迪拜國際金融中心夢碎

文 / 謝澤鋒

編輯 / 楊旭然

一場突如其來的戰火，讓阿聯酋政府20多年來苦心孤詣、全力塑造的“國際金融中心”的形象，遭受了極其嚴重的打擊。

3月16日，阿聯酋多地遭伊朗至少6枚導彈和21架無人機襲擊，迪拜國際機場、重要港口石油設施和阿布扎比一處氣田遭空襲或受波及。

在此之前，3月13日晚，位于迪拜和麥納麥的花旗銀行分行遭到了無人機襲擊。伊朗軍事機構坦白表示，“地區內所有美國銀行分支機構都有可能成為其合法打擊目標。”

據此前法新社的報道，迪拜國際金融中心（DIFC）一棟建筑被攔截無人機的碎片擊中，建筑物劇烈搖晃，隨后產生一大團濃煙，警笛聲響徹整條街道。

迪拜這座象征奢華生活、開放包容、科技與未來的“沙漠綠洲”，瞬間被推向了整個世界的峭壁邊緣。

22年前，DIFC正式成立便迅速嶄露頭角，成長為全球矚目的金融和商業樞紐，迪拜也變身為繼紐約、倫敦、中國香港、新加坡、法蘭克福之后的又一世界金融中心。

開放包容的文化氛圍、幾乎全面免除的稅率和外匯資本管制、貿易自由、接納外國移民，加上地處亞非歐三大洲交匯處得天獨厚的地理條件，毫不夸張地說，阿聯酋創造了一個世人矚目的經濟奇跡。

DIFC吸引了世界各地的金融巨頭、世界500強分支機構、AI初創企業、金融科技翹楚紛紛入駐。迪拜和阿布扎比兩顆阿聯酋明珠，共同編織出了“沙漠經濟奇跡”。

經過幾十年的付出，世界級離岸金融中心和資本天堂剛剛有了雛形，戰爭降臨了。對安全極度敏感的資本巨頭紛紛采取規避措施，資本流出，房價指數直線下墜。

忽視了地緣沖突風險的阿聯酋，只能直面一場新的危機。

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01 危機來襲

304枚彈道導彈、15枚巡航導彈、1627架無人機相關襲擊，造成2名軍人和5名平民死亡，另有145名不同國籍人員受傷。這是阿聯酋國防部3月16日發布的消息。

有數據統計，沖突中的阿聯酋，承受了伊朗近50%的火力攻擊，數量是第二名科威特的3倍以上，是以色列的4倍以上。

夾在以色列和伊朗中間，同時擁有兩個美國軍事基地——扎夫拉空軍基地和杰貝阿里港，而且阿聯酋距離伊朗本土最近不過56公里。這讓阿聯酋十分受傷。

杰貝阿里港是全球最大的人工港，也是美國海軍用來修整補給的重要港口，而港口緊鄰全球知名豪宅區人工棕櫚島，并且距離全球唯一七星級酒店帆船酒店、世界最高樓哈利法塔、迪拜機場、DIFC不過最多也就50公里。

在頻繁的導彈轟炸之下，阿聯酋多個標志性建筑受到牽連。先是帆船酒店被導彈碎片擊中起火，再是機場航站樓遇襲，如今DIFC建筑被無人機碎片殃及、原油出口港富查伊拉也遭到打擊、花旗銀行也成為打擊目標。

恐慌情緒迅速蔓延，迪拜DFM綜合指數自高點暴跌18%，迪拜房地產指數上升到峰值的近17000點后9天重挫33%。當然這是資本市場的情緒反應，不能完全代表現貨房產市場的交易情況，但安全形勢日趨緊張，高度依賴海外資本的迪拜樓市也面臨嚴峻挑戰。

迪拜長期以來都是全球富人們心馳神往的圣地，受益于高凈值人群的大量涌入，房地產開發如火如荼。但沖突爆發之后，其房地產交易迅速轉冷。

根據迪拜土地部門的數據，沖突爆發后的一周內（3月2日至8日），房屋成交額從前一周的207.2億迪拉姆驟降至103.7億迪拉姆，幾乎腰斬；交易筆數也從5473筆銳減45%至3038筆。在沖突激烈的3月1日，全天的房產過戶注冊量從前幾日的800多套/日暴跌到僅有23套。

