守正篤行向新行┃招商蛇口以長期主義鍛造行業新標桿

房地產行業的發展浪潮變幻，數十年高速增長的模式正式落幕，行業天花板顯現，發展邏輯迎來根本性顛覆。從過往的“規模為王”徹底轉向“價值制勝”的發展新階段，房企開啟新的競爭格局。

在行業調整的大背景下，整合與分化加速演進，粗放式增長模式退出歷史舞臺，房企的競逐焦點也從規模擴張的速度與體量，轉向產品力、服務力與運營力的綜合比拼，唯有堅守居住本質、深耕長期價值，兼具清晰戰略布局與卓越運營能力的優質企業，方能穿越行業周期，開拓新的發展空間。

作為央企標桿的招商蛇口，正是行業新發展模式的堅定踐行者。

經過幾年的探索，招商蛇口持續貫徹并優化“133341”戰略體系，錨定“穩固行業五強，成為中國領先的地產園區綜合開發運營服務商”的發展目標，圍繞開發業務、資產運營、物業服務三大核心業務，落地“全面聚焦、質效并驅、輕重共贏”三大策略，抓實“精準投資、產品升級、運營增值、資產盤活”四個抓手，打造“產品迭代力、內容運營力、服務增值力”三項核心能力。

這一切的轉變，旨在穩步推進“三大轉變”——由開發為主向開發與經營并重轉變，由重資產為主向輕重資產結合轉變，由同質化競爭向差異化發展轉變。在當前的行業背景下，招商蛇口以踔厲奮發之姿篤定推動企業高質量發展，在行業調整期展現出頭部央國企的硬核實力與責任擔當。

業績穩健前行財務安全筑牢發展根基

在房地產行業整體業績承壓的大環境下，能夠保持正向盈利的房企寥寥可數。2025年，招商蛇口始終堅守經營底線，保持正向盈利，以穩健的經營表現站穩行業第一梯隊。報告期內，招商蛇口實現營業收入1547.28億元，受行業下行影響同比下降13.53%，歸母凈利潤、加權平均凈資產收益率亦隨行業趨勢有所下滑，但公司通過深化改革提升管理效益，優化資產結構，堅定推進業務轉型，讓經營發展的韌性持續凸顯。

面對行業新形勢，招商蛇口也始終將財務安全作為發展的底線，精準優化現金流管理體系，堅定執行“以銷定投、以銷定產”的經營策略，持續提升資金使用效率，讓現金流保持穩健韌性。

2025年全年，招商蛇口實現經營活動現金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達861.27億元，為企業經營發展筑牢資金屏障。財務指標方面，招商蛇口延續優異表現，“三道紅線”持續穩居綠檔，報告期末剔除預收賬款的資產負債率64.17%、凈負債率72.46%、現金短債比1.91，債務結構穩健合理。

這一成績的取得也來之不易。受到行業變動的影響，多數房企現金流量凈額均錄得凈流出，但招商蛇口仍然保持正向流入，意味著其主業表現仍然穩健。

在債務優化與融資管理上，招商蛇口動作頻頻、成效顯著。

報告期內，招商蛇口積極落實房地產融資新模式要求，堅守簡單、高效、安全的融資原則，2025年內完成120億元存量永續債全面清零，落地經營性物業貸款141億元，實現債務結構的顯著優化。

此外，招商蛇口依托央企背景帶來的優質資信優勢，持續降低融資成本，2025年新增公開市場融資179.4億元，票面利率均處于同期行業最低區間，年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP，融資成本繼續保持行業領先水平，為企業長遠發展減輕資金負擔、積蓄發展動能。

招商蛇口董事長朱文凱在業績會上表示，招商蛇口的核心競爭優勢有四個：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰的堅定的戰略和執行；三是穩健的財務管控；四是具備全鏈條的綜合開發能力。“這四個不是一天形成的，也不會輕易被復制，正是這些支撐招商蛇口在目前行業的低谷中能夠穩步前行。”

開發業務突圍規模與品質實現雙重躍升

2025年，房地產行業調整的態勢持續，招商蛇口的開發業務展現出極強的抗壓能力與市場競爭力，在規模穩守行業第一梯隊的同時，實現產品價值與市場競爭力的雙重躍升，鞏固了新發展模式下的市場領先地位。

在投資與經營策略上，招商蛇口始終保持戰略定力，聚焦核心城市布局，堅持“以銷定投、精挑細選、優中選優”的原則，確保新增投資的流速與利潤兼顧，同時加快推進存量項目盤活，創新存量資產盤活路徑；產品端則著力提升產品力，以建設“好房子”、運營“好生活”為核心，讓開發業務走出質量、效益與安全相統一的發展路徑。

