賣房賺了579億，利潤卻縮水兩成，現金堆成山卻還在甩賣海外資產

長實集團在2025年總收入達到579.35億港元，比前一年增加近兩成，但股東能分到的錢反而減少到108.47億，跌幅超過兩成，這情況聽起來有些反?！杖肷仙?，利潤卻縮水了，原因其實很簡單：錢主要來自賣房子，可賣房的毛利被大幅削減，全年物業銷售總額為204億，翻了一倍多，實際賺到手的銷售收益只有27億多，只漲不到兩成，簡單來說，就是房子賣得多，價格壓得低，賬面熱鬧，口袋不鼓。

香港項目在這次降價中起主要作用，Blue Coast系列直接給出優惠，還提前預留了銷售虧損的準備金，結果香港本地賣房收入只有3.75億，比去年大幅下降七成六，反而是內地項目表現突出，貢獻了17.56億，增長接近四倍，但這部分增長撐不住整體局面，總利潤還是被折扣拉低了，數據顯示內地雖然增長快，但基礎規模小，真要依靠它扭轉局勢，還需要等上幾年。

租務收入顯得更疲軟，全年60.2億，比去年少了1.87%，寫字樓和商場租金收不上來，說明經濟還沒真正回暖，銷售回升主要靠政策支持，2025年香港下調印花稅，按揭利率也保持在低位，開發商配合打折，帶動成交量回升，例如3月1日Blue Coast二期25套三房單位，提價5%后迅速售罄，回款5億，這顯示高端樓盤還有買家，但普通人可能連看都不愿意看，更重要的是，已簽約但未確認收入的金額有207億，其中196億來自香港，內地和海外幾乎沒有貢獻，這意味著長實未來兩年能否穩定，全看香港樓市的表現。

2026年他們集中交房，波老道二期、啟德花語海、元朗錦泰路和土瓜灣重建項目都在排隊，管理層沒提具體時間，但“加快釋放”已經寫在臉上，不快點結轉的話明年報表會更不好看，香港政府計劃在2026到2027年度推出九塊住宅地，包括北部都會區洪水橋那塊地，李澤鉅說“計啱數便做”，意思是算得過來就投，算不過來就不碰，這話聽著實在，也透著謹慎，現在拿地風險確實不小。

長實集團現金儲備充足，手頭有417億現金，凈負債僅97億，凈負債率低至2.3%，按理說這樣穩健的財務結構本可安心等待市場回暖，但他們在2026年2月再次決定出售英國配電公司UK Power Networks，預計收回221億港元資金，此前已賣出英國鐵路資產，這次是第二筆大型資產處置，李澤鉅解釋此舉并非因為缺錢，而是認為世界在變化，機會將來臨，這個說法部分可信——確實不差錢，但也反映出他們在為地緣風險預留后路，畢竟歐美監管日益收緊，提前處理非核心資產總比日后受制于人更為穩妥。

能源板塊這邊倒是讓人意外,Cenovus能源公司收購MEG之后,每天產油量接近百萬桶,這個產量超過不少石油生產國,油價往上漲的時候,這部分業務就起到穩定作用,房地產波動比較大,能源業務反而成為長實集團少數能穩住局面的資產,不過話說回來,能源再怎么穩定,在集團里還是占小頭,整個集團的主要收入來源,目前還得靠那些大樓和地塊,特別是香港那幾個海景樓盤,賣房子沖銷量容易,但要靠這個長期賺錢,可能還要等真正的購房需求回來。