8300億深圳地產航母，狂甩43億包袱

來源：21世紀經濟報道

記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

深圳地產航母，繼續甩包袱。

3月17日，朱文凱掌舵的招商蛇口披露，2025年收入下降至1547.28億元，凈利潤約為10.24億元，同比大降超七成。

利潤驟降背后，是一次大規模的“資產減負”行動，招商蛇口一舉計提減值準備42.7億元。

“這些會計處理，在當期對公司利潤有影響。長遠來看，是在夯實資產質量，為未來的輕裝上陣做準備?！惫芾韺釉跇I績會上表示。

即便如此，這家總資產8350億元的央企巨頭，依然是業內難得能保持盈利的房企，且銷售規模躋身全國四強。

行業仍在筑底，對于履新半年多的朱文凱而言，穩住這艘巨輪、修復利潤，是核心任務。

排雷減負

當項目去化周期變長，價格承壓，招商蛇口過往的高價拿地，如今成為經營負擔。

截至2025末，其存貨高達3623億元，其中已完工的有717億元。

管理層將存貨去化作為風險管控的重點。這次計提減值準備中，存貨占了大頭，計提了32.69億元，占總額的76.5%。

這些存貨涉及二三線城市的9個項目。

《21CBR》記者統計，這些項目的拿地時間集中在2022年之前，正是房地產高速狂奔的階段，地價相對高。

其中，計提最多的一個項目，是重慶招商渝天府，一舉計提8.78億元。

這個項目以小高層、洋房、平層及疊拼別墅為主，2019年首次拿地，后又加倉。2025年中秋國慶期間，曾奪得重慶西區成交金額、套數雙TOP1。

“建面150平方米的疊拼別墅，以前最便宜都要180多萬一套，現在只需160多萬。”一位當地中介告訴記者。

也有部分滯銷處理項目。

比如，廣州的招商灣區1872，是招商蛇口進入南沙區的首個項目，2021年經過110輪激烈舉牌，以41.31億元競得，拿地時溢價率近36%，是當時的高價熱門地塊。

只是，上市后量價都不理想，最終被政府收做人才房。財報披露，這一項目，招商蛇口計提減值準備7664萬元。

提前“排雷”，是招商蛇口近年的常態。2020年至2024年，每年都計提一筆數額不小的存貨跌價減值準備，5年合計達137億元。

代價是利潤縮水。

2025年，招商蛇口計提減值準備42.7億元，直接減少了29.18億元的凈利潤。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《21CBR》記者表示，計提資產減值準備，有助于企業全面、真實地摸清資產底數，為后續明確經營方向、優化業務布局提供基礎。

買地趕超

歷史包袱逐步消化，朱文凱團隊加碼投資。

2025年，招商蛇口累計獲取43宗地塊，總地價約938億元，需支付地價約543億元，比前一年整整增加200億元。

投資多聚焦核心城市。過去一年，“核心10城”的投資金額占比近90%，一線城市的投資占比達63%。

好地塊，價格不低。2025年，招商蛇口拿下多宗高溢價地王。

3月，以約27億元拍下成都高新區一宗地塊，溢價率70.4%，樓面地價3.17萬元/平方米，為成都樓面價“地王”。

7月，又在深圳前海桂灣片區競得一宗宅地，總價21.55億元，溢價率86.1%，成交樓面價約8.42萬元/平方米，成為深圳單價“地王”。

2025年，招商蛇口的全口徑銷售額為1960億元，在上海、深圳、成都、西安等10個城市，皆進入全口徑銷售的前三位。

今年初，朱文凱在內部會議中，肯定了開發業務的成績：穩中有進、趕超進位。

只是，利潤修復仍需時間。2025年，招商蛇口的開發業務毛利率為15.33%，尚未止跌。

“近兩三年，招商蛇口投資了很多好項目，利潤會逐漸結轉出來?！惫芾韺酉嘈?，利潤下行的壓力會逐步緩解。

2026年，招商蛇口預計總可售貨值約3400億元，83%為住宅。年初至今，只拿了1塊地。

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“投資的方向和精度，決定了企業的安全邊際。”朱文凱強調，所有新獲取項目必須經過“六好評審”體系，確保每分錢都花在最具價值的地方。

為了防控風險，朱文凱等管理層，同步降杠桿、增現金。

2025年，招商蛇口完成了120億元存量永續債的全面清零，債務總額縮減至5640億元。同時，其總資產降至8350億元，一年縮表約250億元。

調整組織

應對挑戰的過程中，招商蛇口的組織架構也頻繁變動。

朱文凱原為招商蛇口總經理，2025年9月接任董事長。同時，聶黎明出任總經理之職。二人都是在招商系任職多年的“老將”。

2025年，朱文凱的薪酬為254.92萬元，升職加薪。前一年他作為總經理，年薪為232.35萬元。

朱最早從招商地產策劃部經理起步，歷任總經理助理、副總經理、招商局海南開發投資有限公司總經理等職，是一位復合型人才。

在他履新前，招商蛇口剛完成調整組織架構，一次性撤銷五大區域公司，由集團總部直接管理下屬城市公司，以實現“集團-城市”的扁平化管理。

在業績會上，朱文凱提出要學會“敏捷管理”，從2026年開始，對所有業務和項目要進行分類、扁平、提級和穿透管理。

比如，對于開發業務，招商蛇口根據每個城市，制定分類考核方案。

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“以前每個城市都是用利潤和規模來考核，現在有的要利潤，有的要去化和盤活?！敝煳膭P表示。

當下，他肩負著轉型重任。

“招商蛇口的總體戰略是做優開發，做強運營，做大服務，做好風險管控?！敝鞆娬{，要從傳統的開發商轉變為“開發商+運營商+服務商”。

2025年，招商蛇口的資產運營、物業服務收入分別為71.73億元、167.26億元，均保持正增長，二者合計占總收入的六分之一。

“以更創新的思路拓賽道、提效能，壯大資產運營與輕資產業務?！蹦瓿?，朱文凱提出目標。

在他主導下，2026年非開發業務將取消事業部中間層，全部由本部直管項目，針對核心城市和重點項目，建立提級管理制度。

“2026年是招商蛇口減負健體、輕裝前行的關鍵之年?！彼趦炔抗膭牛仨氁小胺晟介_路、遇水架橋”的韌勁。

題圖來源：視覺中國

圖片來源：招商蛇口，除標注外