克而瑞數據顯示，2025年招商蛇口全年實現全口徑銷售金額1960.09億元，穩居行業前四，在行業整體下行的背景下，這份規模成績的取得，源于招商蛇口對“四個不失”戰略的深度踐行，更離不開復雜形勢下精準的戰略判斷與不失速的規模底氣。

近年來，房企在區域布局上普遍采取聚焦的方式，招商蛇口也不例外。2025年，招商蛇口的龍頭優勢盡顯，在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10個城市實現全口徑銷售金額排名前三，在全國重點30城中，有15個城市進入當地銷售TOP5，核心城市的深耕成效顯著。

投資端，招商蛇口也展現出卓越的逆周期投資能力，持續強化投資管控，落實精準投資策略。2025年，招商蛇口累計獲取43宗地塊，總計容建面約440萬平方米，總地價約938億元，需支付地價約543億元。

投資布局上，招商蛇口高度聚焦核心區域，在“核心10城”的投資占比接近90%，其中一線城市投資占比達63%，較上年進一步提升，先后在上海獲取5宗、深圳北京成都杭州各獲取3宗、西安獲取2宗優質土地，為開發業務的持續發展儲備了優質資源。

在當前的市場環境下，房企紛紛拼產品，而招商蛇口早已經將之視為開發業務的立足之本與核心競爭力。

在“品質為王”的新周期里，招商蛇口以深厚的技術積淀和穩健的經營邏輯，推動產品力跨越式迭代，引領行業回歸居住本質。

2025年，招商蛇口持續精雕細琢產品品質，璽、序、攬閱、天青四大產品線不斷迭代創新，始終保持行業領先。同時，招商蛇口積極響應建設“好房子”的政策要求，研發打造具有招商特色的好房子體系，編制《招商蛇口好房子品質標準》，該標準涵蓋安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學煥新、貼心服務7大維度、28個場景模塊，匯集485項技術細節，并在全國20余個標桿項目中規模化落地，獲得市場廣泛認可。

優質的產品力帶來亮眼的市場表現。2025年招商蛇口20余個全國新作首開去化率超過可研預期，標桿項目亮點紛呈。上海康定壹拾玖、成都招商璽等15個項目入選2025年全國年度/半年度十大作品榜單，助力公司榮登2025中國房企產品力TOP100第四名；北京招商璽、佛山華璽二期等六個項目斬獲好房子作品TOP20及好房子專項獎，招商蛇口的產品品質得到行業與市場的雙重認可。

多元業務百花齊放資產運營打造第二增長曲線

面對行業新周期，頭部房企均在挖掘開發業務以外的新增長潛力。招商蛇口作為本身具有產業基因的央企，通過主動求變、提前布局，在穩固開發業務基本盤的同時，也大力發展集中商業、公寓、產業園、寫字樓、酒店、會展及郵輪等多元業務，將資產運營打造為企業發展的第二增長曲線。

為做強做優資產運營業務，招商蛇口專門成立資產管理部，強化資產統籌管理能力，并通過招商商管、招商產園、招商伊敦、招商郵輪等專業公司，實現對資產的全生命周期精細化運營管理，致力于在物業生命周期的每個階段做到行業標桿水平，釋放項目經營潛能，實現物業資產價值與投資回報雙提升。

這些努力的成果，已經反映在財務報表上。2025年，招商蛇口資產運營業務持續穩步增長，報告期末，招商蛇口管理范圍內持有物業全口徑收入76.3億元，同比上漲2.2%。項目拓展上，報告期內新入市29個項目，總建面177萬平方米，布局聚焦核心城市核心業態，包含12個公寓、8個商業、3個產業園；同時，公司發揮多元業態協同優勢，全年新增輕資產管理面積約82.8萬平方米，項目均落子上海、杭州、成都、深圳等核心城市，輕資產模式的發展步伐持續加快。

各細分板塊中，集中商業板塊穩步發展，報告期末，招商蛇口管理范圍內的集中商業在營項目54個，在營面積約340萬平方米，在建項目面積約185萬平方米，2025年全年集中商業運營收入為19.6億元，開業三年以上項目出租率達93%，經營效益與品牌影響力持續提升。

產業園板塊成為資產運營的重要增長極，招商蛇口產業園聚焦核心一、二線城市布局，已進駐18個城市，打造了網谷（科創園）、意庫（文創園）、智慧城（智造園）等豐富產品線，目前產業園在營面積312萬平方米，在建面積61萬平方米，2025年產業園業務運營收入13億元。

招商蛇口對產業園的運營并非止步于物理空間的管理，更著眼于產業生態的打造，除了通過技術、資金、場景、運營等方面賦能園區企業發展，公司還高度重視園區主導產業及產業鏈投資，將園區打造為培育新興產業的抓手與自主可控的新興產業種子資源池。目前，招商蛇口參與出資設立的產業基金規模逾50億元，所投項目覆蓋不同發展階段，既有已實現上市的企業，也有處于IPO申報、上市輔導及初創階段的企業，影石創新、沐曦股份等創新型數智科技企業在報告期內成功上市，成為公司產融創新轉型的標桿案例。

