2026年最新北京購房及貸款政策，個人換購住房退稅政策，增值稅

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在一系列政策調整和執(zhí)行下，北京的購房資格、貸款利率、稅費政策等，發(fā)生了諸多變化——

2025年12月24日，北京進一步優(yōu)化調整住房限購政策，包括放寬非京籍家庭購房條件、支持多子女家庭住房需求等。
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12月30日，據(jù)財政部網(wǎng)站消息，財政部、稅務總局發(fā)布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》——本公告自2026年1月1日起施行。

個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

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2026年1月14日個人換購住房退稅政策，延續(xù)實施！

自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

二、本公告所稱現(xiàn)住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設部門網(wǎng)

簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

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同時，新年伊始，2025年5月8日以前已經(jīng)發(fā)放的存量住房公積金貸款，自2026年1月1日起開始執(zhí)行調整后的個人公積金貸款利率，無需借款人申請。

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北京市貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。12月24日，市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現(xiàn)就進一步優(yōu)化調整房地產(chǎn)相關政策通知如下：

一、非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二、對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在五環(huán)內再多購買一套商品住房。

?購房社保或個稅：非京籍五環(huán)內滿2年，五環(huán)外滿1年

? 五環(huán)內購房：京籍多子女家庭3套；非京籍多子女家庭2套

?五環(huán)外購房：符合合條件的家庭，不限套數(shù)

購房資質其他的特殊情形和公司購房的政策可以隨時咨詢（BJmglf）

商業(yè)貸款政策

在商業(yè)貸款環(huán)節(jié)，區(qū)分首二套的標準：認房。

《通知》

各銀行業(yè)金融機構根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制要求和本機構經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

自2025年12月24日起，商業(yè)性住房貸款利率將不再區(qū)分首套住房和二套住房。

按照2026年1月20日最新報價LPR（貸款市場報價利率），5年期和1年期利率均維持不變：5年期以上LPR為3.5%，上月為3.5%。1年期LPR為3%，上月為3%。

北京商業(yè)住房貸款5年以上首套利率為LPR-45BP，即3.05%，二套五環(huán)內為LPR-5BP，即3.45%，二套五環(huán)外為LPR-25BP，即3.25%。

二套房貸利率有望最低下調至3.05%。

? 商業(yè)貸款利率：不再區(qū)分首套住房和二套住房，最低LPR-45BP

? 商業(yè)貸款最低首付比例：首套15%，二套20%

（1）認房標準：家庭名下在京住房套數(shù)

①在北京市無住房，不僅僅指借款人本人無住房，還包括借款人家庭成員無住房；

②網(wǎng)簽或登記在其家庭成員名下的住房，都認定為家庭擁有的房屋套數(shù)；

③只統(tǒng)計北京市內的住房，不統(tǒng)計北京市之外房屋；

④住房的范圍包括經(jīng)濟適用房、已購公房、商品住房、平房等70年產(chǎn)權住宅，不包括商業(yè)用房、辦公用房。

（2）購房人家庭無固定收入，由其父母或子女幫忙還款，銀行認定為二套貸款。

（3）二孩及以上京籍類家庭，購買第二套住房，在個人住房貸款中認定為首套住房。

個人公積金貸款政策

關于公積金《通知》借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

自2025年12月24日起，使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

? 公積金貸款最低首付比例：首套20%，二套25%

? 公積金貸款利率：5年以下首套2.1%，二套2.525%；5年以上首套2.6%，二套3.075%

? 公積金貸款最高額度：首套最高160萬，二套最高140萬

? 公積金貸款借款人年齡上限：最高不得超過68周歲

購房稅費政策

北京購房稅費主要分為契稅、個稅、增值稅和增值附加稅等。

個稅、增值稅和附加稅滿足條件可免征收；契稅必交，但面積大小，首套與二套有所分別。

自2026年1月1日起，在全國范圍內，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

?增值稅征收率：不足2年，從5%降至3%；滿2年（含）以上，免征。

? 契稅稅率：首套，140㎡及以下為1%，140㎡以上為1.5%；二套房，140㎡及以下為1%；140㎡以上為2%。