更復雜的局面接連出現。迪拜是全球貴金屬運輸的核心樞紐，沖突導致經由迪拜的運輸受阻，黃金貿易成本陡增，貿易商避免高昂倉儲成本，甚至以較倫敦基準價折價30美元拋售（批發價）。

沖突擊中了金融機構最敏感的神經——安全問題，紛紛啟動“戰時預案”。

摩根大通、花旗等國際投行都指示當地員工居家辦公，貝萊德認為燃眉之急是確保員工和客戶安全。隨著伊朗將打擊范圍擴大，很多私募和投資公司都敦促員工就地避難，同時遠離使館和軍事設施周圍區域。

如今的迪拜已是全球當之無愧的重要金融中心、旅游勝地和航空樞紐。如果導彈、無人機持續在迪拜繁華的都市上空爆炸，受損失的將不只是幾間房屋，而是全球高凈值人群和頂尖資本的信心。顯然這是酋長們最不愿意看到的。

02 沙漠奇跡

迪拜的歷史，實際上本身就源于一場無奈的遷徙。

1833年，巴尼亞斯部落的酋長馬克圖姆·本·布提為避免陷入部落紛爭，宣布脫離阿布扎比，帶領800部族遷移至遠離權力中心的寧靜小漁村辛大哈半島。近兩個世紀之后，這個小小的半島發展為閃耀世界的迪拜。

馬克圖姆家族擁有戰略性的遠見卓識，并且十分重視貿易自由和基礎設施建設。

1966年，阿聯酋發現了石油，整個國家的命運為之改變，但該國石油多儲藏在阿布扎比，迪拜雖也因石油獲得第一桶金，擺脫了依賴漁業和珍珠的窘境，可是如果躺在本就儲量不多的石油資源上，迪拜將失去未來。

第八任酋長拉希德·本·賽義德被譽為“現代迪拜之父”，他曾說：“我的祖父騎駱駝，父親騎駱駝，我開的是奔馳，我的兒子駕駛的是路虎，他的兒子也會駕駛路虎，但此后的子孫將只能騎駱駝。”

在其治下，拉希德港擴建工程、杰貝阿里港、杰貝阿里自由區、迪拜國際機場等標志性項目相繼問世，為阿聯酋航空的崛起和迪拜成為全球貿易、金融、旅游中心打下堅實基礎。他還推動迪拜加入阿布扎比，促進阿聯酋聯邦的組建，保障了迪拜的穩定與能源安全。

這些遠見舉措，讓迪拜在石油枯竭之后仍能保持繁榮。2008年金融危機爆發前，迪拜石油產業占GDP的比重就已經不到5%，如今比例僅剩2%，可以說已經徹底擺脫了能源產業的桎梏。迪拜成為海灣國家多元化轉型的典范之一。

2023年，迪拜制定了雄心勃勃的D33議程，目標是未來十年將迪拜的經濟規模擴大一倍，使其成為全球前三大城市之一。

其中，“金融”尤為關鍵。迪拜的目標是今后十年，成為全球四大金融中心之一，外國直接投資增加到6500億迪拉姆，吸引超30萬全球投資者。

為此，迪拜制定了自由開放的金融政策。這里允許外資100%控股，沒有個人所得稅、資本利得稅、遺產稅，投資企業更為便利，企業所得稅僅0%/9%/15%三檔，稅率處于世界最低水平。

迪拜對資本流動持自由開放態度，對資本轉出和回流不加以限制。在DIFC內則運行“完全零稅率”政策，2024年設立以來暫保持50年不變。貿易壁壘也幾乎不存在，進口稅低至5%，還可享有額外減免政策。

