上海樓市拐點已到，還是回光返照？

　　哪里的樓市最火？當然是短視頻上。

　　上海樓市火爆到網簽系統崩潰6次，刷遍了短視頻。

　　3月14日單日網簽1472套，距離2021年之后的最高單日紀錄僅差1套。

　　單純好奇，最高記錄那天系統崩潰沒有？

　　當然數據是真的，熱度是真的。

　　短視頻能火，一定是跟線下感受有了一些共振。

　　今天上午接到了大量咨詢，沒一個人質疑現在行情，都認可現在很火。

　　大家的疑問是，這把火能持續多久？是行情來了，還是正常的小陽春波動？

　　上周三還有客戶問，為什么數據一樣，不同的人解讀卻相反？

　　也有人質疑數據，說3月份網簽量高是單獨計算了車位。

　　之前車位+房子算一套，現在算兩套，所以網簽高。

　　過了這個周末，這種現象少了，情緒出現了一邊倒。

　　一方面是周中都能超過800套網簽，3月份估計能破3萬套。

　　3萬套這個數字還是夠震撼。

　　另外就是車位因素被辟謠了，豆包給的分析是錯的。

　　2005年上海二手房網簽系統上線以來，房屋與車位交易一直是分別網簽、分別過戶，統計口徑沒變。

　　3月1日新政只是增加了流動性。之前賣房前必須先把車位賣了，現在不需要了，車位有單獨產權，完全可以先賣房。

　　今天小胖看房又給了另一個利好，3月1日-15日的數據同比被低估了。

　　去年3月1日是二月二，上班20多天，節后的成交已經反映到網簽上。

　　今年3月1日才正月十三，還沒過元宵節，很多人還在忙開年工作。

　　個別成交的，可能也還沒來得及網簽。

　　如果對比農歷同期，今年的數據遠超去年。

　　去年工作日五六百套，今年800多套。

　　去年周末1100多套，今年1300多套。

　　說明2026年小陽春來的更早，更猛。

　　多重因素之下，互聯網上洋溢著樂觀氣氛。

　　有些理性的朋友擔心持續不了太久，2022年口罩事件后一直到2023年初，也很火，后來不行了。

　　2024年底到2025年小陽春數據也不錯，2025年8月后又直線下降。

　　那現在是不是應該等等再買？

　　上海哪些房子最值得買？

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　　今年3月份這次火爆跟之前最大區別是，房價已經觸底了。

　　2025年初是交易量高，房價還在下滑。

　　以上數據來自環線咨詢客戶周報

　　今年不一樣，2025年第52周到現在房價已經穩了下來。

　　這在2023年高位以來尚屬首次。

　　微觀層面感受更強，老破小房東跳價的情況越來越多。

　　環線客戶在南翔賣房，去年中介評估下來最高也就780萬。

　　節后環線幫賣到了795萬。

　　不是個例，南翔普遍的成交都比去年高了10萬以上。

　　瞿溪新村從2025年下半年7萬+/㎡漲至8萬+/㎡，曹楊、宜川新村漲7000-8000元/㎡。

　　聯洋的仁恒河濱城連續兩套四房超過11萬。

　　價格穩住甚至反彈，最根本的原因是供需關系改善。

　　2025年初鏈家二手房掛牌量118784套，現在只有83101套，大幅下降30%。

　　以上數據來自環線咨詢客戶周報

　　這一年時間下降了35683套，被賣出去的大部分都是高性價比房源，剩下的房東不好談價，房價自然就穩了。

　　頭部中介的平均議價空間又回到了低位。

　　以上數據來自環線咨詢客戶周報

　　實際上很多小區已經沒誠意出售的房子了。

　　桃浦三村近3000戶，誠意賣的房子個位數。

　　跟去年比，供需關系改善、房價全面觸底，但是買家積極性并沒下滑。

　　鏈家的帶看次數還在高位，微觀層面客戶的活躍度也很高。

　　不斷接到消息，哪里的房子掛牌第二天被買走，一套房子七個客戶約談。

　　先不說行情能不能啟動，至少今年小陽春跟去年背景完全不同。

　　數據上健康多了。

　　更本質的變化是，買家心態變了。

　　剛需開始出手。2025年1月份300萬以下的成交占59%，今年3月至今已經上升到73%。

　　意味著增量成交大部分都是剛需。

　　市區老破小、郊區動遷房。

　　300萬以下市場徹底改善，房源交易周期從4-9個月縮短至2個月。

　　現在的政策對剛需太友好。

　　外環外基本放開限購，外環內門檻也大幅下滑，來上海工作一兩年的剛需都能買。

　　連續幾次新政后，剛需買房首付只用15%，200萬的房子付30萬就行。

　　覺得貸款多是吧？那就下調利率、提高公積金額度。

　　夫妻雙方公積金可以貸200多萬，利率只有2.6%。

　　200萬的房子，首付30萬，公積金月還6805元。

　　很多家庭公積金都用不完。

　　很多房子租金回報率超過3%，看看房租，看看月供，不如買房得了。

　　在意保值的客戶心態也好了，不相信繼續腰斬。

　　我們已經比日本慘了，降了50%。

　　難道還要降50%？我不信。

　　有了這種心態，很多人心里底氣就足了。

　　現在只是剛需火，還沒傳遞到改善市場。

　　很多房東賣掉老破小、賣掉郊區，卻不著急置換。

　　本來現在大行情沒來，大家就不著急。

　　一些改善區域，也沒什么好房子，御橋萬科海上傳奇、古美萬源城、同濟融創玫瑰公館，好房子都不多。

　　新房嘛又很貴，下不去手，大家就卡這里了。

　　等改善群體入場，市場就真恢復了。

　　市場會不會啟動，就看這些改善客戶什么時候入場。

　　剛需率先入場，幫助他們騰出資金、騰出名額。

　　他們不入場是沒低價房源可買，他們屈服了，買入現在的高價改善房，那房價就真反彈了。

　　他們買的那些樓盤、小區，在互聯網上活躍度高，更容易引發輿論。

　　除了讓改善房源漲起來，我真想不到怎么救那些開發商。

　　新房全面滯銷，央企的錢都被套牢，上周五的土拍大央企都沒幾個敢參與的。

　　僅有的幾個開發商也非常保守，綠城拿了徐涇地塊，立馬傳出來預期定價極低，低價跑路，低到有關部門都不給批。

　　你要來個低價，那大華望樾怎么辦？那南翔、江橋的新房怎么辦？

　　這時還有2026年二手房集中解禁入市的打擊，重倉楊浦濱江的開發商正瑟瑟發抖。

　　除了讓二手房漲起來，大家還有好的辦法嗎？

　　其實都知道上海購買力很強，就是情緒沒到位。

　　上海已經住進次新商品房的，只有兩三百萬人。

　　上海有1000萬人無房、有1000萬人需要改善，每年的新房卻只有幾萬套。

　　要滿足大家的買房需求，至少新房還要開發50年。

　　不能被一個悲觀情緒中斷了新房市場。

　　其實沒啥，放歷史長河中看這幾年房價下滑根本不算什么。

　　比這重大的事情多了去了，我們也走出來了。

　　只是我們這代人之前太走運，一直高歌猛進，習慣了經濟增速10%的快感。

　　現在突然剎車，突然虧了幾百萬，心態整崩潰了。

　　2016年房價大漲時，那些沒買房的其實一樣崩潰。

　　當然大家心態還沒一致，3月份又出現了很多房東趁熱出貨。

　　以上數據來自環線咨詢客戶周報

　　新增掛牌量突然上升，悲觀者只是暫停發言，并沒有被市場說服。