率先突圍閩系房企賬面上“盈利”了

問(wèn)道者 | 杜一用

當(dāng)一眾閩系房企還深陷在債務(wù)泥潭里時(shí)，旭輝控股率先完成債務(wù)重組后，迎來(lái)了一份久違的扭虧為盈財(cái)報(bào)。只是，旭輝的“盈利”財(cái)報(bào)能否持續(xù)，還面臨巨大挑戰(zhàn)。

旭輝控股的發(fā)展軌跡和不少閩系房企頗為相似。創(chuàng)始人林中1988年從南平考到廈門(mén)大學(xué)，那個(gè)時(shí)候的大學(xué)生還可以包分配。林中不想按步就班，他放棄了更加安逸的機(jī)關(guān)生活，選擇到一家房地產(chǎn)公司搞銷(xiāo)售。銷(xiāo)售既能鍛煉人，還有更多發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)。

干了一年銷(xiāo)售，林中攢了點(diǎn)錢(qián)。他湊了9萬(wàn)塊在廈門(mén)買(mǎi)了一套房子。九十年代初的廈門(mén)，正處于擴(kuò)大開(kāi)放進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛的早期，房?jī)r(jià)蓄勢(shì)待漲。林中買(mǎi)的房子第二年就漲到了23萬(wàn)元，他一下子就被房地產(chǎn)的財(cái)富魔力吸引住了。隨之，他成立了永升物業(yè)服務(wù)公司，幫開(kāi)發(fā)商做銷(xiāo)售代理，賺到了人生當(dāng)中的第一筆大錢(qián)。

這其實(shí)也是不少閩系房企的成長(zhǎng)軌跡，或者從承接施工工程攢到了第一桶金，最后都轉(zhuǎn)向了利潤(rùn)更高，擁有更多主動(dòng)權(quán)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。林中起了個(gè)好頭后，后來(lái)兩個(gè)弟弟林偉和林峰都相繼加入了進(jìn)來(lái)，三兄弟組建了閩系房企中最鐵桿的“兄弟連”。林氏兄弟在1994年開(kāi)發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目，即位于松柏湖邊上的永升新城。從那個(gè)時(shí)候起，林氏兄弟由“賣(mài)房的”進(jìn)階為“建房的”。

按照媒體的說(shuō)法，林中在創(chuàng)業(yè)初期就定下了一條影響旭輝三十年的經(jīng)營(yíng)原則：“不捂盤(pán)、高周轉(zhuǎn)、高去化”。后來(lái)的事實(shí)證明，正是這套邏輯讓旭輝躲過(guò)了不少次生死劫。創(chuàng)業(yè)初期開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樾攀剡@條原則，得以快速回籠資金，躲過(guò)了亞洲金融危機(jī)這一劫。

2000年林氏兄弟揮師北上，把永樂(lè)物業(yè)的總部遷往上海。林中發(fā)現(xiàn)了個(gè)問(wèn)題，廈門(mén)全市一年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售盤(pán)子才100億元，這樣的盤(pán)子根本撐不起他的野心。只有走出廈門(mén)才有更廣闊的天地，而上海無(wú)疑是放眼全國(guó)的最佳據(jù)點(diǎn)。

現(xiàn)在去看，2000年差不多是房地產(chǎn)黃金二十年的起點(diǎn)，林氏兄弟遷都上海，無(wú)疑站在了更高的起點(diǎn)。十二年后，以上海為中心，林氏三兄弟帶著旭輝控股在香港上市了。接下來(lái)的五年，旭輝控股開(kāi)啟了狂飆模式，到2017年旭輝躋身“千億房企”行列。也就是在這一年，林氏兄弟以170億元身家登上各種富豪榜。

2021年地產(chǎn)寒冬來(lái)了。當(dāng)一家家曾經(jīng)的地產(chǎn)巨接連倒下，旭輝控股也未能獨(dú)善期身。2022年11月，向來(lái)穩(wěn)健的旭輝控股暫停支付境外債本息，正式出險(xiǎn)。按照公開(kāi)信息，到2024年，旭輝控股總負(fù)債2042億元。

在化債方式上，林中與一些同行選擇逃避不太一樣。林中選擇了一條最艱難的路：面對(duì)面，把債談下來(lái)。他開(kāi)始頻繁往返于上海、香港兩地，與金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人代表面對(duì)面商談。同時(shí)篩選買(mǎi)家賣(mài)資產(chǎn)，上海總部大樓恒基旭輝中心被擺上貨架。為了還債，2023年12月，旭輝忍痛割肉，一個(gè)月三度處置資產(chǎn)。但到2025年中報(bào)，仍然負(fù)債1969億元。

但林中的努力沒(méi)有白搭。2025年5月12日，57歲的林中時(shí)隔三年公開(kāi)露面，召開(kāi)境外重組債權(quán)人說(shuō)明會(huì)。最終，境外債重組方案獲得近90%債權(quán)人支持，債務(wù)重組成功。最后敲定的重組方案是“債務(wù)打折、延期、轉(zhuǎn)股”，以時(shí)間換空間，林氏兄弟爭(zhēng)取到了喘息窗口。

旭輝控股2024年巨虧71億元，到2025年中報(bào)仍然虧損64億元。今年3月16日預(yù)告2025年全年將扭虧為盈，盈利170-190億元。

不過(guò)，現(xiàn)在說(shuō)旭輝脫險(xiǎn)還為時(shí)尚早。從公告來(lái)看，旭輝此次能夠盈利的關(guān)鍵來(lái)自于重組收益，通過(guò)債務(wù)打折、延期、轉(zhuǎn)股，有400多億元原本要還的債務(wù)現(xiàn)在不用還了，這部分就變成了公司的收益。實(shí)際上，撇開(kāi)重組收益，旭輝經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的虧損仍然達(dá)到75-90億元之間。因此，這筆重組收益只是減輕了旭輝的還債壓力，并沒(méi)有給公司帶來(lái)增量資金。

重組后的旭輝控股主業(yè)仍然以房地產(chǎn)為中心。在房地產(chǎn)黃金時(shí)代一去不復(fù)，市場(chǎng)持續(xù)下行的大背景下，林氏兄弟想靠房地產(chǎn)打翻身仗并不容易。