招商蛇口朱文凱：行業(yè)整體需求轉(zhuǎn)向“總量收縮、結(jié)構(gòu)分化”

中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“過去支撐房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的四大紅利——人口、城市化、經(jīng)濟高增長以及金融杠桿都在逐漸消退，這導(dǎo)致市場供需關(guān)系發(fā)生重大改變，市場供大于求，成交格局進入存量時代。”3月17日，招商蛇口董事長朱文凱在業(yè)績會上對包括《中國經(jīng)營報》在內(nèi)的媒體記者表示。

年報顯示，2025年，招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比下降，投資收益同比減少，公司全年營業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%，凈利潤10.24億元，同比下降74.65%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.73%，同比下降2.63個百分點。

報告期內(nèi)，招商蛇口累計簽約銷售面積716.12萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)整體排名提升一位至第四位。2025年，公司累計獲取43宗地塊，總計容建筑面積約440萬平方米，總地價約938億元，公司需支付地價約543億元。

朱文凱判斷，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策會持續(xù)建立和完善。“隨著經(jīng)濟增速、城鎮(zhèn)化速度放緩，一些宏觀變量將深刻影響房地產(chǎn)市場的需求總量和結(jié)構(gòu)。行業(yè)整體需求將會從過去的‘總量擴張’轉(zhuǎn)向‘總量收縮、結(jié)構(gòu)分化’。”

“好城市、好地段、好房子仍值得投資”

在業(yè)績會上，招商蛇口總經(jīng)理聶黎明表示，2025年，面對行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的深刻復(fù)雜變化及房地產(chǎn)市場的持續(xù)深度調(diào)整，招商蛇口錨定“四三二一”戰(zhàn)略引領(lǐng)和“五精一大”轉(zhuǎn)型方向不動搖，堅決全面落實“四個不失”工作要求，深化改革、守正創(chuàng)新，堅持“增量做優(yōu)、存量做活”，保持現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)健，核心業(yè)務(wù)展現(xiàn)韌性，高質(zhì)量開發(fā)、高品質(zhì)服務(wù)的新發(fā)展格局更加清晰。

招商蛇口2025年度業(yè)績會現(xiàn)場 招商蛇口/圖

年報顯示，招商蛇口主營業(yè)務(wù)包括開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)，公司開發(fā)業(yè)務(wù)營收約1308.3億元，物業(yè)服務(wù)營收約167.26億元；資產(chǎn)運營方面，公司管理范圍內(nèi)持有物業(yè)全口徑收入76.3億元，同比增長2.2%。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，報告期內(nèi)，招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個城市實現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，全國重點30城中進入當(dāng)?shù)豑OP5的城市共計15個。公司堅持聚焦核心、以銷定投、精挑細(xì)選的投資策略，強化投資管控，落實精準(zhǔn)投資。報告期內(nèi)在“核心10城”的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，先后獲取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗土地。

聶黎明表示，當(dāng)前市場仍處于筑底修復(fù)期。“短期是提振信心，中長期是逐步筑底和修復(fù)的過程。政策底已經(jīng)明確，但市場底的確認(rèn)仍需時間。”招商蛇口副總經(jīng)理呂斌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場主基調(diào)仍然是控增量，去庫存和優(yōu)供給。“政策端會持續(xù)保持寬松，各地聚焦去庫存和穩(wěn)預(yù)期，存量政策落地和增量政策將協(xié)同發(fā)力；結(jié)構(gòu)端來看，行業(yè)已經(jīng)真正步入存量主導(dǎo)時代，二手房成交規(guī)模將持續(xù)超越新房。”

對于2026年，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌表示，土地市場有望延續(xù)整體低位運行、局部點狀稍熱的特征。好城市、好地段、好房子仍值得投資。“土地供應(yīng)已經(jīng)開始適應(yīng)房企需求。年初這幾個月，土地供應(yīng)有四個特點：各地愿意拿出核心地段土地出讓；主動降低起始樓面地價；主動調(diào)低容積率；主動降低單盤規(guī)模。這些特點實際上都是為了讓企業(yè)更容易快周轉(zhuǎn)，土地溢價率也可能會上升。”

向“開發(fā)商+運營商+服務(wù)商”轉(zhuǎn)型

除了堅定執(zhí)行“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營策略，報告期內(nèi)，招商蛇口通過改革提升管理效益，保持現(xiàn)金流穩(wěn)健，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，堅定轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)。

資產(chǎn)運營方面，招商蛇口2025年新入市29個項目，總建面177萬平方米，聚焦核心城市核心業(yè)態(tài)，其中包含12個公寓、8個商業(yè)、3個產(chǎn)業(yè)園。全年新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬平方米，項目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。此外，公司持續(xù)通過公募REITs推動存量資產(chǎn)價值釋放。2025年啟動博時蛇口產(chǎn)園REIT第二次新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募。

物業(yè)服務(wù)方面，招商積余作為招商蛇口旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，2025年營業(yè)收入192.73億元，同比增長12.23%；歸母凈利潤6.55億元，同比下降22.12%，主要是招商積余處置所屬衡陽中航項目一次性減少歸母凈利潤2.56億元，剔除此影響因素后，歸母凈利潤同比增長8.3%。報告期末，招商積余在管項目2473個，管理面積達(dá)3.77億平方米。

面對行業(yè)的機遇和挑戰(zhàn)，朱文凱提出，招商蛇口的總體戰(zhàn)略是做優(yōu)開發(fā)、做強運營、做大服務(wù)、做好風(fēng)險管控。“招商蛇口要從傳統(tǒng)的開發(fā)商，真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤_發(fā)商+運營商+服務(wù)商’，并成為中國領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商。這是我們的方向，也是我們的目標(biāo)。”

朱文凱認(rèn)為，招商蛇口的核心競爭優(yōu)勢包括有百年招商局的背景和支持，有清晰、堅定的戰(zhàn)略和執(zhí)行，有穩(wěn)健的財務(wù)管控以及全鏈條的綜合開發(fā)能力。“這四點不是一天形成的，也不會被輕易復(fù)制，正是這些支撐招商蛇口在行業(yè)寒冬中能夠穩(wěn)步前行。”

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對：翟軍）