觀點共享 | 錨定城市發展新方位，蓄力產城服務新勢能——“十五五”規劃綱要產業解析系列之產城服務篇

來源：市場資訊

（來源：金屬礦產）

《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》（以下簡稱“《綱要》”）將“新型城鎮化”融合至“區域經濟”大框架內，并把房地產相關內容置于民生板塊之下，這深刻表明城市發展已進入“下半場”，主要特點是城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，住房需求從“有沒有”轉向“好不好”。在新的歷史階段下，城市戰略的重點也轉向以人為本、因地制宜、提質增效。

城市空間價值重塑，房地產市場“托而不舉”

《綱要》立足我國城鎮化發展新階段，以“以人為本”為核心要義，以內涵式發展為根本路徑，以城市群一體化和都市圈同城化為關鍵舉措，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標導向，構建了系統完整的城市發展戰略框架。《綱要》特別提到“促進區域創新鏈產業鏈高效協作”“實施激發產業創新活力專項行動，提升城市產業創新策源力”，核心是與產業和科技戰略相協調，解決產業發展與區域創新的“碎片化”問題，強化城市在現代化產業體系建設中的“空間載體”作用。《綱要》將“推動房地產高質量發展”置于“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”框架下，標志著房地產告別“經濟增長引擎”定位，全面回歸民生本質。《綱要》在完善住房保障體系基礎上增加對房地產市場平穩健康發展的關注度，總體基于我國住房由“總量短缺”轉為“總量基本平衡、結構性供給不足、保障性相對不足”的發展現狀。

與《綱要》有所不同，《政府工作報告》將房地產置于“加強重點領域風險防范化解和安全能力建設”框架下，體現房企債務風險、庫存高企、預期偏弱等問題尚未解決，短期房地產重點仍是風險處置與市場穩定。此外，《政府工作報告》房地產市場政策表述較去年更偏溫和，將“止跌回穩”調整為“穩定”，將“推進收購存量商品房”優化為“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。施政思路總體延續“控增量、去庫存、優供給”，除住房公積金制度改革外，基本未有新的刺激方向，這說明政策傾向“穩字當頭、托而不舉”，循序漸進化解市場風險，既避免發生系統性風險，也避免對房地產過度依賴。2026年房地產仍將有利好釋放，但超預期刺激的可能性較低，政策資源需要更多流向新動能領域。

從市場實際來看，2026年以來房地產市場現回暖跡象，1-2月百城二手住宅價格指數環比跌幅明顯收窄，但主要受學區、賣方節前觀望等季節性因素影響。此前年份同期房價環比也有明顯改善，但多在“金三銀四”行情過后重新進入下行通道。總的來看，我國二手房價自2021年高峰至今跌幅已近30%，房價收入比、租售比等指標已趨近合理水平，但人口結構、居民收入、物價水平等因素仍構成制約，可以說當前房價漲跌的阻力都比較大，在預期尚未扭轉前市場可能繼續磨底。

以產興城、以城聚人，向“城市合伙人”全面進階

結合《綱要》城市政策導向和房地產市場運行情況可知，舊有的城市發展模式難以為繼，而產城融合通過將產業發展與城市功能有機結合，提供了生產、生活、生態融合共生的新思路，已成為新型城鎮化發展的關鍵路徑并駛入快車道。產城融合背景下，房地產和建筑行業正從傳統開發商、承包商向“城市合伙人”深刻轉型。企業以往竣工即結算的邏輯被打破，企業可深度參與產城融合項目的后期運營，通過持續分成獲取收益，且“輕資產”模式下“兩金”也有望得到壓降。具有統籌能力的大型企業，可進一步承擔園區規劃、空間營造、產業導入、招商引資等多重職能。可以說，未來企業間比拼的是品質、技術、配套服務，更是解決區域發展問題的資源整合能力。

產業集群是產城融合的核心。需通過鏈主企業“投帶引”模式集聚上下游企業，打造“上下樓即上下游”的產業生態，提供全鏈條生產性服務體系，協同建設零碳園區、科創園區等國家布局重點。配套設施是產城融合的支撐。需織密餐飲住宿、健康醫療、文化娛樂等生活性服務網絡，形成LWP（生活+工作+娛樂）混合型社區模式。創新賦能是產城融合的亮點。可通過產學研資的深度耦合促進創新要素集聚，提升產城融合項目的創新能級與可持續發展能力。數智化、綠色化是產城融合的趨勢。應聚焦智能建造與綠色建造，推廣新技術、新材料、新工藝、新設備。

房地產企業應充分發揮土地開發和空間營造能力，通過產品線創新和運營模式升級，在產城融合中承擔空間載體提供者和綜合運營服務商角色。建筑企業應基于自身工程技術能力和項目管理經驗，貫通設計、建設、運營功能，在產城融合中承擔基礎設施建設者和公共服務提供者角色。金融企業可聚焦項目全生命周期的資金保障、咨詢服務、風險管理需求，在產城融合中承擔資金樞紐、產業催化和風險緩沖職能。

需要注意的是，轉型帶來機遇，同時也意味著更多挑戰。具體來看，一是長周期下市場和政策變化可能帶來風險。產城融合項目收益依賴稅收分成、租賃收入、物業收益、資產增值等長期收入，而這類收益培育期長、不確定性高。此外，近年來地方政府債務管控的政策紅線持續收緊，多地已叫停不合規片區開發，為產城融合項目帶來挑戰。二是對企業長期運營能力要求高。城市合伙人模式的核心競爭力在于產業導入、商業運營、社區治理、公共服務、資產管理等長期綜合能力，這對傳統房地產和建筑企業的能力升級提出考驗，若能力不達標，將帶來資產閑置風險。三是二級市場退出門檻高、審批嚴。傳統開發與施工項目，完成銷售交付、竣工結算即可實現完整退出，而產城融合項目的核心價值在于長期運營，股權轉售、資產證券化等退出方式對項目運營收益、資產質量有極高要求。

作者 |程琳 中國金屬礦業經濟研究院（五礦產業金融研究院）