低稅率或無稅率政策加上開放包容的文化，迪拜已經成為一座冉冉升起的金融創新之城。

2025年年底，DIFC已吸引超290家銀行、102家對沖基金、500家財富管理公司和1289家家族企業入駐，并聚集了1500家AI、金融科技等初創企業，建立了中東最為活躍和繁榮的金融+科技生態系統。

“迪拜國際金融中心（DIFC）是全球最新的國際金融中心，目標是向紐約、倫敦、香港看齊。”這是DIFC網站上的一句標語。

03 信心危機

迪拜是中東地區的一座非典型城市。

商貿、旅游、金融、地產、服務才是迪拜經濟的主要拉動力，常住人口中90%為外籍人士，高度依賴全球勞動力和精英群體。

迪拜給國外人士提供極具誘惑力的“黃金簽證”，只需投資55萬美元的房產（200萬阿聯酋迪拉姆），即可獲得10年居留權，一人申請，三代受益，還可通過其他投資獲取10年“黃金簽證”。

受益于全球富豪涌入，而本地地產供應不足，迪拜房價持續走高。2025年，阿聯酋吸引了9800名百萬美元富豪，屬當之無愧的世界第一，迪拜是核心承接地，占比超九成。

人潮如梭，熱錢洶涌。

2020-2025年的6年時間里，外部資金流進迪拜的總規模高達2500-3500億美元，要知道2024年迪拜的GDP也才1473億美元。

自2020年疫情之后，迪拜房地產量價齊升。2025年，迪拜住宅均價約1660迪拉姆/平方英尺（約3.12萬元/㎡），同比上漲12%，且全年交易量創紀錄達到27萬筆，總價值9170億迪拉姆，其中65%為off-plan（期房），顯示海外投資者對迪拜的信心。

2026年初勢頭依舊強勁，迪拜樓市2月銷售總額達606億迪拉姆，同比增長18.14%，交易量約1.7萬筆，3月上旬每日交易仍活躍。

自沖突爆發后，房地產市場已出現劇烈的降溫。

迪拜經濟高度依賴90%的海外投資者，這些世界頂級富翁旗下資產會在全球流動配置，或委托國際投行打理。他們如同嗅覺靈敏的候鳥，一旦嗅到風險，逃離迪拜就是必然。

目前自媒體上出現兩種聲音，一種仍堅定看好迪拜未來走向，一種則趨于保守謹慎。但仔細看，持第一種觀點的基本為當地房產中介，他們的視頻鏡頭里，迪拜依然奢華鼎盛車水馬龍，新開樓盤里人聲鼎沸燈紅酒綠，但顯然這并非當下真實的迪拜。

有消息稱，阿聯酋總統謝赫·穆罕默德前往醫院探望受傷民眾時，對外表示：別被我們光鮮的外表迷惑了，阿聯酋現在正處于“戰爭時期”。

正如迪拜酋長穆罕默德·本·拉希德曾在專訪時說的那樣，我們生活在阿拉伯半島，這里每天都是挑戰，水的挑戰，食物的挑戰。我們生活在危機之中，現在只是危機的一部分，我們會挺過去的。

如今，考驗迪拜經濟韌性的歷史性關鍵時刻已經來臨。

04 寫在最后

黎巴嫩首都貝魯特，?曾經的中東金融中心?。它不靠石油資源，而是憑借貿易、金融和服務業，?享有“中東小巴黎”和“中東瑞士”的美譽。1973年，黎巴嫩人均GDP達?1466美元?，接近當時的葡萄牙水平，更是好萊塢明星、歐洲貴族和阿拉伯富翁的度假勝地。

然而，此后長達15年的內戰、極端教派紛爭和以色列入侵，這顆“中東明珠”徹底崩塌，央行破產，人民流離失所、食不果腹。

接替貝魯特的迪拜、阿布扎比乃至利雅得、吉達，亦或者多哈、馬斯喀特是否會重蹈貝魯特的覆轍？

坐擁巨額財富，在東西方之間游走的海灣國家應該不會像黎巴嫩那樣墜落，但考慮到中東局勢的復雜性，以及地緣沖突在可預計的時間內都不會消除，注定迪拜成為國際金融中心翹楚，將是一件極為艱難的事情。