資本運作層面，招商蛇口持續通過公募REITs推動存量資產價值釋放，深化資產運營“投、融、建、管、退”的全生命周期模式。2025年，公司啟動博時蛇口產園REIT第二次新購入基礎設施項目，同時籌劃以深圳市光明區招商局光明科技園B地塊及南山區前海易保園區W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募，此舉將進一步夯實持有物業的良性循環，增強公司的可持續經營能力。

輕裝上陣錨定未來三位一體開啟發展新篇

站在行業發展的新節點，招商蛇口也保持戰略定力，輕裝上陣、蓄勢前行。

招商蛇口將深入把握房地產新發展模式的核心要義，在2026年全面啟動并扎實推進集團的“十五五”戰略布局，在穩固開發業務基本盤的前提下，持續強化現金流管理，精耕細作投資策略，加速業務轉型升級，以高品質產品與服務滿足市場需求，推動企業從傳統房地產開發企業向“開發商+運營商+服務商”三位一體的新發展模式邁進，確保在行業調整中韌性向前、行穩致遠。

招商蛇口的底氣來自于多年來精耕細作形成的對抗周期的能力，以及豐厚的資源優勢。在這些長處的加持之下，招商蛇口未來仍將可期。

在片區綜合開發運營領域，積累了豐富的優質產業與城市資源，積淀了深厚的城區及產業園區全流程開發運營經驗，不僅鍛造了一支實踐經驗豐富的專業管理團隊，培育了跨領域的資源整合能力，更形成了全鏈條閉環的綜合開發運營體系，在實現商業價值的同時，為片區及城市發展注入了顯著的社會效益。

2026年，招商蛇口將以深圳APEC峰會為重要戰略契機，以重塑區域影響力、全面提升商業價值為核心目標，重新定義“城市運營者”的專業角色，以“打造蛇口名片、激活片區IP矩陣”為突破口，推動蛇口片區商業與產業生態轉型升級。

以此為新起點，招商蛇口將持續深耕先行示范沃土，進一步強化片區綜合開發運營優勢，將蛇口塑造為新時代改革開放新名片與人類理想棲境的示范樣板，為全球城市可持續發展貢獻獨具特色的“招商方案”。

在資源獲取與企業發展層面，招商蛇口已形成招拍掛、收并購、舊改、輕資產等多元化的資源獲取方式，建立了高素質的人才隊伍和較完備的管理制度體系，能夠以較優的成本獲取多元資源，為企業可持續發展提供堅實支撐。

與此同時，招商蛇口也積極響應國家號召，圍繞“國家所需、招商所能”，深度參與踐行國家重大戰略與重要倡議，通過產城聯動模式，在粵港澳大灣區、漳州開發區、海南自貿港區等區域獲取了特有的戰略資源。尤其在粵港澳大灣區核心城市深圳的蛇口、太子灣、前海等核心區域，公司擁有大量待開發的優質資源，隨著灣區經濟的持續發展，這些資源的價值正日益凸顯，成為企業未來發展的重要底氣。

招商蛇口董事長朱文凱在2025年度業績會上分析稱，在新形勢下，整個房地產行業的競爭格局其核心從過去“規模為王”的粗放式增長，全面回歸本質與初心，轉向以產品、服務以及運營能力為核心的高質量發展。企業發展也從過去的資源依賴、負債驅動轉向精細管理、能力比拼，需要平衡財務穩健和戰略進取，要構建可持續的價值創造體系，要以更精準的戰略定位、更高效的資源配置和更強大的組織韌性應對復雜環境。

朱文凱表示，未來的競爭不再是比“誰規模大”，而是比誰的產品好、誰的服務優、誰的運營強，實際上未來的競爭是能力的較量。

基于對房地產市場發展的判斷，“十五五”期間，招商蛇口的總體戰略是：做優開發、做強運營、做大服務、做好風險管控。“招商蛇口要從傳統的開發商，真正轉變為開‘發商+運營商+服務商’，并成為中國領先的地產園區綜合開發運營服務商。

潮起海天闊，揚帆正當時。在行業向高質量發展轉型的關鍵階段，招商蛇口憑借清晰的戰略布局、穩健的財務狀況、過硬的產品力與多元的業務布局，持續夯實行業頭部地位。

未來，招商蛇口將繼續堅守長期主義，以守正篤行的定力、創新求變的活力，在“開發商+運營商+服務商”的發展道路上穩步前行，以央企的責任與擔當，在房地產新發展模式中鍛造行業新標桿，繪就企業高質量發展的全新篇章。

本文僅供參考，不作為投資建議