wěn)賺不賠的買賣，換誰(shuí)都想干！

講完了背后的原因，接下來咱聊點(diǎn)實(shí)在的——這種“租售比上漲、有人抄底8套老破小”的情況，會(huì)給咱們普通人帶來哪些影響？不管你是租房的、想買房的，還是已經(jīng)有房的，都得認(rèn)真聽，因?yàn)檫@直接關(guān)系到你們的錢袋子！

第一個(gè)影響，老破小的價(jià)格會(huì)慢慢上漲，抄底的機(jī)會(huì)越來越少。以前老破小沒人要，價(jià)格一直跌，現(xiàn)在租售比上去了，投資的人多了，買的人多了，價(jià)格自然就會(huì)漲。尤其是核心地段、配套好、能加裝電梯的老破小，以后只會(huì)越來越值錢，現(xiàn)在不入手，以后再想抄底，可能就沒機(jī)會(huì)了，甚至可能要花更高的價(jià)格去買。

第二個(gè)影響，租金可能會(huì)慢慢上漲，租房的壓力變大。現(xiàn)在老破小成了香餑餑，投資的人多了，很多房東會(huì)覺得“我的房子租金太低了”，就會(huì)慢慢漲租金。尤其是那些核心地段、交通方便的老破小，租客多、需求旺，租金上漲的空間更大。對(duì)于那些租房住的年輕人來說，以后可能要花更多的錢租房，生活壓力又大了一些。

第三個(gè)影響，樓市分化會(huì)越來越嚴(yán)重，不是所有老破小都能抄底。很多家人可能會(huì)跟風(fēng)，看到別人抄底老破小賺了錢，就也想跟風(fēng)買，但我必須提醒你們，不是所有老破小都值得買！只有那些核心地段、配套成熟、能享受舊改政策的老破小，才值得投資；而那些遠(yuǎn)郊的、配套差、房齡太老、不能加裝電梯的老破小，不僅租不出去，還可能繼續(xù)貶值，買了就是虧！

就像惠州有個(gè)小區(qū)，租售比看起來高達(dá)3.45%，比很多核心區(qū)的老破小都高，但實(shí)際上，這個(gè)小區(qū)有1000多套精裝修房源在出租，一年能租出去的沒幾套，很多房東寧愿降租也不愿空置，扣除物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)，實(shí)際到手的租金根本沒多少，看似劃算，其實(shí)是個(gè)坑。還有三四線城市的老破小，人口一直在外流，租客越來越少，租金也上不去，買了之后根本租不出去，只能砸在手里。

聊到這里，我相信很多家人心里都有情緒了——有人羨慕那個(gè)一年抄底8套老破小的大佬，覺得他運(yùn)氣好、有眼光，賺得盆滿缽滿；有人焦慮，覺得自己錯(cuò)過了抄底的機(jī)會(huì)，以后再也沒機(jī)會(huì)買到這么劃算的房子了；還有人委屈，尤其是租房的家人，覺得租金越來越高，自己努力工作，卻連一套小小的老破小都租不起，更別說買了。

最后，我想跟大家說一句心里話：樓市風(fēng)云變幻，有人賺得盆滿缽滿，有人過得捉襟見肘，這很正常，但我們不能被樓市裹挾，不能盲目跟風(fēng)，更不能失去信心。

那些一年抄底8套老破小的人，固然令人羨慕，但我們不必嫉妒，因?yàn)槲覀兠總€(gè)人的起點(diǎn)不同，機(jī)遇不同，我們能做的，就是做好自己，努力賺錢，理性看待樓市，不被焦慮左右，不被套路坑騙。

對(duì)于剛需族來說，房子是用來住的，只要適合自己，能承擔(dān)得起，就可以入手；對(duì)于投資者來說，謹(jǐn)慎為王，別貪多、別沖動(dòng)，穩(wěn)健賺錢才是王道；對(duì)于租房的家人來說，別焦慮，好好努力，總有一天，你也能擁有屬于自己的家。

我做房產(chǎn)口播這么久，一直都是站在咱們底層普通人的角度，跟大家聊最實(shí)在的樓市話題，不吹牛皮，不玩套路，只給大家最真實(shí)的建議，最有用的干貨。因?yàn)槲抑溃蹅兤胀ㄈ速I房、租房，都太不容易了，我希望我的口播，能給大家?guī)硪稽c(diǎn)幫助，一點(diǎn)安慰，一點(diǎn)力量。

最后，問大家一個(gè)問題：你們覺得，現(xiàn)在還能抄底老破小嗎？你們身邊有沒有人抄底老破小賺錢了？或者你們有什么買房、租房的煩惱，都可以在評(píng)論區(qū)留言，我會(huì)一一回復(fù)大家，也會(huì)在后續(xù)的口播中，跟大家聊更多實(shí)在的樓市話題。

好了，今天的口播就到這里，喜歡我的視頻，記得點(diǎn)贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)發(fā)，每天給大家分享最實(shí)在的房產(chǎn)干貨，咱們下期再見！