房市回暖靠老破小，延續(xù)行情還得靠老破小

最近連續(xù)寫了二天老破小的文章，在本輪行情中老破小功不可沒；而在接下來的行情中，老破小將發(fā)揮更為重要的作用。

不知道你發(fā)沒發(fā)現(xiàn)最近二手房市場一個現(xiàn)象特別有意思。

一二線城市的老破小，突然活了。

成交量蹭蹭往上漲，價格也跟著抬頭。誰在買？剛需和學(xué)區(qū)房的需求直接把這一波行情頂起來了。

天津上周成交了2000多套二手房，創(chuàng)下近年新高。

數(shù)字背后藏著一個鏈條：賣房的這些人，拿到錢之后會干嘛？

答案很簡單：相信很多賣主會選擇改善。

我給你們捋一個真實的例子。去年大港街和古林街就是這么一個關(guān)系。大港老城區(qū)去年成交均價四千左右，古林街成交均價到了九千。古林街這個單價，已經(jīng)可以買塘沽老城區(qū)或者開發(fā)區(qū)的老小區(qū)了。

在房叔看來，古林街的房價和開發(fā)區(qū)、塘沽老城區(qū)比，性價比不高，但是去年古林街的二手房銷量有著一個不錯的成績，12月份就成交了34套。

很重要的原因就是大港居民賣了老破小，再加點錢去買了附近古林街的改善型住宅。

他們要的不是更便宜，而是熟悉區(qū)域中更好的環(huán)境，更好的戶型，更好的社區(qū)。

這就是樓市的傳導(dǎo)邏輯。

剛需、學(xué)區(qū)需求進場，激活老破小；老破小業(yè)主套現(xiàn)離場，轉(zhuǎn)身殺入改善盤。

現(xiàn)在一二線城市這波老破小行情，本質(zhì)上是在給改善需求"輸血"。那些賣了房的業(yè)主，手里攥著幾十上百萬現(xiàn)金，他們的下一步，很多人是要換更好的房子。

你們想想，僅最近一周，天津就成交了2000多套二手房，房地產(chǎn)市場中突然多了二千多個手持大理現(xiàn)金的人，他們要么選擇二手房中的改善型住宅，要么是新房，一大波改善型需求正在路上。

所以回到開頭的問題：剛需靠老破小，改善靠什么？

答案已經(jīng)很明顯了。

改善還得靠老破小。

沒有老破小的活躍，就沒有改善需求的彈藥。沒有剛需的接盤，就沒有置換鏈條的第一環(huán)。

樓市就像一個蓄水池，水要從底層往上流，必須有人先跳進去。

現(xiàn)在，第一批人已經(jīng)跳了。

前幾年房市往下走，人們對老破小斥之以鼻，因為老破小太難賣了；

記得有位房地產(chǎn)博主說有錢千萬不要買老破小，你買了黃金、汽車，甚至是蘋果手機，只要你想變現(xiàn)，就能賣出去，但是老破小不行。

當(dāng)時人們對老破小是多么絕望！現(xiàn)在風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，老破小成了激活房地產(chǎn)市場的白武士。

最近房叔又看到了塘沽城區(qū)一些老小區(qū)在改造，改造的項目都是貨真價實的，重修路面、加固樓頂、更換下水管、換燃氣管，都是費時費錢的大動作，這無疑會大幅提升老小區(qū)的居住品質(zhì)。

你們猜，老破小行情之后，會不會輪到新房和改善型住宅？